Bất động sản và những cú lừa ngoạn mục

Những chuyến xe bão táp

Hơn chục năm qua, ba mẹ con chị Nguyễn Thủy (33 tuổi) sống yên ổn trong một căn hộ chung cư tại trung tâm TP.HCM, cho đến khi chị nhận thấy hai cô con gái của mình đã lớn và cần một không gian rộng rãi hơn. Tích góp được một khoản tiền, chị Thủy muốn bán căn hộ đang ở để chuyển đến một căn nhà khác. Nhưng do khả năng tài chính, bà mẹ hai con quyết định dời ra trung tâm.

Hơn 2 tháng dạo quanh ở các văn phòng nhà đất tự phát ở các khu vực TP.Thủ Đức và Quận 7, chị Thủy vẫn không tìm được một căn hộ ưng ý. Trong một lần vô tình lướt mạng xã hội, chị thấy một bài viết quảng cáo về một mảnh đất tại khu vực Quận 2 (cũ) với giá phù hợp. Trong mảnh đất đó đã có căn nhà cấp 4 rộng 40m2 và 20m2 sân vườn. Chị tính ở tạm, sau này có tiền sẽ xây cất, sửa sang lại cho khang trang hơn.

Liên hệ theo số điện thoại đăng tin, chị được một anh chàng nói giọng Bắc tư vấn và hẹn gặp tại một quán cà phê gần với mảnh đất đang đăng bán. Tới điểm hẹn, điều chị ấn tượng đầu tiên là anh chàng này khá bảnh bao trong chiếc quần tây đen, sơ mi trắng và đôi giày sáng bóng. Anh tư vấn rất nhiệt tình về mảnh đất, sau đó 15 phút anh dẫn chị Thủy đến gặp chủ đất.

Tuy nhiên, khi tới nơi, anh chàng môi giới nhận được cuộc gọi và báo chủ đất có việc đột xuất nên không về kịp. Ngay sau đó, anh ta tiếp tục tư vấn chị Thủy đằng nào cũng mất công để anh dẫn chị Thủy đi xem những mảnh đất khác. Đang có nhu cầu nên chị Thủy không ngần ngại mà đồng ý. Không ngờ, đó lại là ngày bất hạnh nhất trong cuộc đời chị.

Được xem là “mỏ vàng” cho các nhà đầu tư, nhưng thị trường bất động sản cũng là miếng mồi ngon béo bở cho những kẻ đầu cơ, trục lợi - Ảnh minh họa.

Chị Thủy kể, chị đã được một chiếc xe 16 chỗ đến đón, trên xe còn hơn chục người nữa. Đi được một đoạn, một người phụ nữ trông cũng thật thà bắt chuyện với chị và kể câu chuyện, mục đích mua nhà. Nghe xong, chị khá đồng cảm vì thấy mình cũng đang trong tình cảnh tương tự. Sau đó, nhân viên môi giới mời gọi đặt cọc để được chiết khấu. Người phụ nữ đó không do dự, nhanh tay xuống tiền, khiến chị Thủy cũng bất giác làm theo… Hóa ra, đây chỉ là bước đầu tiên của loạt chiêu trò lừa đảo mà chị Thủy sẽ phải trải qua sau đó.

Từ khoản tiền cọc ban đầu chỉ vài chục triệu đồng, chị Thủy đã liên tục chuyển khoản cho công ty môi giới số tiền lên đến cả tỉ đồng vì tâm lý “muốn lấy lại những gì đã mất”. Sau khi ký hợp đồng, chị Thủy về công ty, nhân viên môi giới tiếp tục tác động để chị chuyển thêm 60-70% giá trị giao dịch trên lô đất đó. Nếu chị Thủy muốn được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì buộc phải thanh toán hết số tiền còn lại mới được làm hợp đồng công chứng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vấn đề là, nếu có nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không phải lô đất đã được xem mà sẽ ở vị trí khác, cách đó hàng chục kilomet và có giá trị thấp hơn. Khi chị Thủy khiếu nại, tố cáo, nhân viên giao dịch đó đã chặn liên lạc. Vậy là mọi công sức và cả những ước mơ về một mái ấm cho hai đứa con của chị Thủy đã đổ sông, đổ bể.

Tan giấc mơ bất động sản

Thực ra, chị Thủy cũng chỉ là một trong số những nạn nhân trong các vụ lừa đảo tinh vi, quy mô của các công ty BĐS. Việc hàng loạt giám đốc của các công ty BĐS từ Bắc chí Nam bị khởi tố, bắt tạm giam trong những năm gần đây khiến nhiều người hoang mang, đồng thời gióng lên hồi chuông cảnh báo về nạn “vẽ” dự án ma đề lừa đảo, chiếm đoạt tài sản trong lĩnh vực này.

Cuối năm 2022, vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản,” “Rửa tiền” xảy ra tại Công ty cổ phần địa ốc Alibaba được đưa ra xét xử sơ thẩm trong gần 1 tháng. Sau hơn 4 năm kể từ khi khởi tố vụ án vào ngày 13/9/2019, vụ án đã kết thúc xét xử sơ thẩm bằng phiên tòa với nhiều con số kỷ lục về hồ sơ, hơn 1 triệu bút lục, hơn 4.500 bị hại, hơn 2.400 tỉ đồng bị chiếm đoạt.

Sơ lược về vụ Alibaba - Thiết kế Quân Nguyễn.

Theo nội dung vụ án, bị cáo Nguyễn Thái Luyện đã thành lập 22 công ty trực thuộc Công ty Alibaba, giao những người thân trong gia đình hoặc thân tín của Luyện làm người đại diện theo pháp luật của các công ty, sau đó tổ chức mua số lượng lớn đất nông nghiệp, tự lập ra 58 dự án dân cư, phân lô trái pháp luật. Nguồn tiền mua đất nông nghiệp được huy động từ chính khách hàng, bằng cách dùng pháp nhân của Alibaba và các công ty cùng hệ thống. Nguyễn Thái Luyện và các đồng phạm đã lừa đảo 2.445 tỉ đồng của 4.548 bị hại.

Cùng “sập bẫy” của Công ty Alibaba, có người đầu tư “lướt sóng” nhưng có người dùng toàn bộ số tiền mình có, thậm chí đi vay để mong có nơi an cư. Sai lầm của họ dẫn đến nợ nần đeo bám, gia đình tan nát, thậm chí có người nghĩ quẩn vì rơi vào cảnh bế tắc cùng cực.

Theo phương thức cam kết mua lại với giá cao hơn từ 30% sau 12 tháng hoặc 38% sau 15 tháng kể từ ngày nộp tiền hoặc thuê lại với giá 2%/tháng kể từ ngày ký và thanh toán 95% giá trị hợp đồng, hầu hết khách hàng nhận chuyển nhượng đất dưới dạng nền thổ cư do Công ty Alibaba chào bán đều không nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dưới dạng thổ cư như cam kết.

Khi đến hạn, Công ty Alibaba chuyển sang hình thức trả lãi hoặc thu mua trở lại theo các hợp đồng quyền chọn, hoặc phụ lục hợp đồng kèm theo, hoặc khuyến khích khách hàng lấy tiền lãi tiếp tục tái đầu tư bằng hợp đồng mới vào các nền đất tại dự án khác với nhiều chính sách khuyến mãi hấp dẫn hơn.

Vụ án Công ty Alibaba là điển hình của thủ đoạn tận dụng kẽ hở của pháp luật trong quy định về quản lý đất đai để đưa ra các thông tin gian dối; tự ý phân lô, tách thửa huy động vốn kinh doanh trái quy định pháp luật trên khu vực chưa được phép đầu tư, chưa có hệ thống hạ tầng; đưa ra thông tin gian dối người mua như có thể an cư hoặc giúp khách hàng giàu lên nhanh chóng đi kèm cam kết lợi nhuận hấp dẫn.

Khi vụ Alibaba còn chưa kịp lắng xuống thì nhiều người lại điêu đứng khi trở thành nạn nhân của Công ty CP Đầu tư Thương mại BĐS Nhật Nam. Không ít người đã choáng ngợp trước mức lợi nhuận cao, trung bình khoảng 46%, thậm chí tới 70% hay 80% một năm. Nhà đầu tư chỉ cần ký hợp đồng và lĩnh tiền, không cần quan tâm đến hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty.

Trong bối cảnh nền kinh tế còn khó khăn trong khoảng 3 năm trở lại đây, mức lãi suất này là “không tưởng”. Cứ đầu tư 4 tỉ sẽ có 1 sổ cổ đông chiến lược. Ngoài lợi nhuận 46%/năm, nhà đầu tư được lĩnh thêm 15 triệu đồng/tháng. Để có được 3 cuốn sổ này, nhà đầu tư đã phải bỏ ra 12 tỉ đồng. Tuy nhiên, Công ty BĐS Nhật Nam chỉ trả cho nhà đầu tư 10 tháng và dừng 1 năm nay.

Ngoài tặng sổ cổ đông, Công ty BĐS Nhật Nam còn hào phóng tặng cổ phiếu nội bộ cho các nhà đầu tư. Gói 100 triệu đồng được tặng 125 cổ phiếu. Gói 5 tỉ đồng tặng 10.000 cổ phiếu. Với giá 1 cổ phiếu do Nhật Nam tự quy định là 16.000 đồng và cam kết 10 tháng sau công ty sẽ mua lại với giá 20.000 đồng, thậm chí là 27.000 đồng/cổ phiếu.

Bài học nào được rút ra?

Nhìn vào hồ sơ vụ án thấy “mẫu số chung” của các bị hại là tin vào những lời quảng cáo “có cánh” của những công ty này. Như vụ Alibaba, công ty này đã giới thiệu sản phẩm của mình là đất thổ cư, thời hạn sử dụng lâu dài, có nhiều tiện ích, kết nối giao thông với nhiều công trình lớn; thanh khoản tốt, thanh toán linh hoạt, dễ sinh lời, đồng thời có nhiều quyền chọn.

Hình thức các hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều thể hiện đầy đủ thông tin về nền đất chuyển nhượng về vị trí, số lô, số ô, diện tích... Đồng thời, công ty này còn đưa ra mức giá rất hấp dẫn, dao động khoảng 200-300 triệu đồng/ nền đất thổ cư với diện tích khoảng 100m2 tùy từng vị trí; chỉ cần nộp 2 triệu đồng tiền cọc cũng giữ được vị trí mong muốn, thậm chí được trả góp theo tiến độ nếu có nhu cầu... với mức giá “mềm,” thanh toán linh hoạt này. Các bị hại đã tin tưởng nộp tiền cho Công ty Alibaba.

Đối với Công ty BĐS Nhật Nam, doanh nghiệp này cũng không tiếc tiền để chi cho việc phát triển hệ thống môi giới theo mô hình kim tự tháp tương tự phương thức đa cấp. Cứ 5 môi giới phát triển ra được 10 môi giới, mời chào được doanh số trên 10 tỉ đồng thì hưởng 7% hoa hồng.

Ngoài ra, trong các buổi hội thảo, hội nghị huy động vốn đông người, Công ty BĐS Nhật Nam đã liên tục giới thiệu, quảng cáo về sự xuất hiện của dàn cố vấn được cho là cán bộ có chức vụ đã nghỉ hưu, để lấy niềm tin của các nhà đầu tư.

Trang website của Nhật Nam còn quảng cáo đang sở hữu chuỗi dịch vụ karaoke, dịch vụ cho thuê xe, chuỗi nhà hàng ăn và nhiều dự án BĐS. Tuy nhiên dự án Elite Tower ở 55 Vạn Phúc, Hà Đông hiện nay vẫn đắp chiếu và đang thuộc sở hữu của ngân hàng. Còn dự án khu đô thị mới tại huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang do Công ty cổ phần Ngôi nhà Hoàn Hảo đứng đầu liên danh, Công ty BĐS Nhật Nam chỉ làm thành viên.

Chưa kể dự án này mới đang giải phóng mặt bằng, dự kiến 7 năm nữa mới hoàn thành. Đứng trước những mánh khóe, thủ đoạn tinh vi, các chuyên gia khuyên nhà đầu tư cần tỉnh táo, thận trọng, cân nhắc kỹ càng trước khi quyết định góp vốn vào bất cứ doanh nghiệp, tổ chức nào... Trong đó, đặc biệt cần lưu ý:

Thứ nhất, trước khi tham gia góp vốn đầu tư vào bất kỳ dự án hoặc mua bất kỳ cổ phiếu, trái phiếu nào, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin về các dự án đầu tư, các tổ chức huy động vốn, công ty phát hành, bao gồm: tình hình tài chính, năng lực quản lý, uy tín của công ty, các giấy tờ pháp lý như giấy phép thành lập và hoạt động, ngành nghề kinh doanh,... nhờ chuyên gia kiểm tra pháp lý, đánh giá những rủi ro để quyết định đầu tư.

Thứ hai, cần phải kiểm chứng thông tin công ty quảng cáo và đặc biệt cảnh giác trước mọi lời cam kết trả lợi nhuận “siêu cao”, trả thưởng “khủng” so với thị trường. Các chuyên gia kinh tế từng nhiều lần khẳng định: những công ty đưa ra lãi suất khủng 34-46%, thậm chí 70-80% chắc chắn là “mồi bả chuột” để kêu gọi các nhà đầu tư.

Thứ ba, nhà đầu tư chỉ nên đầu tư vào các sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp có tài sản đảm bảo. Tài sản đảm bảo có thể là bất động sản, dự án, hoặc các tài sản khác có giá trị. Đối với các dự án bất động sản, dự án đầu tư kinh doanh phải có những biện pháp theo dõi, giám sát, kiểm chứng mục đích sử dụng của nguồn tiền đã đầu tư.