Không chỉ thu nhập giảm sút, môi giới Mỹ còn khốn đốn vì thiếu nhà để bán

Thu không đủ chi

Khi Chrystina Arnold bán được căn nhà đầu tiên vào tháng 12 năm ngoái, cô hy vọng sẽ có bàn đạp cho nhiều giao dịch hơn với một sự nghiệp đầy hứa hẹn. Nhưng gần 4 tháng sau, Arnold vẫn đang cố tìm cách bán được căn nhà thứ hai.

Arnold, sống ở Port Huron, bang Michigan, đã trả 89 USD vào tháng 10/2021 cho một khóa học trực tuyến để trở thành nhân viên môi giới bất động sản. Nhưng vào thời điểm tháng 06/2022 khi nhận được giấy phép hành nghề, lãi suất trung bình tại Mỹ đã tăng gần gấp đôi, khiến giao dịch nhà ở chậm lại đáng kể.

Sự sụt giảm này đã khiến năm vừa qua trở thành một cuộc vật lộn sinh tồn với nhiều môi giới. Khoản hoa hồng 2.300 USD của Arnold hầu như không đủ để trang trải các khoản phí khác nhau cho công ty môi giới, Hiệp hội môi giới Mỹ (NAR), các công ty cung cấp danh sách khách hàng tiềm năng và các sàn niêm yết bất động sản. Cô thỉnh thoảng làm việc tại một quán bar hoặc giao bánh pizza để có thêm thu nhập. Tuy nhiên, bất chấp khó khăn, Arnold vẫn chưa từ bỏ hy vọng.

“Tôi yêu công việc của mình. Tôi yêu sự linh hoạt của nó. Điều duy nhất tôi không thích là sự bấp bênh về tài chính đi kèm”, cô nói.

Mặc dù vẫn lạc quan, nhưng Arnold biết rằng thực tế không có lợi cho cô. Các môi giới có dưới 2 năm kinh nghiệm tại Mỹ chỉ kiếm được 8.800 USD vào năm 2021. Nhưng số liệu thống kê đáng lo ngại này không ngăn được nhiều người gia nhập thị trường để chờ đợi giá nhà bùng nổ, hứa hẹn những khoản hoa hồng khổng lồ. Theo NAR, số lượng môi giới tại Mỹ đã tăng hơn 156.000 trong giai đoạn 2020 - 2021, và đạt mức cao kỷ lục 1,6 triệu người vào tháng 10/2022.

Khi cơn sốt mua nhà trong đại dịch chấm dứt, doanh số bán hàng chậm lại đã buộc các đại lý bất động sản phải tính toán xem liệu lợi nhuận thu được có đáng với hàng nghìn USD và vô số thời gian bỏ ra hay không. Những thách thức rõ ràng nhất là với các đại lý mới do phải cạnh tranh khốc liệt với các đối tác kỳ cựu.

Rào cản gia nhập thấp nhưng rào cản thành công cao

Giống như thị trường nhà đất trải qua những giai đoạn bùng nổ và phá sản, đội ngũ các đại lý bất động sản cũng vậy.

Trong giai đoạn năm 2008 khi thị trường nhà ở Mỹ sụp đổ, chỉ riêng vào năm 2006, NAR đã có thêm gần 100.000 thành viên và đạt mức cao nhất là khoảng 1,4 triệu. Đến đầu năm 2012, sau khi bong bóng nhà ở Mỹ vỡ, số thành viên đã giảm mạnh xuống còn 964.000.

Ngay khi số lượng môi giới gia tăng trong thời kỳ bùng nổ do đại dịch, sự suy giảm tiếp sau đó của thị trường đã dẫn đến việc giảm khoảng 74.000 thành viên trong vòng 5 tháng kể từ mức cao nhất vào tháng 10 năm ngoái.

Vẫn còn quá sớm để nói liệu đây là đợt giảm theo mùa, thường xảy ra vào mùa đông hàng năm hay là dấu hiệu của đợt suy giảm kéo dài. Nhưng Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của NAR, thừa nhận rằng “thời điểm khó khăn hơn” này đối với các đại lý có thể kéo tụt số lượng nhân sự của toàn ngành khi nhiều người rời bỏ cuộc chơi.

Ngay cả trước khi lãi suất thế chấp bắt đầu tăng vào năm ngoái, thị trường điên cuồng đã mang đến những thách thức riêng cho các đại lý. Hoạt động xây dựng giảm sút suốt một thập kỷ qua tại Mỹ đã khiến những người mua nhà lần đầu phải tranh giành nguồn nhà ít ỏi với các nhà đầu tư và những người mua lớn tuổi hơn, giàu có hơn. Điều này khiến các đại lý gặp khó khăn hơn trong việc giúp khách hàng sở hữu ngôi nhà mơ ước.

Tuy nhiên, đó vẫn là thời điểm bùng nổ với các đại lý. Vào năm 2021, một đại lý tại Mỹ thường đạt được 12 giao dịch, tăng từ 10 giao dịch vào năm 2020 và doanh số bán hàng trung bình của họ vọt lên 2,6 triệu USD, tăng khoảng 24% so với năm trước. Các đại lý có 16 năm kinh nghiệm trở lên có tổng thu nhập trung bình tăng lên 85.000 USD từ mức 75.000 USD vào năm 2020.

Tất cả bắt đầu thay đổi vào cuối mùa xuân năm 2022, khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) bắt đầu tăng lãi suất để giảm lạm phát. Điều này dẫn đến tỷ lệ thế chấp cao hơn, dự báo kinh tế đáng lo ngại và thiếu nguồn cung nhà ở. Tất cả khiến cả người mua và người bán đều hoảng sợ.

Chỉ số tâm lý mua nhà của Fannie Mae đạt mức gần thấp nhất mọi thời đại vào tháng 03/2023 do lo ngại về giá nhà, tỷ lệ thế chấp, mức độ đảm bảo công việc và quan trọng nhất là liệu đây có phải thời điểm tốt để mua hoặc bán nhà hay không.

Shantih Moriarty, một đại lý bất động sản kỳ cựu ở Thung lũng Silicon, nói: “Đây là thời điểm khủng khiếp đối với người mua”.

Tâm trạng thị trường ảm đạm là do sự kết hợp của nhiều yếu tố. Lãi suất cho các khoản vay thế chấp trong 30 năm đã tăng trên 6%, cao hơn gấp đôi mức trung bình vào cùng thời điểm của năm 2021. Đối với một ngôi nhà có giá trung bình là 470.000 USD, sự chênh lệch đó có nghĩa là khoản thanh toán thế chấp mỗi tháng sẽ tăng thêm khoảng 1.000 USD.

Ngay cả khi người mua có đủ tiền trong ngân hàng để trả lãi suất cao hơn, thì thị trường cũng không có đủ nhà để bán. Dù đã tăng lên trong những tháng gần đây, tổng nguồn cung nhà rao bán tại Mỹ trong tháng 3 vừa qua vẫn thấp hơn 43,2% so với mức trung bình từ năm 2017 đến 2019.

Sự do dự của cả người mua và người bán góp phần tạo nên một vòng xoáy quen thuộc, trong đó chủ nhà lo lắng sẽ không thể tìm được một ngôi nhà khác để chuyển đến, hoặc không muốn từ bỏ lãi suất thế chấp thấp hơn đã được hưởng trước đó.

Điều này đã khiến các đại lý bất động sản phải cạnh tranh khốc liệt để giành giật nguồn cung và khách hàng. Tổng cộng khoảng 1,5 triệu đại lý nhưng chỉ có 563.000 ngôi nhà được rao bán. Tức là, dù có gặp nhiều khách hàng tiềm năng, môi giới tại Mỹ cũng phải giành giật mới có nhà để bán.

“Có đủ người mua, nhưng lại không đủ nhà để bán”, một đại lý than phiền.