Văn phòng Mỹ: Tỷ lệ lấp đầy giảm 50%, định giá giảm 30%, nợ đến hạn hàng trăm tỷ USD

Từ Dallas và Minneapolis đến New York và Los Angeles, các văn phòng bị bỏ trống hoặc ít được sử dụng, cho thấy ảnh hưởng dai dẳng của kỷ nguyên làm việc tại nhà. Nhưng bàn làm việc sạch sẽ và phòng nghỉ yên tĩnh không chỉ là vấn đề đau đầu đối với những ông chủ công ty muốn nhân viên hiện diện tại văn phòng.

Các nhà đầu tư và cơ quan quản lý, trong tình trạng cảnh giác cao độ về những dấu hiệu rắc rối trong hệ thống tài chính sau những vụ đổ vỡ ngân hàng gần đây, hiện đang tập trung vào sự suy thoái của thị trường bất động sản thương mại trị giá 20.000 tỷ USD của Mỹ.

Các văn phòng gặp nhiều khó khăn nhất. Mô hình việc kết hợp vẫn phổ biến, ảnh hưởng đến giá thuê các tòa nhà. Theo dữ liệu từ nhà cung cấp dịch vụ bảo mật Kastle, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các văn phòng tại Mỹ vẫn chưa bằng một nửa mức đạt được vào tháng 3/2020.

Theo dự báo, định giá bất động sản thương mại của Mỹ có thể giảm khoảng 20% đến 25% trong năm nay. Đối với các văn phòng, mức giảm có thể còn cao hơn, lên tới 30%.

Giám đốc tài chính Mike Santossimo của Wells Fargo, một trong 4 ngân hàng lớn nhất tại Mỹ, cho biết vào thứ 6 tuần trước rằng các bên cho vay đã tăng trích lập dự phòng cho các khoản lỗ tín dụng của các khoản vay văn phòng suốt 4 quý vừa qua. Ngân hàng này cho biết các khoản dự phòng tăng cao hơn trong quý đầu năm nay một phần đến từ các khoản vay bất động sản thương mại.

“Thị trường văn phòng tiếp tục có dấu hiệu suy yếu do nhu cầu thấp hơn, chi phí tài chính cao hơn và điều kiện thị trường vốn đầy thách thức”, ông Santomassimo cho biết. “Chúng tôi cho rằng tình hình sẽ căng thẳng dần trong thời gian tới”.

Tuy nhiên, Wells Fargo cho rằng căng thẳng vẫn chưa dẫn đến tổn thất cao đáng kể. Nhưng các thành phố như San Francisco, Seattle và Los Angeles có thể phải đối mặt với các vấn đề lớn hơn do chuyển sang hình thức làm việc từ xa hoặc kết hợp làm việc tại nhà và tại văn phòng, khiến tỷ lệ cho thuê thấp hơn.

Theo công ty đầu tư MSCI Real Assets, các chủ sở hữu bất động sản thương mại tại Mỹ đang phải đối mặt với các khoản nợ sắp đáo hạn trong năm nay lên tới 400 tỷ USD do lãi suất tăng vọt. MSCI nhận định, mặc dù các ngân hàng chiếm một phần nhỏ hơn trong các khoản vay đáo hạn vào năm nay so với chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp thương mại, nhưng lại có hơn 50% các khoản vay đến hạn vào năm 2026 và 2027.

Wells Fargo có 35,7 tỷ USD dư nợ cho vay văn phòng, tương đương 4% tổng số khoản vay, tính đến cuối tháng 3 vừa qua. Văn phòng chiếm tỷ trọng lớn thứ hai trong danh mục cho vay bất động sản thương mại của ngân hàng này sau mảng căn hộ.

Ông Santomassimo cho biết kinh tế suy thoái đã ảnh hưởng đến bất động sản thương mại, đặc biệt là lĩnh vực văn phòng. Ngân hàng này đang phải rà soát từng dự án để tìm hiểu tình hình.

Đối với Wells Fargo, điều quan trọng để cho vay với các dự án văn phòng là “ai là nhà tài trợ, tòa nhà nằm ở đâu, đặc điểm của tòa nhà là gì, và khách hàng cảm thấy thoải mái đến mức nào trong văn phòng này?”. Nếu các câu trả lời phù hợp thì ngân hàng sẽ cho vay. Nhưng nhìn chung, Wells Gargon dự kiến sẽ giảm dòng tiền đổ vào thị trường văn phòng.

Những bên cho vay khác cũng đang xem xét kỹ báo cáo tài chính trước khi tiến hành cho vay. Giám đốc tài chính của JPMorgan Chase & Co. là Jeremy Barnum cho biết phần lớn các khoản đầu tư vào bất động sản thương mại của ngân hàng này nằm ở các dự án chung cư tại các khu vực còn hạn chế về nguồn cung. Ông gọi danh mục cho vay văn phòng của ngân hàng là “khá khiêm tốn” và chủ yếu tập trung vào các tòa nhà chất lượng cao.

Trong khi đó, Giám đốc điều hành JPMorgan, ông Jamie Dimon, cho biết ngân hàng này sẽ thắt chặt cho vay chủ yếu đối với mảng bất động sản.

Các tài sản văn phòng tại Mỹ đặc biệt đang gặp khó khăn do các chủ sở hữu bắt đầu vỡ nợ do không thể thanh toán khoản vay, hoặc đôi khi thất bại trong các cuộc đàm phán với bên cho vay. Các chủ văn phòng cũng đang phải vật lộn với sự gia tăng của hình thức làm việc từ xa và sự rút lui của một số khách thuê nhất định.

Tỷ lệ văn phòng trống ở Mỹ đã tăng lên 20,2% trong quý đầu tiên của năm nay, cao hơn mức 19,6% trong ba tháng cuối năm 2022, theo công ty môi giới Jones Lang LaSalle Inc.