Giới đầu tư thận trọng với bất động sản châu Á khi áp lực lạm phát gia tăng

Danny Phuan, người đứng đầu bộ phận M&A khu vực châu Á - Thái Bình Dương và người đứng đầu thị trường Trung Quốc của quỹ đầu tư bất động sản Allianz Real Estate nói rằng công ty đang phải làm việc chăm chỉ hơn để tìm kiếm các cơ hội phù hợp trong khu vực.

“Châu Á tiếp tục là một điểm đến quan trọng, nhưng môi trường toàn cầu đã thay đổi. Lạm phát, căng thẳng địa chính trị, mối quan hệ giữa Trung Quốc – Mỹ cũng như việc các ngân hàng trung ương tăng lãi suất là lý do khiến chúng tôi phải thức trắng nhiều đêm. Chúng tôi muốn cẩn thận hơn về cách thực hiện các giao dịch”, ông Danny Phuan cho biết.

Ông nói rằng quỹ đầu tư Allianz Real Estate vẫn sử dụng cùng một phương pháp cho các khoản đầu tư, nhưng họ đang theo dõi các diễn biến trên thực tế và sẽ xem xét cách tiếp cận của mình đối với từng khoản đầu tư nếu thích hợp. Mặc dù từ chối cung cấp thêm thông tin chi tiết, nhưng ông vẫn khẳng định rằng thị trường nhà ở là một phương tiện chống lạm phát hiệu quả.

Sự khác biệt giữa các phân khúc

Toby Selman, người đứng đầu bộ phận đầu tư bất động sản của quỹ New Zealand Superannuation Fund (NZ Super) lưu ý rằng, mặc dù bất động sản có thể cung cấp một số biện pháp bảo vệ chống lại lạm phát, nhưng tính hiệu quả của nó lại khác nhau giữa từng phân khúc.

Ông chỉ ra rằng đối với thị trường căn hộ/chung cư/nhà trọ cho thuê, nơi có các hợp đồng thuê ngắn hạn sẽ cho phép các nhà đầu tư vượt qua áp lực từ lạm phát nhanh hơn so với phân khúc bất động sản logistics, nơi các hợp đồng thuê thường có thời hạn dài hơn. Tuy nhiên, ông cho biết có những rủi ro liên quan đến việc tăng giá quá nhanh. “Nếu bạn đặt giá thuê nhà ở quá cao, mọi người có thể sẵn sàng rời đi ngay lập tức”, ông Selman nói.

Robert-Jan Foortse, người đứng đầu bộ phận bất động sản châu Âu của APG, cũng nhắc lại rủi ro của việc tăng giá thuê trong danh mục đầu tư nhà ở để chống lạm phát, đồng thời tập trung vào mối quan tâm chính trị và xã hội về khả năng chi trả nhà ở của người thuê.

“Về mặt lý thuyết, các tài sản cho thuê có thể cung cấp hàng rào chống lạm phát hiệu quả, đặc biệt là trong dài hạn, nhưng có một vấn đề trong ngắn hạn, đó là khả năng chi trả của người tiêu dùng sau dịch COVID-19 đã được thắt chặt, có thể sẽ gây rủi ro cho danh mục của các nhà đầu tư”, ông nói.

Tuy nhiên, ông không đồng ý với ý kiến của Selman. Robert-Jan Foortse tin rằng việc sử dụng bất động sản logistics cũng giống như một biện pháp phòng ngừa lạm phát, làm nổi bật mức độ rủi ro hoạt động thấp của người thuê đối với giá thuê.

“Liên quan đến áp lực từ lạm phát, chúng tôi tìm cách tiếp cận với các lĩnh vực mà người thuê có thể hấp thụ giá thuê cao hơn, như logistics, nơi chi phí đầu tư bất động sản thường chiếm từ 5% đến 10% chi phí hoạt động của doanh nghiệp”, theo ông Robert-Jan Foortse.

Hàng rào bảo vệ lạm phát

Fiona Mann, người đứng đầu bộ phận đầu tư chứng khoán tại Brighter Super, quỹ đầu tư trị giá 31 tỷ AUD của Úc đã tiết lộ một cách tiếp cận đặc biệt đối với cổ phiếu khi mối đe dọa từ lạm phát ngày càng tăng.

Cô nói với AsianInvestor rằng khả năng của các nhà quản lý tích cực trong việc lựa chọn các lĩnh vực hoặc doanh nghiệp có thể tăng giá cho khách hàng sẽ rất quan trọng.

“Trong thời kỳ suy thoái, bạn muốn các danh mục đầu tư hoạt động để chọn các doanh nghiệp có thu nhập bền vững,” cô nói, chỉ vào các doanh nghiệp phần mềm có doanh thu ổn định từ phí cấp phép.

Mann đối lập những điều này với các công ty có ít hoặc không có quyền định giá, chẳng hạn như các nhà sản xuất quần áo cấp thấp hoặc cửa hàng tạp hóa, những công ty có khả năng bị ảnh hưởng lớn khi áp lực lạm phát ngày càng tăng.