Kỳ 2: Chính sách chưa khuyến khích được thị trường

“Nút thắt” Nghị định 69/CP

“ Một trong những nguyên nhân cơ bản khiến thị trường BĐS đi xuống trong năm 2010 là sự tác động của một số chính sách vĩ mô, đặc biệt là Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 23/8/2009!” – Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS VN Tống Văn Nga nhận xét.

Theo ông, việc quy định chủ đầu tư phải mua đất theo giá tự thoả thuận hoặc thương lượng mức đền bù cho người đang sử dụng đất sát với giá thị trường, nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước cũng theo giá thị trường buộc các chủ đầu tư thường phải thông qua đơn vị tư vấn thẩm định giá để xác định giá thị trường.

Chi phí và thời gian thực hiện tăng lên nhưng trên thực tế thì hầu hết kết quả thẩm định giá chỉ để “tham khảo” chứ không được người sử dụng đất và cơ quan Nhà nước sử dụng để tính giá đền bù và nộp tiền sử dụng đất. Do vậy, tiến độ giải phóng mặt bằng vốn đã chậm lại càng chậm hơn. “ Không ít chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã phải đối mặt với chồng chất khó khăn và nguy cơ thua lỗ khi phải làm theo Nghị định 69”, ông Nga nói.

Nghị định 71/2010/NĐ-CP ban hành ngày 23/6 cũng bị xem là một trong những trở lực đối với thị trường BĐS VN thời gian qua. Theo đó, tại mỗi tỉnh, TP trực thuộc TƯ thì mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia một lần với một nhà ở theo hợp đồng góp vốn nhằm giảm đầu cơ BĐS. Nhưng vô hình trung, quy định này lại làm giảm đáng kể sự sôi động của thị trường, nên rất cần được tính toán lại để đảm bảo sự cân bằng cho cả hai mục tiêu.

Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS VN Nguyễn Văn Minh cho rằng chính sách thắt chặt tín dụng trong cho vay BĐS của ngân hàng cũng đang cản trở sự phát triển của thị trường BĐS, nhất là với phân khúc thị trường nhà ở xã hội. Thực tế cho thấy, không ít dự án có quỹ đất sạch nhưng chủ đầu tư không dám xây dựng vì chậm thu hồi vốn. Mặt khác, nhiều ngàn tỉ đồng vốn của Nhà nước dành cho chương trình này vẫn “đắp chiếu” tại ngân hàng mà chưa được giải ngân.

“ Việc vay vốn từ Ngân hàng phát triển VN theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ đến nay vẫn chưa có cơ chế cụ thể. Phải với sự cố gắng từ nhiều phía, sau nhiều kiến nghị, đề xuất của Bộ Xây dựng lên Thủ tướng, vừa qua Ngân hàng Phát triển VN mới ký 3 hợp đồng tín dụng với tổng vốn cam kết cho vay là 512,5 tỉ đồng!” – ông Nguyễn Văn Minh cho biết.

Chưa đánh giá đúng giá trị thị trường

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, một trong những khiếm khuyết lớn hiện nay là nhận thức chưa đúng mức của chính quyền các cấp từ trung ương đến địa phương và các doanh nghiệp về tầm quan trọng của thị trường BĐS, dù vẫn luôn nói đây là thị trường “đầu kéo”, một đồng đầu tư vào đây sẽ kéo theo nhiều đồng đầu tư. Do đó các chính sách, sự coi trọng dẫn đến hành động trong lĩnh vực này còn thiếu và yếu. Nhiều chính sách đưa ra chưa kích thích, chưa tạo điều kiện tối đa cho thị trường BĐS phát triển.

Nhiều chính sách khác liên quan đến thị trường BĐS, từ đất đai đến đầu tư xây dựng cơ bản, tài chính, thuế khoá, mua bán, tạo lập BĐS… cũng còn hạn chế. Đất đai là yếu tố đầu vào rất quan trọng của BĐS nhưng đang cực kỳ khó khăn, Luật Đất đai rất bấp cập đã làm ảnh hưởng nguồn cung và khiến việc tạo lập BĐS kéo rất dài. Việc bán nhà ở cho Việt kiều ở nước ngoài hay cho người nước ngoài… gần đây chỉ mới đưa ra một số chính sách thí điểm nhất định…

Đặc biệt, ông đánh giá đội ngũ doanh nghiệp kinh doanh BĐS ở VN đang phát triển nhanh chóng nhưng còn thiếu chuyên nghiệp, quy mô nhỏ bé. Luật Kinh doanh BĐS quy định vốn pháp định chỉ 6 tỉ đồng, trừ chi phí hình thành văn phòng, mua sắm ôtô, trả lương… thì còn lại chưa đủ mua một căn hộ trung bình ở Hà Nội (7 – 8 tỉ đồng). Trong khi đó, luật pháp chưa có những quy định để sàng lọc các nhà đầu tư nghiệp dư, không đủ năng lực tài chính nhằm khuyến khích các doanh nghiệp hội tụ lại với nhau thành những doanh nghiệp lớn có đầy đủ năng lực chuyên môn, kiến thức và tài chính.

Vì vậy Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, Hiệp hội BĐS VN và các Hiệp hội BĐS địa phương cần trở thành cầu nối giữa doanh nghiệp với Nhà nước, với các nhà quản lý, hoạch định chính sách, làm cho họ coi trọng hơn, nhận thức đúng hơn về thị trường BĐS, thấy được thực tiễn phát sinh mà luật pháp đôi khi chưa phù hợp. Đồng thời chuyển tải các chính sách, quy định của Nhà nước đến hội viên để thẩm định, phản biện, phản ảnh nguyện vọng về những vấn đề thực tế của thị trường để các nhà hoạch định chính sách liên tục cập nhật, bổ sung hoàn thiện chính sách. Khi chính sách ra rồi thì Hiệp hội có trách nhiệm làm cho các hội viên hiểu biết và thực hiện đúng chính sách.