Khoảng trống quản lý chung cư mini

Cách đây 5 năm, Sở Xây dựng Hà Nội từng yêu cầu các quận, huyện thống kê số lượng chung cư mini, nhưng đến nay vẫn chưa công bố kết quả. Đến hội nghị khắc phục hậu quả vụ cháy hôm 15/9, số liệu về chung cư mini ở thủ đô mới phần nào được hé lộ, qua ngành điện. EVN Hà Nội cho biết toàn thành phố có khoảng 2.000 chung cư mini, tập trung chủ yếu ở các quận như Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ.

Còn tại TP HCM, theo ngành công an, có khoảng 42.000 nhà trọ kiểu chung cư mini. Con số này nhiều gấp hơn 20 lần Hà Nội, trong khi mật độ dân số nhiều hơn chưa đến 2 lần.

Số liệu thống kê khác nhau, phần lớn do tiêu chí "chung cư mini" tại các địa phương không thống nhất khi Luật Nhà ở hiện hành chưa có định nghĩa chung cư mini, chỉ đề cập nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà xã hội.

Một chung cư mini với hàng chục căn hộ tại quận Thanh Xuân, Hà Nội. Ảnh: Tùng Đinh

Thế nào là chung cư mini?

Trong nhiều năm qua, đây là nơi sinh sống của nhiều thế hệ sinh viên, người mới đi làm và thu nhập thấp. Tên gọi "chung cư mini" cũng đã phổ biến ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM nhưng nó lại chưa được đề cập chính thức trong văn bản pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Một trong những lần hiếm hoi cụm từ này được đề cập là năm 2014, trong Quyết định 24 của UBND TP Hà Nội. Điều 22 về điều kiện cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà loại hình này định nghĩa chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây, có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ theo kiểu khép kín (phòng ở, khu bếp, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu 30 m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở).

Quyết định 24 này cũng là cơ sở mà sau đó, một số chung cư mini tại Hà Nội đã được cấp sổ. Theo tìm hiểu, căn hộ chung cư mini ở quận Bắc Từ Liêm được cấp sổ do một doanh nghiệp chuyên kinh doanh bán, cho thuê chung cư mini đầu tư xây dựng.

Trong công văn gần nhất gửi các tỉnh, thành phố, Bộ Xây dựng cũng chỉ sử dụng cụm "nhà ở riêng lẻ, công trình có thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở" mô tả cho chung cư mini. Trước đây, chung cư mini từng được phân là một trong 5 loại nhà thuộc nhóm nhà chung cư trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân loại, phân cấp công trình xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kèm thông tư 12/2012. Tuy nhiên, thông tư này đã bị thay thế bằng thông tư 05/2022, trong đó chung cư mini lại không được đề cập.

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), tại Điều 74, chung cư mini được mô tả dưới dạng nhà ở nhiều tầng nhiều hộ của hộ gia đình, trong đó các căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, diện tích sàn mỗi căn hộ không thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.

Còn trên thị trường, chung cư mini là sản phẩm bất động sản phổ biến, thanh khoản tốt nhiều năm qua dù không có cơ sở pháp lý rõ ràng. Nó được người mua bán, đi thuê hiểu là các căn hộ có khu ở, bếp, vệ sinh khép kín nằm trong các công trình cao tầng, có thang máy do cá nhân, hoặc tổ chức tự đầu tư xây dựng. Các tòa chung cư mini này thường cao 6-10 tầng, nằm xen kẽ trong các ngõ ở các quận nội đô tập trung đông dân cư, người lao động và sinh viên.

Sản phẩm nhà ở này đang tồn tại hai dạng. Một là chung cư mini có sổ đỏ riêng từng căn hộ theo tên người mua, nhưng loại này "rất hiếm", theo chủ đầu tư một loạt các chung cư mini ở Hà Nội chia sẻ, bởi chỉ có một vài công trình đáp ứng được các quy chuẩn về xây dựng, phòng cháy chữa cháy.

Loại thứ hai - chiếm đa số - là chung cư mini không có sổ đỏ. Người mua căn hộ này sẽ làm hợp đồng thỏa thuận với bên bán hoặc có thể được đứng chung tên vào sổ đỏ đồng sở hữu lô đất xây dựng cả công trình chung cư mini.

Thực tế, cho đến trước khi vụ cháy ở Thanh Xuân xảy ra, chung cư mini cũng dễ thanh khoản vì giá trị thấp, trong khi giá nhà ở các dự án thương mại ngày càng lên cao. Tại các quận nội đô Hà Nội, giá giao dịch phổ biến ở mức 1 đến 2 tỷ đồng mỗi căn.

Chị Thanh, chủ sở hữu một căn hộ chung cư mini ở quận Cầu Giấy từ năm 2018 với giá hơn 700 triệu, lý giải chấp nhận mua dù không có sổ vì nghĩ rằng đến khi không ở nữa vẫn có thể bán lại bằng hoặc cao hơn một ít so với giá ban đầu. Trong khi đó, nếu đi thuê cũng mất tối thiểu khoảng 70 triệu mỗi năm, nên tiền mua căn hộ này cũng chỉ tương đương 10 năm đi thuê nhà.

Chung cư mini được quản lý thế nào?

Cách đây 2 năm, anh Huy Hoàng đầu tư và xây dựng một chung cư mini có 12 căn hộ ở một quận phía Tây Hà Nội. Nói với VnExpress, anh cho biết vì không có quy định cấp phép xây dựng chung cư mini nên anh xin phép xây dựng công trình nhà ở cao 5 tầng, 1 tum, theo hướng dẫn của cán bộ quận, trong đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nộp bản vẽ thiết kế. Do không phải công trình nhà nghỉ, khách sạn, anh không cần có hồ sơ phòng cháy chữa cháy. Theo anh Hoàng, cán bộ địa chính phường, thanh tra xây dựng quận đều đến kiểm tra công trình từ lúc bắt đầu cho tới khi hoàn công.

Anh kể cũng được một số người gợi ý về việc "làm luật" để xây dựng vượt quá số tầng trên giấy phép, nhưng vẫn không làm để tránh các phiền phức về sau.

Dù vậy, anh cho rằng mình thuộc nhóm thiểu số bởi xây vượt phép về diện tích, số tầng cũng là tình trạng chung của nhiều chung cư mini tại Hà Nội để tối ưu lợi nhuận.

Như chung cư mini bị cháy ở Khương Đình, Thanh Xuân chỉ được xây dựng 6 tầng, nhưng lại tồn tại 9 tầng. Một vài chung cư mini khác cùng do chủ công trình này đầu tư tại Hà Nội cũng chung tình trạng sai phép tương tự.

Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Võ Nguyên Phong cho hay, đa số những nhà chung cư mini hình thành trên cơ sở là nhà ở riêng lẻ, trong quá trình triển khai thực hiện hoặc sau khi hoàn thành, các chủ công trình tự ý chia ngăn để thực hiện cho thuê hoặc bán không đúng quy định của pháp luật. Có trường hợp điều chỉnh giấy chứng nhận gốc, đưa các hộ mua bán qua hình thức mua bán có công chứng.

"Những hình thức mua bán như vậy có phù hợp hay không, cần thiết phải kiểm tra cả những vấn đề liên quan đến chuyển đổi", ông Phong đặt vấn đề.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ không phân biệt quy mô đã được thành phố phân cấp cho các quận, huyện, thị xã thực hiện. Sở Xây dựng chỉ cấp phép xây dựng đối với các dự án, công trình cấp 2 trở lên (có tổng diện tích sàn 5.000-10.000 m2, hay có chiều cao từ 9-19 tầng), có thẩm duyệt về phòng cháy, chữa cháy, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở.

Tương tự, công tác quản lý trật tự xây dựng cũng đã được thành phố phân cấp về các quận, huyện, thị xã. Theo đó, Chủ tịch UBND cấp huyện chịu trách nhiệm toàn diện trong công tác quản lý trật tự xây dựng và Chủ tịch UBND cấp xã chịu trách nhiệm trực tiếp về công tác này.

Như vậy, về cơ bản, chung cư mini phần lớn được quản lý trong quá trình đầu tư xây dựng, trách nhiệm thuộc UBND cấp quận, huyện. Sau khi hoàn thành đến lúc chuyển nhượng hoặc cho thuê, công tác quản lý sản phẩm nhà ở này đang còn bỏ ngỏ.

Theo quy định tại Điều 105 Luật Nhà ở, việc quản lý nhà chung cư có thang máy phải do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện. Tuy nhiên, hầu hết chung cư mini hiện nay đều do các cá nhân hoặc tổ chức đầu tư tự vận hành. Nhiều nơi cho thuê có dòng tiền hàng tháng lớn, nhưng cũng không phải chịu nghĩa vụ nộp thuế từ loại hình kinh doanh này.

Tại buổi cho ý kiến về dự án Luật Thủ đô (sửa đổi) sáng 20/9, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị Ủy ban Pháp luật rà soát dự án Luật Nhà ở sửa đổi, nhưng "dứt khoát không hợp thức hóa chung cư mini".

Trước đó, Ủy ban Quốc phòng - An ninh Trịnh Xuân An nói rằng chung cư mini tiềm ẩn nhiều nguy cơ an toàn phòng cháy và cứu nạn cứu hộ. Cùng với đó, quy định hiện hành cũng không có tiêu chuẩn, quy chuẩn cụ thể dành cho chung cư mini. Theo ông An, không nên ủng hộ chung cư mini mà cần ủng hộ phát triển nhà cho người thu nhập thấp.