Giải mã tình trạng sốt đất liên hoàn - Kỳ IV: Khi niềm tin bị khuếch đại

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group

CafeLand - Từ cuối năm 2020 đến những tháng đầu năm 2021, đâu đâu cũng thấy dư luận xôn xao về câu chuyện giá đất tăng với những giao dịch bất thường. Ở góc độ là môt chuyên gia bất động sản độc lập, ông có nhìn nhận như thế nào về những cơn sốt diễn ra gần đây?

Ông Phan Công Chánh: Năm 2021 có bối cảnh rất đặc biệt, từ đó nảy sinh ra hiện tượng sốt đất ở khắp mọi nơi, ở cả ba miền Bắc, Trung, Nam. Điều này có thể được lý giải bởi nhiều góc độ.

Thứ nhất, ở góc độ kinh tế vĩ mô, chúng ta đang trong bối cảnh tiền rẻ được bơm hầu như khắp toàn cầu.

Thứ hai, xét ở khía cạnh đầu tư, thị trường chứng khoán, tiết kiệm, bất động sản và một số các loại tài sản khác là những bình thông nhau. Tiền rẻ được bơm vào thị trường chứng khoán, hoặc vào những tài sản mang tính thanh khoản nhanh.

Thực tế cho thấy thị trường chứng khoán đã tăng rất dài, từ tháng 4/2020 đến gần đây vẫn liên tục lập những dấu mốc lịch sử.

Ở giai đoạn này, một số nhà đầu tư trong lĩnh vực chứng khoán đã nhìn thấy xu hướng xa hơn và họ muốn có một lớp tài sản mang tính chất bền vững hơn. Nhiều người đang có xu hướng chuyển dịch qua bất động sản. Mặc dù bất động sản có tính thanh khoản không cao, nhưng đầu tư vào đây có tính bền vững hơn so chứng khoán.

Thứ ba, chúng ta đang trong thời điểm đặc biệt. Sau quá trình khống chế được dịch Covid-19, uy tín của Việt Nam đang tăng lên. Bên cạnh đó, Đại hội Đảng lần thứ XIII vừa kết thúc với một loạt nhân sự cấp cao mới.

Cùng với bối cảnh tiền rẻ và sự chuyển dịch của dòng tiền đầu tư đã tạo cho thị trường bất động sản một cú hích, một lực đẩy từ dưới lên chứ không đơn giản là những cơn sốt mang tính bề mặt nữa.

Những yếu tố đó đã trở thành hậu thuẫn, khiến cho thị trường sau một thời gian rất lâu bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh trở nên nhạy cảm về thông tin. Do đó, chỉ cần một thông tin quy hoạch về hạ tầng, thông tin về các đại dự án,… cũng có thể khiến thị trường sôi sục.

Thứ tư, tâm lý của người đầu tư bất động sản ở Việt Nam còn khá nặng nề, cứ nghe đến đất là mọi người rất hồ hởi. Những kênh đầu tư khác như tiền điện tử, bitcoin còn gây tranh cãi, nhưng nhắc đến đầu tư đất thì đây lại được xem là kênh sinh lợi tốt nhất.

Năm 2020 là câu chuyện về F0 chứng khoán, có lẽ 2021 là F0 về bất động sản. Người ta sẵn lòng nhảy vào thị trường để tìm kiếm lợi nhuận trong bối cảnh kinh tế khó khăn và dòng tiền không có kênh để đưa vào làm ăn sản xuất.

Theo ông, việc phân lô bán nền có phải là nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt đất liên hoàn hiện nay?

Phân lô bán nền chỉ là hệ quả của việc chưa có một chính sách quản lý nguồn cung của bất động sản một cách bền vững và lâu dài. Thị trường luôn cần nguồn hàng thì mới có khách hàng. Mặt tích cực của phân lô bán nền là đa dạng hoá sản phẩm cho thị trường.

Ở đây là bài toán quản lý quá trình tạo ra nguồn cung này chưa được chặt chẽ, chưa mang tính chất định hướng lâu dài và tổng thể. Nó manh mún giữa chỗ nọ, chỗ kia. Nói cách khác, cách quản lý đó chưa mang tính dài hạn.

Thiết nghĩ cần có chính sách về quản lý nguồn cung sao cho hài hòa, chuyên nghiệp và mang tính chất bền vững. Dù xét ở góc độ nào thì câu chuyện sốt đất liên hoàn, biến tướng trên thị trường như hiện nay rõ ràng là tác hại nhiều hơn mặt lợi.

Những cơn sốt đất sẽ nhanh chóng "sớm nở tối tàn"

Có ý kiến cho rằng những cơn sốt đất vừa qua diễn ra dồn dập, liên tục từ Bắc đến Nam một phần là do giai đoạn 2020-2021 mở đầu của kỳ quy hoạch 10 năm. Quan điểm của ông thì sao?

Thị trường bao giờ cũng có kỳ vọng, và thường là là kỳ vọng về thông tin tốt. Điều này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giá cả bất động sản. Tôi cho rằng, câu chuyện kỳ vọng của các nhà đầu tư ở giai đoạn này đang bị đẩy lên ở một ngưỡng rất cao.

Sự kỳ vọng, sự háo hức của nhà đầu tư cá nhân dường như đang bị khuếch đại quá mức. Với một thói quen đã ăn sâu vào tập quán đầu tư, khi thông tin tốt đến dồn dập dễ làm cho người ta ở trong trạng thái hồ hởi, phấn khởi. Vì thế cho nên cứ chỗ nào có thông tin tốt thì ngay lập tức hình thành kỳ vọng. Từ đó sẽ có các nhóm kinh doanh, họ cảm thấy chỗ nào kiếm được lợi nhuận thì đổ xô đến.

Ví dụ như khi một khu vực có thông tin quy hoạch sân bay, một số nhà đầu tư đổ dồn đến mua bán. Một số giao dịch thật đã biến kỳ vọng còn khá mơ hồ trở nên chắc chắn, tạo niềm tin về giá cả. Hiệu ứng đó đã làm bùng nổ việc tăng giá đất ở khắp nơi

Hai thập kỷ trước đã xảy ra những cơn sốt đất. Đó là giai đoạn 2002-2003 và 2009- 2010. Theo ông, hai thời kỳ sốt đất đó với những cơn sốt gần đây có điểm gì tương đồng?

Sốt đất thường có chu kỳ và cơn sốt nào rồi cũng phải hạ nhiệt. Tuy nhiên, điểm khác nhau lớn nhất là bối cảnh của từng giai đoạn, quy mô của thị trường, về nguyên nhân dẫn đến sốt đất từng thời điểm.

Chẳng hạn như giai đoạn 2009-2010, sau khi Việt Nam gia nhập WTO, chúng ta đón nhận được dòng vốn FDI. Đây là cú hích làm bùng nổ việc phát triển hạ tầng, từ đó tạo thành các cơn sốt.

Còn hiện nay, những cơn sốt đất hình thành do sự dịch chuyển của dòng tiền rẻ, kết hợp với kỳ vọng nhà đầu tư dâng cao trong bối cảnh dịch bệnh tác động đến kinh doanh, sản xuất nên người ta đổ tiền vào đầu tư chứng khoán, bất động sản.

Liệu diễn biến của cơn sốt đất lần này có giống như những cơn sốt trước, thị trường nhanh chóng lao dốc và đóng băng?

Sớm hay muộn thì bất động sản cũng sẽ quay trở về với giá trị thật của nó. Một số nơi giá đất tăng vô tội vạ đã có dấu hiệu hình thành những bong bóng bất động sản.

Do đó, việc tăng giá đất không kiểm soát, không có cơ sở gì làm bệ đỡ thì sớm hay muộn các cơn sốt đất cũng lắng xuống, đóng băng và suy thoái, không có chuyện tăng trưởng mãi được.

Xin cảm ơn ông!