Lựa chọn nào cho bất động sản 2022?

Một năm nhìn lại

Năm 2021 là một năm ghi dấu sự biến động lớn đối với Việt Nam đối với kinh tế và xã hội. Sự biến động này phần nhiều là do Việt Nam phải hứng chịu hậu quả to lớn từ đại dịch Covid-19 lây lan rộng, gây tác động rất lớn đối với mọi mặt của xã hội. Tính đến ngày 20/12/2021, cả nước đã có tổng cộng hơn 1,5 triệu ca nhiễm và dịch bệnh đã lây lan khắp các tỉnh thành trong cả nước. Điều này đã ảnh hưởng nặng nề đến kinh tế, an sinh xã hội.

Tuy nhiên, sau khi Chính phủ tập trung cho chiến dịch tiêm ngừa vaccine cũng như những chính sách hỗ trợ, nhìn chung nền kinh tế đã có những dấu hiệu phục hồi trong quý 4-2021. Theo báo cáo Dự báo tăng trưởng kinh tế quý 1/2022 vừa được Ngân hàng UOB phát hành, kinh tế quý 4/2021 đã có sự “đảo chiều” so với quý 3/2021 khi các hoạt động kinh doanh dần trở lại bình thường kể từ đầu tháng 10/2021. Theo đó, tăng trưởng GDP quý 4/2021 sẽ phục hồi lên mức 7%, đưa tăng trưởng cả năm lên 3%.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam

Trong bối cảnh kinh tế có nhiều biến động, thị trường bất động sản Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng không nhỏ. Cụ thể, trong giai đoạn quý 1-2/2021, thị trường vẫn duy trì một mức độ tương đối nhờ vào nhịp tăng của giai đoạn quý 4-2020. Tuy nhiên, bước sang giai đoạn quý 3-2021, sau khi chính phủ áp dụng các chính sách phòng chống dịch, việc giãn sách xã hội kéo dài trong hơn 4 tháng đã làm cho nguồn cung các sản phẩm bất động sản sụt giảm nghiêm trọng. Điển hình là số lượng căn hộ tại thị trường TPHCM giảm 70% so với thời điểm quý 2-2021.

Lựa chọn những sản phẩm thuộc các phân khúc tầm trung, có chất lượng sản phẩm phù hợp bên cạnh chất lượng quản lý tốt sẽ có khả năng thanh khoản cao và mức độ sinh lời tương đối tốt. Hiện tại nhóm sản phẩm tầm trung và bình dân không còn nhiều tại khu vực trung tâm do mức giá ngày càng tăng cao.

Bước qua quý 4-2021, tình hình thị trường cũng có nhiều chuyển biến khả quan hơn sau khi chính phủ áp dụng chính sách bình thường mới, giảm thiểu các phương thức giãn sách xã hội. Chính nhờ điều này mà nguồn cung sản phẩm ra thị trường ở các phân khúc cũng phục hồi trở lại.

Xét về mức giá chung trên toàn thị trường thì lại có tín hiệu khả quan hơn. Dù trong bối cảnh dịch bệnh kéo dài, nhưng thị trường vẫn duy trì được mức độ tăng trưởng giá rất cao. Theo số liệu thống kê của CBRE, mức giá căn hộ sơ cấp thị trường Hà Nội tăng 16%, thị trường TP HCM tăng 17% so với thời điểm năm 2020. Bên cạnh đó, tỉ lệ hấp thụ của 2 khu vực thị trường này cũng duy trì ở mức rất cao. Điều này cho thấy rằng nhu cầu của thị trường đối với các sản phẩm bất động sản nhà ở và đầu tư cá nhân vẫn ở mức cao dù thị trường phải chịu nhiều tác động tiêu cực từ dịch bệnh.

Số lượng và giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp (Nguồn: CBRE Việt Nam)

Kỳ vọng khởi sắc năm 2022

Sau một năm 2021 với quá nhiều biến động, bước sang năm 2022, Chính phủ đã quyết tâm đưa nền kinh tế quay trở lại với quỹ đạo phát triển của nó. Trong kỳ họp Quốc hội gần nhất, Chính phủ đã đặt ra mục tiêu tăng trưởng GDP ở mức 6-6,5% trong năm 2022.

Đánh giá về điều này, đại diện của Ngân hàng thế giới (World Bank) ông Jacques Morisset cho rằng mục tiêu trên là hoàn toàn có cơ sở khi Việt Nam có nhiều lợi thế về phát triển kinh tế trong giai đoạn trước khi dịch bệnh xuất hiện. Ông cũng cho rằng để thực hiện được mục tiêu tăng trưởng cao như vậy, Việt Nam cần tăng cường sự tập trung cho việc kiểm soát dịch bệnh và cải thiện cán cân cung cầu. Như vậy, Chính phủ cần lên kế hoạch và thực hiện các chính sách hỗ trợ kinh tế, các gói kích cầu và ưu đãi thuế để người dân thúc đẩy chi tiêu. Bên cạnh đó Việt Nam cần tập trung tăng cường thu hút thêm các dòng vốn FDI.

Đối với thị trường bất động sản, năm 2022 cũng được kỳ vọng sẽ có nhiều chuyển biến tích cực sau giai đoạn thị trường bắt đầu quay trở lại “bình thường mới”. Theo dự báo của CBRE, nguồn cung trên toàn thị trường sẽ tăng trở lại trong năm 2022 vì nhiều dự án đã tạm hoãn kế hoạch triển khai do tình hình dịch bệnh trong năm 2021. Chính vì điều này, các chủ đầu tư sẽ cố gắng tận dụng giai đoạn thị trường ổn định sau giãn cách để triển khai các kế hoạch kinh doanh của mình.

Dự báo thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM (Nguồn: CBRE Việt Nam)

Dự báo thì thị trường Hà Nội sẽ phục hồi tốt với số lượng sản phẩm dự báo được đưa thị trường sẽ cao hơn so với thị trường TP HCM. Điều này có được là nhờ vào sự phát triển hạ tầng đồng bộ và được triển khai nhanh chóng từ các tuyến cao tốc cho đến các tuyến quốc lộ và các truyến đường vành đai. Nếu so với khu vực Hà Nội và các vùng lân cận thì hệ thống hạ tầng tại TP HCM có tiến độ triển khai chậm hơn. Bên cạnh đó, việc nhiều dự án chậm tiến độ pháp lý cũng là yếu tố gây trở ngại cho việc triển khai của các dự án.

Một yếu tố tích cực cũng phải kể đến đó là nhu cầu trên thị trường trong suốt thời gian qua vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại TP HCM. Điều này kỳ vọng sẽ duy trì mức độ hấp thụ trên thị trường vẫn ở mức cao. Bên cạnh đó, mức giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường dự kiến cũng sẽ tiếp tục tăng, tương đương với mức tăng của năm 2020-2021.

Thị trường bất động sản năm 2022 tuy có nhiều yếu tố tích cực cho việc phục hồi nhưng vẫn phải đối diện với rủi ro dịch bệnh cũng như những bất ổn của nền kinh tế chung. Chính vì điều này các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân cần phải thận trọng trong việc chuẩn bị những kế hoạch đầu tư trong giai đoạn sắp tới.

Bất động sản vẫn hấp dẫn

Theo đánh giá chung, nhu cầu nhà ở vẫn là nhu cầu chính trên thị trường, đặc biệt là đối với những thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM,… do tỉ lệ gia tăng dân số luôn ở mức rất cao. Tuy nhiên, phần lớn nhu cầu này nhắm vào phân khúc nhà ở tầm trung và bình dân vì đại đa số những khách hàng nhóm này có thu nhập ở mức trung bình.

Đối với thị trường Hà Nội và khu vực lân cận, nhóm sản phẩm phân khúc tầm trung tương đối phong phú, tập trung cả phía tây và phía đông Hà Nội. Nhờ vào hệ thống giao thông kết nối tốt nên việc lựa chọn các sản phẩm căn hộ khu vực ven Hà Nội sẽ là lựa chọn khá phù hợp. Bên cạnh đó, thị trường sản phẩm thứ cấp các căn hộ đã bàn giao sẽ là một lựa chọn phù hợp cho những đối tượng khách hàng có nhu cầu nhà ở ngay.

Riêng tại khu vực TP HCM, nguồn cung các sản phẩm chủ yếu thuộc nhóm sản phẩm cao cấp và hạng sang gần các khu vực trung tâm. Vì thế, người mua muốn tìm kiếm các sản phẩm mới thuộc phân khúc tầm trung sẽ rất khó khăn. Thêm vào đó, từ năm 2019 đến nay, thị trường TP HCM đã không còn các căn hộ thuộc phân khúc bình dân được chào bán mới. Chính vì điều này, người mua nhà ở có nhu cầu mua các sản phẩm thuộc phân khúc tầm trung hoặc bình dân nên tìm kiếm các sản phẩm thứ cấp hoặc phải chọn phương án tìm kiếm các sản phẩm nằm ở các khu vực vùng ven TP HCM như: Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

Đối với các nhà đầu tư “lướt sóng”, trong bối cảnh hiện tại, các nhà đầu tư thuộc nhóm này sẽ có xu hướng thận trọng hơn trước đây. Hầu hết các nhà đầu tư đang tái cơ cấu lại các sản phẩm đầu tư của mình, chuyển định hướng sang đầu tư các sản phẩm sinh lời trong trung và dài hạn thay vì việc tìm kiếm cơ hội đâu tư lướt sóng ngắn hạn

Xu hướng này đã xuất hiện từ 2019, và tới thời điểm hiện nay, các thị trường ven TP HCM đang rất sôi động. Bình Dương nổi bật lên trong năm 2020 như là một vùng thị trường cho nhóm sản phẩm căn hộ tầm trung. Tại Đồng Nai, các công trình trọng điểm quan trọng giúp cho khu vực này trở thành tâm điểm phát triển các dự án đô thị có quy mô lớn. Ở Long An lại đang có xu hướng phát triển các nhóm sản phẩm căn hộ bình dân. Những sự phát triển này giúp cho nguồn cung sản phẩm nhà ở tầm trung và bình dân được đa dạng hơn.

Đối với những người có nhu cầu đầu tư thì năm 2022 vẫn còn rất nhiều cơ hội. Nhóm nhu cầu này cũng là một động lực không nhỏ giúp cho dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang phát triển rất tốt trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, phải thừa nhận một điều rằng tình hình dịch bệnh vừa qua đã có tác động rất lớn đến thị trường và phương thức của các nhà đầu tư.

Các chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư cùng nhìn nhận đây là thời điểm cơ cấu lại thị trường nên các nhà đầu tư cần suy tính rõ ràng hơn về kế hoạch đầu tư của mình, cũng như kỳ vọng đầu tư như thế nào. Đây không phải là thời điểm thị trường có thể đầu tư lướt sóng hay đầu tư theo xu hướng. Nhà đầu tư cần phải có cái nhìn dài hạn hơn và tập trung vào các sản phẩm có giá trị bền vững. Bên cạnh đó nhà đầu tư cũng cần xây dựng phương án dự phòng cho những tình huống thị trường chuyển biến bất ngờ.

Lựa chọn chiến lược

Trong bối cảnh như hiện tại thì tập trung vào nhu cầu ở thật là một trong những chiến lược phù hợp cho các nhà đầu tư vì đây là nhóm nhu cầu bền vững trên thị trường. Lựa chọn những sản phẩm thuộc các phân khúc tầm trung, có chất lượng sản phẩm phù hợp bên cạnh chất lượng quản lý tốt sẽ có khả năng thanh khoản cao và mức độ sinh lời tương đối tốt. Hiện tại nhóm sản phẩm tầm trung và bình dân không còn nhiều tại khu vực trung tâm do mức giá ngày càng tăng cao. Ngoài ra, sự cạnh tranh cho phân khúc đầu tư này cũng rất cao nên nhà đầu tư cần có sự đánh giá và lựa chọn sản phẩm thích hợp.

Đối với nhà đầu tư phân khúc cho thuê, tình hình thị trường hiện tại sẽ rất khó khăn do nhóm khách hàng người nước ngoài không thể qua Việt Nam. Bên cạnh đó thì lượng sản phẩm căn hộ được chào thuê cũng rất lớn nên làm tăng mức độ cạnh tranh của thị trường. Chính vì lý do này nên các nhà đầu tư cần phải cân nhắc các yếu tố sau:

Thứ nhất là lựa chọn khu vực đầu tư phù hợp. Điển hình là căn hộ cho thuê gần các khu công nghiệp đang là xu hướng đầu tư có hiệu suất sinh lời tốt hơn các khu vực trung tâm thành phố. Thứ hai là chọn lựa các sản phẩm phù hợp và xây dựng các phương án thuê tối ưu. Thứ ba là phải có mức giá cho thuê cạnh tranh. Nhìn chung việc đầu tư căn hộ cho thuê không còn hiệu quả như trước, nhưng đây vẫn là kênh đầu tư phù hợp để tạo được nguồn thu nhập đồng thời kết hợp với việc đầu tư sinh lời trong dài hạn.

Đối với các nhà đầu tư “lướt sóng”, trong bối cảnh hiện tại, các nhà đầu tư thuộc nhóm này sẽ có xu hướng thận trọng hơn trước đây. Hầu hết các nhà đầu tư đang tái cơ cấu lại các sản phẩm đầu tư của mình, chuyển định hướng sang đầu tư các sản phẩm sinh lời trong trung và dài hạn thay vì việc tìm kiếm cơ hội đâu tư lướt sóng ngắn hạn.

Những nhà đầu tư có tài chính tốt sẽ vẫn tập trung vào các sản phẩm tại khu vực trung tâm thuộc các nhóm sản phẩm cao cấp và hạng sang vì tính bền vững trong dài hạn cũng như kỳ vọng tăng giá do quỹ sản phẩm ngày càng hạn chế. Nhóm nhà đầu tư vào sản phẩm thấp tầng thì hiện tại sẽ có xu hướng chuyển dịch ra khu vực ven trung tâm Hà Nội hoặc các tỉnh lân cận khu vực TP HCM do các dự án có quy mô lớn đang được phát triển mạnh tại các khu vực này. Các nhà đầu tư tầm trung thì đang có xu hướng đầu tư các khu vực vùng ven với mức gia sản phẩm thấp hơn so với khu vực nội đô.

Đối với khách hàng đầu tư vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, cần phải xác định rõ rằng thị trường này sẽ phụ thuộc rất nhiều vào khả năng phục hồi của ngành du lịch. Nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt trong thời gian tới thì nhu cầu du lịch sẽ dần phục hồi. Kéo theo nhu cầu đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ phục hồi theo. Dù hiện tại vẫn có một lượng nhu cầu sử dụng bất động sản xanh để tránh dịch, nhưng nhóm nhu cầu này không thực sự nhiều để thu hút được một lượng nhà đầu tư.

Trong dài hạn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là một thị trường sôi động vì tiềm năng phát triển du lịch của Việt Nam là rất lớn. Hiện tại, thị trường đang có xu hướng dịch chuyển đầu tư vào các thị trương nghỉ dưỡng mới nổi với mức giá thấp hơn: Hồ Tràm, Long Hải, Bình Châu, Lagi, Phan Thiết… (dọc theo tuyến đường ven biển phía nam).

Ngoài những xu hướng đầu tư kể trên, hiện tại xu hướng đầu tư vào nhà vườn, nông trại, farm-stay, home-stay… cũng nở rộ và phát triển khá mạnh mẻ. Xu hướng này đưa các nhà đầu tư tìm kiếm các sản phẩm có quy mô diện tích lớn hơn, nằm ở các khu vực xa hơn. Xu hướng này giúp làm đa dạng hóa các kênh đầu tư cũng như chủng loại sản phẩm. Những rủi ro mà các nhà đầu tư cần lưu ý là sự biến động giá cao, rủi ro tiến độ, pháp lý và chuyển dịch nhu cầu thị trường rất cao.

Nhìn chung, với xu hướng giá chung trên toàn thị trường vẫn tăng đều đặn thì việc đầu tư sinh lời vẫn thu hút rất nhiều người quan tâm. Nhà đầu tư cần có chiến lược đầu tư rõ ràng, để có thể lựa chọn khu vực và sản phẩm phù hợp. Cần phải đưa các kịch bản dự phòng trong tình huống thị trường có biến động, dịch bệnh phức tạp hoặc tiến độ pháp lý sản phẩm sảy ra vấn đề.