S&P: Thị trường bất động sản Trung Quốc giảm sâu hơn dự kiến

Trong ảnh là công trình xây dựng một dự án bất động sản tại thành phố Hoài An, tỉnh Giang Tô, Trung Quốc, chụp ngày 9/10/2025. Ảnh: Getty Images

Các chuyên gia của S&P dự báo doanh số bán nhà mới tại Trung Quốc sẽ giảm 8% trong năm 2025, xuống còn khoảng 8,8 – 9 nghìn tỷ nhân dân tệ (tương đương 1,23 – 1,26 nghìn tỷ USD). Mức giảm này cao gấp gần ba lần so với dự báo hồi tháng 5 chỉ ở mức 3%.

“Tâm lý người mua nhà vẫn còn rất mong manh, vì vậy chính phủ sẽ cần tiếp tục hỗ trợ lĩnh vực này và khôi phục niềm tin của người mua”, ông Edward Chan, Giám đốc xếp hạng doanh nghiệp tại S&P Global Ratings, nhận định với CNBC.

Chính sách nới lỏng hạ nhiệt, thị trường nhà đất vẫn khó hồi phục

Sau cuộc họp cấp cao vào tháng 9/2024, Trung Quốc nỗ lực “chặn đà suy giảm” của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, kể từ sau một số biện pháp hỗ trợ ban đầu, đà chính sách nới lỏng đã chậm lại rõ rệt.

Theo S&P, lãi suất cho vay cơ bản kỳ hạn 5 năm (LPR) – tham chiếu cho phần lớn khoản vay thế chấp – chỉ giảm 10 điểm cơ bản trong năm 2025, thấp hơn nhiều so với mức giảm 60 điểm cơ bản của năm 2024, cho thấy chính sách tiền tệ không còn được nới lỏng mạnh mẽ như trước.

Tháng 8 vừa qua, ba thành phố lớn của Trung Quốc đã nới lỏng quy định mua nhà, cho phép người dân sở hữu nhiều bất động sản hơn, song chính sách này chủ yếu áp dụng cho các khu vực ngoại ô ít hấp dẫn.

“Nếu nhu cầu có thể ổn định trước ở các đô thị lớn, đặc biệt là những thành phố hạng nhất, triển vọng phục hồi sẽ bền vững hơn”, ông Chan nói thêm.

Bức tranh ảm đạm kéo dài

Theo S&P, nếu doanh số chỉ đạt khoảng 9 nghìn tỷ nhân dân tệ trong năm nay, quy mô thị trường bất động sản Trung Quốc đã giảm một nửa chỉ trong bốn năm, từ 18,2 nghìn tỷ nhân dân tệ năm 2021.

Cơ quan này còn dự báo doanh số năm 2026 sẽ tiếp tục giảm thêm 6–7%, trong khi giá nhà sơ cấp giảm 1,5–2,5%.

Tình trạng mất niềm tin của người mua cũng là nguyên nhân khiến thị trường tiếp tục trượt dốc. Trước đây, người dân Trung Quốc thường mua nhà hình thành trong tương lai, nhưng khi các nhà phát triển gặp khó khăn tài chính và chậm bàn giao dự án, tâm lý tiêu dùng bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Để đối phó, Trung Quốc đã công bố danh sách “trắng” nhằm hỗ trợ vốn cho các dự án dở dang đủ điều kiện. Tuy nhiên, tồn kho nhà đã hoàn thiện nhưng chưa bán được vẫn tăng, từ 753 triệu m² cuối năm 2024 lên 762 triệu m² vào tháng 8/2025, theo S&P.

“Chính phủ đã làm nhiều việc để đảm bảo người mua nhận được căn hộ của mình, nhưng vấn đề lớn hơn là tổng cầu trên toàn quốc yếu hơn nhiều so với kỳ vọng”, ông Chan nhận xét.

Tương lai: thị trường nhỏ hơn, nhưng khỏe mạnh hơn?

Dù vậy, vẫn có tín hiệu tích cực: doanh số của 100 nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc trong tháng 9 đã tăng nhẹ 0,4% so với cùng kỳ năm trước, theo dữ liệu S&P dẫn lại từ các tổ chức trong ngành.

“Các nhà phát triển đang nỗ lực sống sót, và kết quả cuối cùng có thể là một thị trường nhỏ hơn, nhưng khỏe mạnh và bền vững hơn”, báo cáo của S&P kết luận.