Năm 2021 có nên đầu tư vào condotel?

Condotel vẫn được cho là loại hình còn nhiều tiềm năng phát triển.

Thị trường đóng băng

Hai đợt dịch bệnh Covid-19 đã có những tác động tiêu cực, ảnh hưởng xấu đến toàn bộ thị trường bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng.

Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm 2020, cả nước ghi nhận hơn 4.000 sản phẩm condotel mới được chào bán ra thị trường. Tuy nhiên, thị trường condotel gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể.

Đáng chú ý, có đến 2/3 các dự án có sản phẩm đang chào bán trên thị trường không phát sinh giao dịch. Những khu vực dẫn đầu về thị trường condotel như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận… đều có số lượng giao dịch ở mức rất thấp.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARS, cho rằng nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh mẽ của thị trường condotel là do khung pháp lý cho loại hình này vẫn chưa thực sự rõ ràng.

Bên cạnh đó, Covid-19 đã gây ảnh hưởng nặng nề lên toàn bộ nền kinh tế, trong đó du lịch, nghỉ dưỡng là lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất. Ngoài ra, vẫn còn đó những tâm lý e ngại, mất niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư bởi sự phá vỡ cam kết ở một số dự án du lịch, nghỉ dưỡng.

Theo ông Đính, điểm sáng trong thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là giai đoạn cuối tháng 9/2020. Thời điểm này, đã thấy dấu hiệu tái khởi động và chào hàng mạnh mẽ của các dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Đòi hỏi trường vốn và tính kiên trì

Ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhận định bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là phân khúc phát triển mạnh trong thời gian vừa qua. Du lịch đã được Chính phủ phê duyệt chiến lược phát triển, coi đây là ngành kinh tế mũi nhọn với nhiều cơ hội phát triển trong thời gian tới.

Năm 2019, ngoài việc đón khách ngoài nước thì việc đón khách nội địa cũng tăng cao, khoảng 80 triệu lượt khách/năm. Đặc biệt, nhu cầu về nghỉ dưỡng, khám phá của người dân ngày càng cao.

Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng có thêm nhiều dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng. Ngoài ra, các mô hình nghỉ dưỡng sinh thái ven đô cũng phát triển, hoặc những tỉnh miền núi cũng rất phát triển mô hình nghỉ dưỡng mới.

Những địa phương này giao thông đã thuận tiện hơn, người dân có nhiều phương tiện đi lại, văn hoá địa phương đa dạng… Do đó mô hình này phát triển rất tốt trong tương lai nếu chọn được vị trí tốt.

Riêng về phân khúc condotel, ông Hà cho rằng vẫn còn tiềm năng phát triển. Nhiều nhà đầu tư mua condotel để cho thuê, và hy vọng khi thị trường tốt lên thì giá trị bất động sản của mình sẽ tăng theo thời gian. Tuy nhiên, hiện condotel đang vướng mắc về pháp lý nên có chững lại.

Ông Hà cho biết Chính phủ và các bộ ngành đang hoàn thiện pháp lý cho mô hình condotel. Mô hình này khá tốt, huy động được vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ để có thể xây dựng các khu đô thị nghỉ dưỡng lớn thu hút khách. Nếu không có nguồn vốn này sẽ khó phát triển các đại đô thị.

“Do đó, pháp lý về condotel cần hoàn thiện. Các chủ đầu tư cần điều chỉnh phương thức đầu tư condotel để phù hợp với nguồn vốn, đáp ứng được tiêu chí của khách hàng mà không vi phạm pháp luật”, ông Hà lưu ý.

TS. Cấn Văn Lực đánh giá, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sau một thời gian phát triển nóng và mang tính tự phát cao hiện đang trong giai đoạn điều chỉnh, nhất là trong và sau dịch Covid-19.

Bên cạnh đó, ngành du lịch chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh cũng là nguyên nhân khiến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trầm lắng thời gian qua.

Tuy nhiên, ông Lực cho rằng về lâu dài, đây vẫn là phân khúc tiềm năng vì 3 lý do.

Một là, các bộ ngành và chính quyền địa phương đang thay đổi, điều tiết để cung cầu hợp lý hơn, có tính quy hoạch cao hơn.

Hai là, ngành du lịch Việt Nam đã và đang trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, hiện đóng góp khoảng 9,2% GDP và có thể lên đến 12-14% GDP vào 2025 như chiến lược phát triển du lịch mà Thủ tướng đã ban hành hồi đầu năm.

Ba là, trong và sau dịch bệnh, xu hướng second-home ngày càng trở nên phổ biến hơn. Như vậy, đầu tư kênh này đòi hỏi trường vốn và mức độ kiên trì.

Không phủ nhận sự tác động của dịch bệnh lên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua, nhưng giới chuyên gia cho rằng, chính sự trầm lắng của thị trường đã dần loại bỏ được những nhà đầu tư chộp giật, ngắn hạn, đầu tư lướt sóng; hướng đến sự đầu tư dài hạn, bền vững hơn. Các dự án muốn bán được hàng đòi hỏi phải là những dự án đồng bộ, đa dạng, đầy đủ tiện ích.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển DKRA, cho biết bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình đặc biệt cả về giá trị sử dụng cũng như giá trị tài chính, không giống như nhà ở thông thường.

Theo đại diện DKRA, bất động sản nghỉ dưỡng còn gọi là căn nhà thứ hai, chỉ dành cho những người có điều kiện dư dả về tài chính và có nhu cầu kết hợp nghỉ dưỡng ở một nơi ưa thích. Tiếp theo, yếu tố lợi nhuận từ việc vận hành cho thuê (thông qua đơn vị quản lý) không thể so sánh với việc lợi nhuận từ đầu tư mua bán lại thông thường.

“Hiện nay, bất động sản nghỉ dưỡng chưa có thị trường thứ cấp để có thể dễ dàng mua đi bán lại, nên rất khó xác định được giá trị cụ thể”, ông Hoàng nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, còn một vấn đề rất quan trọng khác, liên quan đến vấn đề pháp lý của người sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng (dù là biệt thự/nhà phố hay condotel), đó là thời hạn sở hữu dựa trên loại hình chức năng quyền sử dụng đất mà dự án đó được cấp phép.

Ngoài ra, khi mua bất động sản nghỉ dưỡng để phục vụ mục đích nghỉ dưỡng hay đầu tư, người mua cần chú ý đến các yếu tố như: thế mạnh du lịch của địa phương, hạ tầng giao thông, điểm độc đáo và tiềm năng của dự án, uy tín và năng lực triển đơn vị quản lý vận hành.

“Do đó, khi mua bất động sản nghỉ dưỡng, người mua cần tìm hiểu kỹ càng mọi khía cạnh, có đúng với mục đích và nhu cầu của mình hay không”, ông Hoàng lưu ý.