Ngay cả khi “bom nợ” Evergrande được giải quyết, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn đối mặt với nhiều rủi ro

Trên CNBC, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản Trung Quốc có thể còn hứng chịu thêm những tác động tiêu cực khác. Trong nhiều tháng qua, các chuyên gia liên tục theo dõi diễn biến liên quan đến thương vụ Evegrande để đánh giá xem liệu rằng lĩnh vực bất động sản Trung Quốc có bị ảnh hưởng hay không.

Tuần trước, hầu hết giá cổ phiếu của các công ty bất động sản Trung Quốc niêm yết tại Hong Kong đều giảm. Khá bất ngờ khi Evergrande là một trong số những công ty có mức giảm thấp nhất, chỉ 1,3%

Về các khoản nợ, chỉ số Markit iBoxx đối với trái phiếu lợi suất cao dành cho bất động sản Trung Quốc đã giảm 11,5% trong tuần trước, theo IHS Markit.

“Chúng tôi nghĩ rằng các doanh nghiệp tư nhân sẽ chịu ảnh hượng nặng nề nhất. Trong khi các doanh nghiệp do nhà nước sở hữu sẽ ổn định hơn”, Gary Ng, chuyên gia kinh tế tại Natixis cho biết.

Theo Natixis, chỉ 5 trong số 20 công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc tính theo tài sản tính là các doanh nghiệp thuộc sở hữu của chính phủ. Ba doanh nghiệp thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư gần đây không thuộc nhóm các doanh nghiệp nhà nước.

Kaisa Group Holdings, công ty đứng thứ hai trong số các công ty phát hành trái phiếu có lợi suất cao, đã tạm ngừng giao dịch cổ phiếu tại Hong Kong từ cuối tuần trước. Giá cổ phiếu của tập đoàn này đã giảm gần 13% trong tuần qua sau khi có tin họ trễ hạn thanh toán.

Một tập đoàn lớn khác của Trung Quốc, Shimao Group Holdings, cũng chứng kiến giá cổ phiếu giảm tới 14% trong tuần qua. Công ty này tiết lộ trong một hồ sơ rằng họ sẽ chỉ cho phép các nhà đầu tư tổ chức mua 7 trái phiếu giao dịch tại Thượng Hải.

Những điều này diễn ra khi các công ty bất động sản Trung Quốc đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ. Trong một tháng qua, Moody’s đã thực hiện tới 32 lần giảm điểm của các công ty bất động sản Trung Quốc.

Cơ quan xếp hạng này lưu ý rằng các công ty bất động sản được xếp hạng thấp cần phải trả hoặc tái cấp vốn cho khoản nợ trị giá hàng chục tỷ USD trong 12 tháng tới. Evergrande là công ty mắc nợ nhiều nhất. Công ty đã không thể đáp ứng các tiêu chí mà chính phủ Trung Quốc đặt ra, được gọi là “lằn ranh đỏ”.

Các cơ quan chức năng Trung Quốc đã tìm cách trấn an thị trường và trong vài tuần gần đây, cho biết Evergrande là một trường hợp cá biệt và ngành bất động sản nhìn chung vẫn ổn.

Evergrande đã tránh được vụ vỡ nợ chính thức vào cuối tháng 10, và bắt đầu công bố tiến độ quay trở lại của các dự án xây dựng. Tuần trước, nhà phát triển bất động sản này cho biết họ đã hoàn thành việc giao dự án cho 57.462 chủ sở hữu căn hộ từ tháng 7 đến tháng 10. Tuy nhiên, tốc độ giao hàng nhìn chung đã chậm lại so với tháng trước.

Evergrande phải đối mặt với một thời hạn khác để trả nợ cho các nhà đầu tư trái phiếu. Tập đoàn này đứng thứ hai Trung Quốc nếu xét trên doanh số bán hàng vào năm 2020, nhưng đã giảm xuống vị trí thứ tư tính đến quý III/2021, theo trang dữ liệu ngành China Index Academy.

Một số điểm sáng

Không phải tất cả tập đoàn bất động sản Trung Quốc đều gặp khó khăn như Kaisa hay Evergrande.

Trong 3 quý đầu năm, Moody’s ghi nhận ba chủ đầu tư hàng đầu dựa trên mức tăng trưởng doanh thu hàng năm, gồm:

Greentown China Holdings, + 76%

Powerlong Real Estate Holdings, + 42,8%

Hopson Development Holdings, + 35,3%

Powerlong và Hopson đã không vi phạm bất kỳ quy tắc nào trong “lằn ranh đỏ” tính đến nửa đầu năm nay, trong khi Greentown đã vi phạm một, theo Natixis.

“Trong ngắn hạn, nhiều khả năng tính thanh khoản sẽ bị siết chặt. Tuy nhiên về lâu dài, điều này sẽ cải thiện sức khỏe tài chính chung của toàn ngành bất động sản Trung Quốc vì sẽ có sự hợp nhất nếu một số công ty nhỏ hơn buộc phải bán tài sản của họ”, chuyên gia Gary Ng chia sẻ.

Về tác động đối với ngành bất động sản và nền kinh tế Trung Quốc, ông cho biết rủi ro trước mắt là lượng người mua sẽ bị hạn chế. Ngoài ra, hầu hết căn hộ ở Trung Quốc đều được bán trước thời hạn trả nợ, nên một thách thức lớn đối với các chủ đầu tư đang thiếu tiền là hoàn thành việc xây dựng và bàn giao tài sản cho người mua.