'Siết phân lô sẽ tác động mạnh đến thị trường đất nền ngắn hạn'

Luật Kinh doanh Bất động sản (Sửa đổi) được thông qua ngày 28/11 (hiệu lực từ 1/1/2025), quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.

Hiện cả nước có 902 đô thị, trong đó có 2 đô thị đặc biệt (TP HCM và Hà Nội), 22 đô thị loại I (các thành phố trực thuộc trung ương), 35 đô thị loại II (thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương), 46 đô thị loại III (thị xã trực thuộc tỉnh), 94 đô thị loại IV (thị trấn trực thuộc huyện). Theo đó, trừ các đô thị nằm ngoài danh sách quy định, tất cả phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương, nhằm chấm dứt tình trạng tự phát mua bán đất nền những năm qua.

Luật hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Bất động sản khu Đông TP HCM với các dự án chung cư, nhà phố, đất nền, tháng 2/2022. Ảnh: Quỳnh Trần

Quy định mới được giới chuyên gia đánh giá chặt chẽ và sẽ làm thay đổi "cuộc chơi" của cả thị trường bất động sản, nhất là phân khúc đất nền ở 105 thành phố, thị xã trên cả nước (những nơi trước đây vốn không bị siết).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhận định Luật Đất đai 2003 đã có quy định cấm phân lô bán nền hoàn toàn ở khu vực đô thị, phát triển quy hoạch đô thị nhưng cho phép phân lô bán nền ở thị trấn, nông thôn. Đến luật đất đai 2013 cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm. Điều này ngoài tác dụng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản giai đoạn 2008-2013 cũng kéo theo nhiều bất cập. Không chỉ làm tăng tình trạng lợi dụng tách thửa tràn lan, biến tướng thành đất ở mà còn phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây lãng phí nguồn lực đất đai, tạo ra tình trạng đầu cơ nhà đất.

"Việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao... nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, lãng phí tài sản đất đã diễn ra nhiều năm qua", ông Châu nhận xét.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhìn nhận giai đoạn đầu, thị trường đất nền có thể "chao đảo". Bởi 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường hiện nay đến từ các sản phẩm phân lô tự do của cá nhân, những công ty bất động sản nhỏ phát triển mô hình đất nền tự phân lô. Thông thường một cá nhân xin phân lô, tách thửa thủ tục dễ dàng hơn rất nhiều so với việc doanh nghiệp lập dự án, xin giấy phép. Vậy nên từ trước đến nay, người kinh doanh đất nền vẫn chuộng hình thức mua bán tự do, ít lập dự án chính quy. Người mua cũng thích đất nền tự tách thửa vì giá cả đa dạng, dễ mua dễ bán.

"Một khi siết chặt việc phân lô đồng nghĩa loại hình đất nền tự tách thửa này sẽ 'hết đất sống'. Nguồn cung trên thị trường sẽ kém đa dạng, bị thu hẹp, khách hàng mua bán đất nền cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó", ông Tuấn chia sẻ.

Ông này dự báo thị trường đất nền thời gian tới có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn rao bán "hạ giá", đến từ những nhà đầu tư lỡ ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời. Một khi đã "mắc kẹt" với sản phẩm này, chủ đất sẽ phải chấp nhận cắt lỗ để thanh lý nhanh. Nhưng muốn bán cũng không dễ vì đất mua phân lô thường là có diện tích lớn, giá trị cao, tệp khách hàng không đa dạng và rất biết cách "ép giá" .

Theo ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty BĐS Wowhome, quy định siết phân lô của Luật Nhà ở 2023 là biện pháp quyết liệt và tích cực mang lại sự phát triển lành mạnh cho thị trường nhà đất. Dẫu vậy, ông cho rằng Luật mới cũng sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến nhiều đối tượng là cá nhân có nhu cầu tách thửa không nhằm mục đích kinh doanh.

Ngoài ra, quy định mới sẽ khiến nguồn cung và sức cầu đất nền kém đa dạng hơn. Nếu trước đây, tài chính bao nhiêu đều có thể mua được đất nền, khách hàng của phân khúc này cũng đông đảo thì sắp tới mọi thứ sẽ rất khác. Ông Kiên cho rằng, về lâu dài, đất nền không còn là sân chơi "dễ dàng" dành cho nhiều người. Thị trường này sẽ đòi hỏi cao hơn ở cả người bán và người mua. Các chủ đầu tư đất nền phải học cách tuân thủ luật chơi mới để thích ứng và tồn tại.