Giá nhà tại Trung Quốc giảm kéo dài 4 năm, tồn kho khổng lồ, cần 700 tỷ USD để hấp thụ

Một người đàn ông đi trên cầu đi bộ gần các tòa nhà dân cư ở Bắc Kinh, Trung Quốc, ngày 17/10/2024. Ảnh: Reuters

Cụ thể, giá nhà mới giảm 0,3% so với tháng trước, giữ nguyên mức giảm như tháng 7, theo tính toán từ dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc. So với cùng kỳ năm trước, giá nhà mới giảm 2,5% trong tháng 8, thấp hơn mức giảm 2,8% của tháng 7.

Trong 70 thành phố được khảo sát, có 57 thành phố giảm giá so với tháng trước và 65 thành phố giảm so với cùng kỳ năm trước. Giá nhà thứ cấp cũng giảm mạnh, trong đó các thành phố hạng nhất giảm 3,5% so với cùng kỳ, hạng hai giảm 5,2% và hạng ba giảm 6,0%.

Đầu tư bất động sản trong giai đoạn từ tháng 1–8/2025 giảm 12,9% so với cùng kỳ, trong khi doanh số bán theo diện tích sàn giảm 4,7%.

Kể từ năm 2021, thị trường bất động sản Trung Quốc đã bước vào giai đoạn suy thoái. Các biện pháp kích thích nhiều vòng, từ hạ lãi suất vay mua nhà đến triển khai chương trình cải tạo các khu dân cư đô thị, đến nay vẫn chưa giúp thị trường hồi phục bền vững. Một phát ngôn viên của Cục Thống kê cho biết thị trường vẫn đang ổn định nhưng cần thêm nỗ lực để hỗ trợ cầu nhà ở.

Bất động sản, chiếm khoảng 1/4 hoạt động kinh tế trước khi suy giảm, vẫn là gánh nặng lớn đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Trung Quốc đã tăng cường các biện pháp thúc đẩy tiêu dùng và hạn chế “chiến tranh giá” để đạt mục tiêu tăng trưởng khoảng 5% trong năm 2025, nhưng áp lực giảm phát và các mức thuế quan của Mỹ vẫn tạo sức cản.

Reuters dẫn nhận định của Zhang Dawei, nhà phân tích bất động sản tại Centaline, cho biết: “Dựa trên dữ liệu và xu hướng thị trường hiện tại, thị trường bất động sản sẽ chịu áp lực điều chỉnh đáng kể trong ngắn hạn. Thị trường đang kỳ vọng các biện pháp mạnh mẽ hơn để ổn định, bao gồm nới lỏng hạn chế mua nhà, chính sách tín dụng linh hoạt và khả năng hạ lãi suất chuẩn (LPR) vào ngày 20/9”.

Các chuyên gia dự báo giá nhà khó có thể ổn định trước nửa cuối 2026 hoặc 2027, muộn hơn khoảng nửa năm so với dự đoán ba tháng trước. Kỳ vọng thu nhập yếu, áp lực thất nghiệp cao và lượng nhà rao bán nhiều trên thị trường thứ cấp tiếp tục kìm hãm tâm lý người mua, đặc biệt tại các thành phố nhỏ với tồn kho lớn. Người dân, vốn chứng kiến tài sản giảm trong suy thoái bất động sản, thắt chặt chi tiêu, trong khi kinh doanh giảm sút, khiến thị trường lao động chịu áp lực.

Lulu Shi, Giám đốc xếp hạng doanh nghiệp châu Á – Thái Bình Dương tại Fitch Ratings nhận định: “Ngành bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức cấu trúc trung hạn, bao gồm biến động dân số, khả năng chi trả nhà ở thấp và tồn kho lớn tại nhiều khu vực”.

Để ổn định thị trường, Gao Yuhong – Giám đốc xếp hạng doanh nghiệp tại CSCI Pengyuan Credit Rating – cho rằng cần chuyển từ nới lỏng chính sách từng phần sang can thiệp trực tiếp của chính phủ, sử dụng quỹ công để mua nhà tồn kho và đất nhàn rỗi chuyển sang nhà ở xã hội.

“Để đưa chu kỳ giảm tồn kho về mức lành mạnh 12 tháng, khoảng 600–700 triệu m2 nhà tồn kho cần được hấp thụ, tổng vốn cần thiết khoảng 5 nghìn tỷ NDT (tương đương khoảng gần 700 tỷ USD)”, Gao nói với Reuters.

Trong vài tuần gần đây, Thượng Hải và Thâm Quyến đã tiếp tục nới lỏng hạn chế mua nhà, bãi bỏ tại một số khu vực cho người mua đủ điều kiện. Chính phủ cũng giữ các chính sách ổn định thị trường. Thủ tướng Lý Khắc Cường khẳng định Trung Quốc nên “thực hiện các biện pháp mạnh mẽ để củng cố xu hướng ổn định” và kích cầu nhu cầu nâng cấp nhà ở.