Giải mã tình trạng sốt đất liên hoàn - Kỳ III: Chúng ta chưa hiểu về quy hoạch

Biểu đồ về cơn sốt đất thì thấy nó ngày càng dữ dội và công khai.

Trong buổi toạ đàm “Giải mã cơn sốt đất” diễn ra sáng 9/4, ông Lê Văn Bình, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT), cho rằng nhìn từ góc độ nhà quản lý, cơn sốt đất thường có chu kỳ, cứ khoảng 10 năm lại có một cơn sốt đất và trải qua mỗi lần như vậy lại tạo lập một mặt bằng giá mới, gây khó khăn cho nhà đầu tư khi muốn tiếp cận đất đầu tư.

Cơn sốt đất lần này có nhiều nguyên nhân, trong đó có những nguyên nhân cộng hưởng. Yếu tố đầu tiên là do quy hoạch.

Theo ông Bình, trước đây khi chưa có Luật Quy hoạch, chúng ta có các quy hoạch ngành, quy hoạch địa phương với các kỳ khác nhau. Nhưng lần này khi có Luật Quy hoạch, các địa phương và Trung ương đồng bộ thống kê hiện trạng để hoạch định ra các kịch bản cho tương lai.

Do đó, khi các thông tin về việc dự kiến xây dựng công trình, quy hoạch khu đất mới được đưa ra bàn thảo, người dân sẽ phát sinh tâm lý đất ở khu vực nào đó có giá, trong khi các nhà đầu tư nhận ra tiềm năng về đất ở khu vực quy hoạch.

Yếu tố thứ hai là vấn đề tài chính. Năm vừa rồi do ảnh hưởng của dịch Covid-19, nhiều ngành nghề bị ảnh hưởng nặng nề dẫn đến việc lãi suất ngân hàng xuống thấp, dòng tiền sụt giảm.

Vì thế, người dân thay vì gửi tiền tiết kiệm sẽ chuyển sang tìm kiếm các kênh đầu tư khác sinh lời hơn. Mà năm vừa qua, bất động sản và chứng khoán là hai lựa chọn thu hút nhất.

Bàn về tác động của yếu tố quy hoạch đến giá đất, KTS Phạm Thanh Tùng cho biết ông có nhìn nhận hơi khác một chút về cơn sốt đất.

“Tôi vẽ biểu đồ về cơn sốt đất thì thấy nó ngày càng dữ dội và công khai, công khai tới độ hỗn loạn”, ông Tùng nhận xét.

Vị chuyên gia quy hoạch này phân tích, trước đây, chúng ta không công khai quy hoạch hoặc công khai không hoàn toàn thì làn sóng giao dịch mua bán đất không như vậy.

Thực tế này đặt ra hai vấn đề. Đó là người ta không hiểu quy hoạch, phải từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu. Đến lúc đó mới đến giai đoạn mời nhà đầu tư vào. Thế nhưng để tuyên truyền cho người dân hiểu thì còn nhiều vấn đề bất cập.

Ông Tùng lấy ví dụ từ việc quy hoạch sân bay, nhiều ý tưởng chỉ là dự kiến hoặc mới nằm trên bàn thảo… Khi quy hoạch chưa công khai, mới chỉ rò rỉ thông tin đã bắt đầu có sự hỗn loạn. Nhà đầu tư lừa đảo đang xuất hiện. Thậm chí căng biển, rao bán ngay cả mảnh đất không phải của mình.

Về quy hoạch sông Hồng, chúng ta nắm đằng ngọn chứ không phải đằng chuôi vì còn nhiều bất cập ở đây. Thế nhưng nhiều người dân đã mua bán đất ở ven sông Hồng.

Ông Tùng cho rằng, tình trạng sốt đất hỗn loạn như hiện nay là vì chúng ta thiếu hướng dẫn dư luận.

Theo ông, Hà Nội bắt đầu công bố 6 quy hoạch phân khu và quy hoạch sông Hồng thì phải lập quy hoạch phân khu ngay. Nếu chúng ta bẵng đi 10 năm, điều này thực sự nguy hiểm.

“Sự điều chỉnh quy hoạch là một lỗ hổng trong quy hoạch, xuất hiện lợi ích nhóm, nhà đầu tư “thò tay” can thiệp vào quy hoạch của nhà nước”, ông Tùng nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Trần Ngọc Minh, Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản - Sở Xây dựng Hà Nội, cho rằng 2021 là năm đầu tiên chúng ta thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Thành phố lần thứ XVII và Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, trong đó có chỉ tiêu về phát triển nhà ở, cải thiện điều kiện nhà ở cho người dân.

Theo đó, thành phố xây dựng kế hoạch và công bố hàng loạt quy hoạch sẽ triển khai trong giai đoạn 2021-2025. Từ những thông tin như vậy, các nhà đầu tư sẽ tập trung vào các khu vực có định hướng phát triển đô thị.

Giả sử như việc Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức (Hà Nội) được công bố chuẩn bị lên quận và chúng ta bắt đầu đầu tư giai đoạn khởi điểm nên nhiều người đầu tư và trở thành nguyên nhân đẩy giá đất.

Theo ông Minh, trong thời gian vừa qua, việc hoàn chỉnh đồ án quy hoạch mới được phê duyệt. Do vậy, giá đất được đẩy lên cao nhất là đất ở nông thôn, đất vườn-ao, đất lâm nghiệp… có những nơi tăng 100%, đột biến tăng 200%.

“Về phía Hà Nội, chúng tôi tập trung xử lý thông tin minh bạch. Nhiều thông tin chỉ ở mức độ rò rỉ thì ngay lập tức, giá đất đã được đẩy lên rất cao”, ông Minh cho biết.

Một trong những nguyên nhân nữa mà phía Sở Xây dựng muốn quản lý chặt đó là một số đối tượng, nhóm đầu cơ thổi giá đất.

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng, nên công khai cả việc tiến độ thực hiện quy hoạch, thời gian quy hoạch và dự án quy hoạch…

“Chúng ta đang tiến tới điều chỉnh, hoàn thiện quy định về kinh doanh bất động sản, đầu tư phát triển nhà ở… Khi thị trường được minh bạch thì sẽ không tạo ra những cơn sốt đất như hiện nay”, ông Minh phát biểu.