Giá nhà đã tăng 400 lần trong 35 năm

Thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến mức tăng giá chưa từng có trong khu vực.

Theo các chuyên gia, đằng sau đà tăng phi mã ấy là hàng loạt nguyên nhân mang tính hệ thống, nếu không sớm được xử lý, sẽ tiếp tục đẩy giấc mơ an cư của hàng triệu người dân ra xa hơn bao giờ hết.

Cung nhà ở vẫn “đuối sức” trước nhu cầu khổng lồ

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dù nguồn cung mới đã có dấu hiệu cải thiện trong năm 2024 - 2025, nhưng thực tế vẫn thiếu và yếu so với nhu cầu đang tăng nhanh.

Ước tính, riêng Hà Nội và TP.HCM, mỗi năm có khoảng 50% dân số tăng thêm có nhu cầu về nhà ở, tương đương hơn 212.000 căn hộ mới. Thế nhưng, nguồn cung nhà ở mới trên cả nước trong năm 2024 chỉ đạt khoảng 84.000 căn, tức chưa bằng 40% nhu cầu của hai đô thị lớn này.

Không chỉ thiếu về số lượng, cơ cấu nguồn cung cũng lệch pha nghiêm trọng. Thị trường đang ngập tràn sản phẩm cao cấp, trong khi nhà ở giá phù hợp với số đông người dân gần như biến mất. Tình trạng này khiến người có nhu cầu thực bị gạt ra ngoài, nhường chỗ cho các nhà đầu tư, đầu cơ, những người sẵn sàng bỏ tiền mua rồi “găm” lại chờ giá tăng.

Một trong những động lực khiến giá nhà leo thang là dư nợ tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn mức bình quân tín dụng chung của nền kinh tế.

Khi kênh trái phiếu vẫn ảm đạm, dòng vốn “rẻ” từ ngân hàng cùng các chính sách ưu đãi lãi suất, giãn nợ gốc đã tạo điều kiện cho dòng tiền chảy mạnh vào bất động sản. Điều này không chỉ kích thích nhu cầu thực, mà còn thổi phồng nhu cầu đầu tư, đầu cơ.

Theo VARS, không ít chủ đầu tư chủ động ra hàng nhỏ giọt, kết hợp với các sàn môi giới để tạo cảm giác khan hiếm giả, đánh vào tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) của khách hàng. Một số nhóm đầu cơ còn thu gom sản phẩm rồi luân chuyển cọc, tạo giao dịch ảo nhằm “bơm” giá, khiến mặt bằng giá thị trường tăng ảo.

Một nguyên nhân khác không thể bỏ qua là sự thiếu minh bạch trong thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Hiện nay, Việt Nam chưa có hệ thống dữ liệu giá bất động sản thống nhất, cập nhật và dễ tiếp cận. Thông tin về quy hoạch, tiến độ, pháp lý dự án, tình trạng đủ điều kiện mở bán… vẫn rời rạc, nhiều khi chỉ nằm trong tay doanh nghiệp hoặc giới môi giới.

Các doanh nghiệp, trong khi đó, chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ công khai, minh bạch thông tin dự án.

Chính điều này khiến thị trường rơi vào tình trạng mù mờ, tạo cơ hội cho một số nhóm lợi ích thao túng giá, đẩy rủi ro về phía người mua.

Giá nhà tăng 400 lần

Theo TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương, giá bất động sản tại Việt Nam từ năm 1990 đến nay đã tăng khoảng 400 lần. Đây là mức tăng được ông đánh giá là bất hợp lý, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân.

Có những dự án giá bán căn hộ trung bình 3 – 4 tỷ đồng, trong khi thu nhập trung bình của người trẻ chỉ khoảng 20 – 25 triệu đồng/tháng.

“Việc giá nhà tăng cao khiến khả năng chi trả ngày càng xa vời, đặc biệt với người trẻ. Nó gây bất bình đẳng xã hội, và nghiêm trọng hơn là khiến toàn bộ nguồn lực từ vốn đến nhân lực đổ dồn vào bất động sản. Người ta chỉ chăm chăm đi đầu cơ, mua đất, mua nhà, thay vì đầu tư vào sản xuất hay đổi mới công nghệ. Điều đó làm méo mó nền kinh tế và tiềm ẩn bất ổn vĩ mô”, ông Thành nhấn mạnh.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho rằng, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn rất lớn nhờ quá trình đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và sự mở rộng của tầng lớp trung lưu. Tuy nhiên, sức mua thực tế đang bị bào mòn nghiêm trọng bởi mặt bằng giá quá cao.

Theo ông Chung, nhiều người trẻ, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình tại các đô thị lớn, đang mất dần động lực sở hữu nhà, khi khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng giãn rộng.

Có những dự án giá bán căn hộ trung bình 3 – 4 tỷ đồng, trong khi thu nhập trung bình của người trẻ chỉ khoảng 20 – 25 triệu đồng/tháng. Để mua được nhà, họ phải vay nợ kéo dài hàng chục năm. Điều này không chỉ làm suy giảm chất lượng sống, mà còn ảnh hưởng tới tâm lý và niềm tin vào thị trường.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam, cho rằng thị trường thiếu minh bạch, không chỉ tạo “kẽ hở” cho một số đối tượng thao túng, mà còn làm tăng chi phí và rủi ro với người mua. Nếu không sớm được giải quyết, nó sẽ ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường.

Theo bà, thời gian tới, giá bất động sản có thể tiếp tục tăng khi dòng vốn rẻ vẫn được bơm ra nền kinh tế, trong khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí đầu vào tăng mạnh và các chủ đầu tư vẫn trung thành với chiến lược phát triển phân khúc cao cấp để đảm bảo lợi nhuận.

Các chuyên gia thống nhất rằng, điều cốt lõi để hạ nhiệt giá nhà không nằm ở việc “ép giá”, mà là tạo lập một thị trường minh bạch, cân đối cung cầu thực chất.

Theo đó, Nhà nước cần đẩy nhanh cơ sở dữ liệu đất đai và nhà ở, công khai tiến độ, pháp lý dự án, giá giao dịch trung bình để người dân có thể tiếp cận thông tin chính xác. Song song, cần thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

“Chỉ khi người dân có đủ lựa chọn và thông tin minh bạch, thị trường mới trở lại trạng thái lành mạnh. Còn nếu để tình trạng đầu cơ, găm hàng, đẩy giá kéo dài, giấc mơ an cư sẽ mãi là điều xa xỉ”, bà Miền kết luận.