Luật càng chặt chẽ, đất nền vùng ven sẽ ngày càng kém hấp dẫn?

Theo chuyên gia, đất nền vùng ven sẽ gặp nhiều khó khăn hơn khi Quốc hội mới thông qua Luật Kinh doanh bất động sản siết chặt việc phân lô bán nền.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã được Quốc hội thông qua có hiệu lực thi hành từ ngày 1.1.2025, trong đó quy định về phân lô bán nền đã theo hướng chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành.

Cụ thể, quy định mới sẽ ngăn chặn phân lô bán nền tại các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, về lâu dài, quy định này sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, bền vững. Tuy nhiên, trước mắt sẽ làm sụt giảm nhu cầu về đất nền do người mua lo sợ rủi ro pháp lý.

Đặc biệt, sang năm 2025, khi luật mới có hiệu lực, thị trường sẽ có những biến động lớn. Các dự án mới sẽ khó được duyệt hơn. Bên cạnh đó, các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II, III đã triển khai vẫn chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá. Quan hệ cung cầu làm giá các sản phẩm này tăng chứ khó giảm.

Ở góc độ nhà đầu tư, một số ý kiến cho biết, sẽ có những đợt “ôm đất” trong thời gian chờ luật mới có hiệu lực.

Theo anh Trần Văn Nam – một nhà đầu tư đất nền lâu năm tại Hà Nội, khi phân lô bán nền bị siết, đặc biệt là ở khu vực đô thị, phân khúc đất nền sẽ khan hiếm nguồn cung. Do đó, các nhà đầu tư tin rằng lúc này, đất nền sẽ có thêm nhiều cơ hội tăng giá.

Anh Nam cũng cho biết, nhóm “săn đất” 8 người của anh đã phải chuyển hướng đầu tư, thay vì chọn những lô đất ven đô với diện tích lớn để phân lô, đã chuyển sang các lô đất ở, đất đấu giá, pháp lý rõ ràng. “Khi nguồn cung khan hiếm, những lô đất đã có sổ sẽ có nhiều khả năng tăng giá”, anh Nam nhận định.

Chị Nguyễn Hạnh, một môi giới khu vực Hoài Đức, Hà Nội cho rằng, trước khi quy định mới có hiệu lực, có thể sẽ có hiện tượng “đầu tư vớt” để tranh thủ cơ hội. Do đó, thời điểm này, phân khúc đất nền nói chung cũng có thể “hồi” lại phần nào, sau thời gian dài sụt giá.

Theo chuyên gia bất động sản, thời điểm này nếu muốn đầu tư vào đất nền, quan trọng nhất là nhà đầu tư phải xem xét khả năng tài chính vì hiện nay không còn là thời của nhà đầu tư lướt sóng. Sau đó là lựa chọn những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực.

"Thị trường đã qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng vẫn cần thêm thời gian để phục hồi. Do đó, nhà đầu tư đất nền lúc này phải xác định trung và dài hạn", ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, khuyến cáo.

Tại hội thảo “Những điểm mới của Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản năm 2023”, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: "Luật của chúng ta như cây tre trăm đốt, khắc xuất - khắc nhập”.

Trước kia, các quy định từng khá thoáng cho việc làm các dự án 1/500 phân lô bán nền không cần phải xây dựng. Đến khi tình trạng hoang hóa bất động sản xảy ra nhiều thì cơ quan quản lý mới siết chặt lại; theo hướng đã là dự án biệt thự liền kề, không kể đô thị loại mấy, đều yêu cầu phải xây dựng.

Giai đoạn sau đó, câu chuyện phân lô bán nền trong các loại đô thị lại quy định theo hướng các đường lớn, trục chính, phải xây to về mặt ngoài, còn dãy trong không cần; quy định lúc này gọi vui là mở một nửa.

Còn luật mới vừa thông qua có phạm vi quy định dành cho dự án có quy hoạch 1/500 trong các đô thị loại III trở lên.

Xét về mặt phạm trù, quy mô hay giới hạn của luật, quy định không áp dụng cho việc phân lô bán nền đối với đất của người dân, trong đó có những sản phẩm như đất thổ cư, đất nông nghiệp...

Theo ông Quê, với tình hình phát triển kinh tế như hiện tại, phần lớn chúng ta cũng chỉ làm các đô thị loại III, còn đô thị loại IV chủ yếu là dự án đấu giá của nhà nước.

“Tôi ủng hộ quy định này. Bởi muốn có bộ mặt đô thị đẹp thì việc có quy chuẩn xây dựng thống nhất về chiều cao, mật độ, kích thước, màu sắc... là cần thiết. Trong khi đó, nếu áp dụng những quy định này trong dân thì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như trình độ dân trí, có sự giám sát của cơ quan thanh tra, kiểm tra xây dựng của địa phương, như vậy sẽ rất khó khăn và mệt mỏi”, ông Quê nhấn mạnh.

Ông Đỗ Ngọc Thắng, Giám đốc Kinh doanh Vùng tại OneHousing cho biết, khoảng 2-3 năm trước, các nhà đầu tư tham gia đầu tư bất động sản vùng ven được hưởng lợi nhuận nóng, theo kiểu “nước lên thì thuyền lên”. Tuy nhiên, chúng ta nhìn thấy những bài học trước đây, năm 2010, bất động sản ở các vùng ven tăng phi mã nhưng khi bong bóng vỡ bắt đầu đi xuống và rất nhiều nhà đầu tư lao đao, thậm chí là vỡ nợ, bán nhà rất nhiều ở thời điểm đó… Thực trạng này lặp lại trong năm 2022 và đầu năm 2023, tin rao bán cắt lỗ để trả nợ tín dụng tràn lan.

“Theo tôi khi thị trường phục hồi trước tiên ở phân khúc có nhu cầu ở thực như căn hộ, nhà thổ cư. Với dòng đất nền vùng ven sẽ gặp nhiều khó khăn hơn khi Quốc hội mới thông qua Luật Kinh doanh bất động sản siết chặt việc phân lô bán nền để tránh tình trạng đầu cơ.

Khi các quy định về pháp luật ngày càng hoàn thiện, thúc đẩy sự minh bạch của thị trường, phân khúc đất nền vùng ven ngày càng kém dần sự hấp dẫn trong danh mục đầu tư của khách hàng”, ông Thắng nhận định.