Giải mã tình trạng sốt đất liên hoàn: - Kỳ V: Cắt cơn sốt đất

Sốt đất đi qua để lại nhiều hệ luỵ cho nền kinh tế và xã hội

Hệ luỵ cho cả nền kinh tế

Chia sẻ tại buổi toạ đàm “Giải mã cơn sốt đất” do báo Tiền Phong tổ chức mới đây, ông Lê Văn Bình, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT), nhận xét dưới góc độ của cơ quan quản lý nhà nước, mỗi lần sốt đất sẽ đều để lại những hệ lụy rất lớn cho việc điều hành kinh tế xã hội.

Theo ông Bình, kể cả khi giá đất giảm thì cũng neo lại ở một mặt bằng giá mới. Do đó, khi thu hồi mặt bằng quy hoạch để phát triển kinh tế xã hội, nhà nước phải bỏ ra một lượng ngân sách lớn hơn vì người dân đòi hỏi phí bồi thường cao hơn.

Đồng thời, các nhà đầu tư cũng phải bỏ ra số tiền lớn hơn để đầu tư vì giá cho thuê đất tăng. Những điều đó làm cản trở sự phát triển kinh tế xã hội.

“Tôi không phủ nhận việc giá đất cần tăng, nhưng phải tăng trong khuôn khổ phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội”, ông Bình nói.

Thứ hai là hệ lụy về mặt chính sách. Ông Bình cho biết, sau mỗi đợt sốt đất, cơ quan quản lý phải vào cuộc để tìm ra giải pháp, yêu cầu các địa phương có biện pháp để ổn định tình hình.

Trong đó, quy định những loại đất nào được đưa ra giao dịch, nếu có sự thay đổi mục đích sử dụng đất phải nộp chi phí cho ngân sách, bởi người dân nhiều khi đầu tư theo tâm lý đám đông, chưa có sự am hiểu về luật pháp.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thực trạng giá đất tăng thiếu kiểm soát, khó tin đã hút nguồn lực của các nhà đầu tư cả nước lao vào vòng xoáy tăng giá đất đai, làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, lĩnh vực khác của quốc gia.

Nhiều loại tài nguyên trên đất đai bị xâm phạm, chuyển đổi chức năng không phù hợp quy định pháp luật. Điều này làm lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng phát triển kinh tế, thậm chí gây bất ổn cho địa phương tại những khu vực đó.

Thực trạng này cản trở mạnh việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương bởi tăng giá đất kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng…

Như vậy, việc phát triển kinh tế địa phương nơi có sốt đất sẽ khó khăn hơn. Kinh tế không phát triển thì giá đất sẽ lại giảm mạnh, những người đầu tư đất chưa kịp bán ra sẽ thua lỗ nặng, nhất là những người sử dụng đòn bẩy tín dụng, cầm cố tài sản của chính mình.

Theo ông Đính, việc tăng giá đất sẽ làm tăng chi phí phát triển nhà ở, càng khó hơn cho việc thực thi các chính sách để phát trển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ.

Tình trạng này cũng tạo áp lực tăng giá các loại nhà ở trong bối cảnh một số thị trường lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang… đang gặp nhiều khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm căn hộ.

“Thực trạng giá đất tăng ảo gây bất ổn cho thị trường bất động sản toàn quốc nói chung và các khu vực nóng sốt nói riêng. Giá đất tăng ảo đã ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam và ảnh hưởng đến các chính sách về phát triển nhà ở của Nhà nước”, ông Đính nhận định.

Liều thuốc nào có thể hạ sốt?

Để hạn chế tình trạng sốt đất ảo liên hoàn như những ngày vừa qua, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, vấn đề chính là ngân hàng phải hài hoà giữa rủi ro và tăng trưởng.

Theo đó, khi giá đất tăng và đang trong giai đoạn sốt, nếu thị trường ổn định có thể cho vay 70-80% giá trị miếng đất. Nhưng khi thị trường bất ổn thì cho vay 50% miếng đất định giá thôi để đề phòng khi thị trường suy thoái, vẫn có thể thanh lý, xử lý nợ xấu.

“Trong các cơn sốt đất, điều dễ thấy là nhà đầu tư cá nhân lỡ mua đất giá cao, lại vay tiền lớn thì sẽ mắc kẹt, có thể thua lỗ nặng. Nhưng cũng như các lần sốt đất trước, nếu nhà đầu tư chịu trận, gồng mình thoát qua thì vẫn ổn… Do vậy, không nên lo cho nhà đầu tư cá nhân, có chơi có chịu”, ông Hiển nói.

Theo ông Hiển, đáng lo chính là các ngân hàng thương mại.

“Lẽ ra năm 2020-2021 khi kinh tế đang gặp khó khăn do dịch Covid-19 thì các ngân hàng thương mại nên giảm chỉ tiêu lợi nhuận, đưa tính an toàn lên hàng đầu. Nhưng họ luôn quen lập kế hoạch như các công ty nhà nước thời bao cấp: năm sau phải tăng doanh thu (tín dụng) và lợi nhuận hơn năm trước.

Thế là khi các công ty sản xuất kinh doanh gặp khó thì lại chuyển mạnh cho vay bất động sản, tạo điều kiện cho bất động sản tăng giá. Các ngân hàng thương mại vui vẻ đua nhau báo lãi”, ông Hiển phân tích.

Thế nhưng, điều gì sẽ xảy ra khi bất động sản bị chững lại, nhà đầu tư không có khả năng trả nợ phải bán đất hoặc chây ì? Từ đây sẽ xuất hiện bóng ma nợ xấu mà giai đoạn 2012-2013 đã làm hàng loạt ngân hàng bị phá sản phải bán 0 đồng.

“Có lẽ Ngân hàng Nhà nước sẽ không đứng nhìn kịch bản này xảy ra, và biện pháp nhanh nhất hạ sốt là ra lệnh cho các ngân hàng thương mại tăng tỷ lệ an toàn tín dụng, tăng đánh giá rủi ro khoản vay và thế chấp bất động sản”, ông Hiển đề xuất.

Ngân hàng Nhà nước phải có cơ chế mạnh để xử lý việc không trả nợ được của các ngân hàng thương mại. Nếu nhập nhằng để ngân hàng thương mại không xử lý được khoản nợ quá hạn có thế chấp bằng đất thì cuối cùng thị trường sẽ mất thanh khoản.

Theo ông, khi ngân hàng giảm số tiền cho vay, tăng tỷ lệ an toàn trong vấn đề định giá thì thị trường sẽ có nguồn lực để hãm lại, đề phòng được rủi ro.

Ở góc độ quy hoạch, KTS Phạm Thanh Tùng cho rằng quy hoạch có rất nhiều bước, rất phức tạp. Lợi ích nhóm thường xuất hiện ở giai đoạn điều chỉnh quy hoạch. Lúc này, hội đồng quy hoạch phê duyệt ban đầu biến mất và chỉ còn lại hệ thống chính quyền. Doanh nghiệp khi được “bật đèn xanh” sẽ lập tức nhảy vào vì lợi nhuận vô cùng lớn.

Do đó, để ngăn chặn sốt đất, ông Tùng cho rằng trước hết cần công khai quy hoạch, phải họp báo nghiêm túc để công khai thông tin.

Còn theo luật sư Trần Thanh Quyết, cần xem xét bổ sung vào Bộ luật hình sự quy định về tội “thổi giá đất”.

Luật sư Quyết cho rằng, quy định về tội đầu cơ (Điều 196) hiện nay không còn phù hợp để điều chỉnh những vấn đề phát sinh trên thực tế như tình trạng sốt đất hiện nay.

Theo ông, cần bổ sung và quy định chặt chẽ về điều kiện hành nghề môi giới bất động sản.

Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, khuyến cáo các đối tượng tham gia thị trường cần phải có kiến thức và tự chịu trách nhiệm trước tài sản của mình. Nghĩa là, phải là người thông thái khi tham gia thị trường.

Về hoàn thiện pháp luật, bà Vân Anh cho rằng cần có chế tài để nhà đầu tư không thể vi phạm được. Kể cả với người thi hành công vụ cũng cần có chế tài nghiêm để họ không làm ngơ, nhắm mắt cho vi phạm xảy ra.

“Không thể nói chúng ta đã có đầy đủ quy định, mà cần phải hoàn thiện chính sách, tuyên truyền, thanh tra, kiểm tra”, bà Vân Anh nhấn mạnh.