Khổ vì “nắm đằng chuôi” trong giao dịch bất động sản

Các hợp đồng đặt cọc công chứng đang khiến cho nhiều người bán rơi vào cảnh bế tắc khi lỡ “nắm đằng chuôi”. Ảnh minh hoạ

Từ chỗ là bên có lợi, người bán nay lại phải lạy lục, năn nỉ người mua để có thể hủy công chứng nếu không muốn mất tiền, mất thời gian khởi kiện để lại có thể chuyển nhượng bất động sản của chính mình.

Ôm bất lợi từ hợp đồng đặt cọc công chứng

Tháng 2.2022, chị Trần Thị Tâm, (Đồng Nai) thông qua giới thiệu của môi giới đã đồng ý bán một lô đất ở Đắk Lắk với diện tích gần 2ha. Thời điểm làm hợp đồng đặt cọc, bên mua lấy lý do đây là lần đầu tiên giao dịch đã yêu cầu làm hợp đồng đặt cọc công chứng. Nghĩ đơn giản là để tạo sự an tâm cho người mua, chị Tâm đồng ý đến văn phòng công chứng làm hợp đồng đặt cọc, nhận số tiền cọc là 150 triệu đồng, thời hạn công chứng chuyển nhượng là 45 ngày sau.

Câu chuyện tưởng êm xuôi lại trở nên cực kỳ rắc rối và bất lợi khi bên mua từ chối xuống tiền, chấp nhận bỏ cọc. Hợp đồng công chứng ghi rõ: "Quá thời hạn nêu trên mà bên đặt cọc không thanh toán đủ, hoặc không mua nữa sẽ bị mất tiền cọc". Chính vì vậy, chị Tâm cũng yên tâm rằng, trước mắt, lô đất này cũng đã sinh lời 150 triệu đồng và rồi sẽ lại có những người mua tiếp theo tìm đến.

Và lúc người mua tiếp theo đến thì cũng là lúc chị Tâm rơi vào “trăm mối tơ vò”. Cuối tháng 3.2022, trong cơn đìu hiu của thị trường bất động sản, chị Tâm lại bán được lô đất này, tuy nhiên khi làm thủ tục bán, chị được bên công chứng cho hay cần "hủy hợp đồng đặt cọc công chứng với người khách đầu tiên mới bán được cho người khác".

Lúc này, chị Trần Thị Tâm cuống cuồng tìm liên hệ của người mua trước để “xin” được hủy công chứng. Vị khách này yêu cầu rõ ràng: “Chị phải trả lại số tiền 150 triệu đồng công chứng kèm theo chi phí tới ký hủy công chứng thì mới giúp chị “được quyền” bán lại lô đất này”. Ấm ức, chị Tâm lời qua tiếng lại nhưng bên mua trước vẫn khăng khăng với những yêu cầu đã đặt ra.

Tìm hiểu từ phía văn phòng công chứng, chị Tâm được hướng dẫn làm thủ tục khởi kiện. Tuy nhiên, chị cũng được thông báo thời gian khởi kiện là không hề ngắn.

Như vậy, tài sản của chị Tâm lại vô tình được người khác định đoạt.

Bình tĩnh và sáng suốt

Trên thực tế, việc công chứng hợp đồng đặt cọc không phải là yêu cầu bắt buộc mà chỉ nhằm mục đích đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của đôi bên, tránh những tranh chấp, rủi ro pháp lý về sau. Tuy nhiên, có nhiều người đã lợi dụng vào hợp đồng đặt cọc công chứng để tạo ra những “cái bẫy” cho nhà đầu tư. Từ đó, tạo ra “cửa trên” để giành phần lợi ích cho mình.

Vấn đề này sẽ càng thêm phổ biến tại những khu vực xảy ra tình trạng sốt đất. Khi bên mua đặt cọc với mục tiêu lướt đất kiếm lời mà không thành hoặc không gom đủ số tiền để công chứng chuyển nhượng thì sẽ sử dụng chiêu thức này để xin lại tiền cọc, gây khó dễ cho chủ đất. Trường hợp này không phải là chuyện ít xảy ra và chủ đất phải chấp nhận nếu không muốn mất cơ hội.

Tệ hơn, người bán liên hoàn dính bẫy của các đối tượng lừa đảo và rơi vào cảnh tiền mất, tật mang. Ngay khi việc bỏ cọc được thực hiện, chủ đất sẽ thuận lợi bán được cho bên thứ ba. Trong khi đó, bên mua sau thực chất lại là người được cài cắm để trục lợi. Người bán bất đắc dĩ phải thực hiện theo những yêu cầu của bên mua đặt ra dù rằng rất uất ức.

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Hồ Văn Hoan, Đoàn luật sư tỉnh Quảng Trị, cho biết những năm gần đây, ông cùng với các cộng sự của mình đã tư vấn cho nhiều vụ việc tương tự. Có trường hợp số tiền đặt cọc sau cùng lên đến cả tỉ đồng khiến người bán thiệt hại vô cùng lớn.

Tuy nhiên, ông Hoan cho rằng tất cả các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc công chứng đều rất khách quan và có lợi cho cả đôi bên. Việc người bán cần làm trong những trường hợp như vậy là phải hết sức bình tĩnh để tìm đến những người am hiểu về luật pháp nhờ tư vấn, qua đó tìm ra mấu chốt của vấn đề. Càng rối thì kẻ gian càng có cơ hội để “vòi vĩnh”.

Đối với trường hợp hết thời hạn nhưng bên đặt cọc không thực hiện cam kết thì coi như từ chối giao kết thực hiện hợp đồng. Do đó, số tiền đặt cọc thuộc về bên bán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Do đó, bên bán hoàn toàn có quyền chuyển nhượng cho người khác mà không cần có sự đồng ý của bên đặt cọc.

“Nếu hợp đồng đặt cọc công chứng có thời hạn và đã quá hạn mà bên mua không thực hiện đúng các điều khoản đã quy định thì bên bán không cần phải ký hủy công chứng mà vẫn có thể bán cho bên mua tiếp theo. Còn nếu văn phòng công chứng nào cố tình máy móc không thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất giữa bên nhận cọc với bên thứ ba là đang làm không đúng quy định của pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận cọc”, ông Hoan nói thêm.