Giải mã nguyên nhân dẫn đến “nông nỗi” cho bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay

Một số chủ đầu tư vội vàng tham gia thị trường khi chưa có sự nghiên cứu thấu đáo đã dẫn đến tình trạng lệch pha cung cầu tại một số điểm đến.

Tại Hội nghị Meet The Experts lần thứ 14 với chủ đề "Tái tạo năng lượng thị trường" cho ngành bất động sản và nghỉ dưỡng Việt Nam, các chuyên gia bất động sản nhận định hoạt động kinh doanh khách sạn tại khu vực Đông Nam Á đang trên đà hồi phục trong bối cảnh các quốc gia đã mở cửa hoàn toàn cho các hoạt động du lịch quốc tế, bao gồm sự khôi phục của các đường bay đến Trung Quốc cũng như việc gia tăng tần suất trở lại của các hãng hàng không.

Dẫu vậy, các chuyên gia đánh giá các yếu tố thiếu hụt nhân sự, gia tăng chi phí năng lượng, xung đột địa chính trị, chi phí hàng không đắt đỏ cũng như các bất ổn trong hoạt động kinh tế tiếp tục tác động đến thị trường nghỉ dưỡng tại khu vực này.

Chủ đầu tư vội vàng tham gia, cung cầu chênh lệch

Tại Việt Nam, quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh khách sạn diễn ra không đồng đều. Công suất và giá phòng bình quân của các khách sạn tại TP.HCM đang dần khôi phục về mức trước đại dịch. Trong khi đó, các thị trường nghỉ dưỡng như Nha Trang – Cam Ranh, Đà Nẵng và Phú Quốc vẫn đang gặp nhiều thách thức trong việc cải thiện công suất phòng.

Trong 9 tháng đầu năm 2023, lượng khách châu Á đến Việt Nam vẫn thấp hơn 33% so với mức trước đại dịch. Hàn Quốc hiện là thị trường khách quốc tế lớn nhất đối với Việt Nam (2,6 triệu lượt), tuy nhiên tổng lượt khách vẫn thấp hơn mức năm 2019 khoảng 18%. Thị trường Trung Quốc đang từng bước khôi phục, nhưng chỉ tương đương 28% so với cùng kỳ 2019. Thị trường khách châu Mỹ và châu Úc thấp hơn so với cùng kỳ 2019 khoảng 7%, đạt tổng 1,1 triệu lượt khách.

Bên cạnh đó, tình trạng dư cung tại một số điểm đến trong bối cảnh các nguồn thị trường khách quốc tế chính như Trung Quốc và Nga khôi phục chậm càng làm gia tăng áp lực cho quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh của ngành nghỉ dưỡng.

Trong 10 năm qua (2013-2023), phần lớn nguồn cung phòng chủ yếu tập trung tại các thành phố Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Hạ Long và Hội An – Quảng Nam, tương đương khoảng 54% tổng nguồn cung mới trên cả nước. Qua đó, nguồn cung tại các điểm đến ven biển tăng trung bình 16%/ năm trong thập kỷ qua, cao hơn nhiều so với TP. HCM và Hà Nội, nơi nguồn cung mới chỉ tăng trung bình 6%/năm.

Một số điểm đến như Mũi Né, Nha Trang và Hạ Long tập trung phát triển vào cùng một phân khúc. Cụ thể, hơn 80% nguồn cung tại các địa phương này thuộc phân khúc tầm trung. Đây là phân khúc có sự cạnh tranh cao về mặt bằng giá, không chỉ từ nguồn cung khách sạn mà còn gặp sự cạnh tranh từ những dự án căn hộ nghỉ dưỡng do chủ sở hữu tự kinh doanh, cho thuê với chính sách giá bán linh động để thu hút nguồn cầu.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels nhận định vấn đề không chỉ nằm ở sự phát triển quá mức tại một số điểm đến mà còn do những sản phẩm chưa phù hợp với yêu cầu thị trường.

Theo Giám đốc Savills Hotels, sự tăng trưởng của ngành du lịch, đặc biệt là nguồn cầu quốc tế trước đại dịch đã thúc đẩy hoạt động phát triển bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và khách sạn nói riêng. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư vội vàng tham gia thị trường khi chưa có sự nghiên cứu thấu đáo trong quá trình hoạch định, dẫn đến tình trạnh chênh lệch cung cầu tại một số điểm đến. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng quan sát thấy tình trạng chú trọng số lượng hơn chất lượng tại một vài dự án.

"Việc thiếu cân nhắc đến các yếu tố đặc điểm thị trường, xu hướng trong ngành tiềm ẩn nhiều rủi ro khi các dự án được phát triển nhưng không đáp ứng nhu cầu trải nghiệm của du khách, đặc biệt là giờ đây, ngoài các điểm đến trong nước, du khách Việt Nam đã có thể du lịch nước ngoài thuận tiện, dễ dàng hơn”, ông Mauro Gasparotti phân tích.

Du khách đến Việt Nam không có ý định quay trở lại

Trong phiên thảo luận về hoạt động của ngành bất động sản nghỉ dưỡng, các đại diện đến từ Accor Hotels Group, Vinpearl, Booking.com, VinHMS, Sovico Hospitality Group và Hoiana Resort & Golf, đều cho rằng Việt Nam có nhiều điểm đến đẹp, ngành du lịch Việt Nam cũng có nhiều lợi thế cạnh tranh. Tuy nhiên, Việt Nam chưa phát huy đúng tiềm năng này. Hầu như du khách đến Việt Nam thường không có ý định quay trở lại.

Nói về nguyên nhân trên, ông Varun Grover, Giám đốc quốc gia tại Việt Nam và Nam Thái Lan của Booking.com, cho biết du khách khi đến những nơi khác, họ có rất nhiều hoạt động nhưng khi tới Hà Nội, TP. HCM hay các địa phương khác của Việt Nam thì chỉ sau 10 giờ đêm là hết việc để làm. Do đó, để cải thiện thị trường du lịch, Việt Nam cần tạo dựng nhiều khu vui chơi, giải trí và có sự kết nối giữa các điểm đến với nhau.

Trong khi đó, đại diện đến từ Savills Việt Nam cho rằng ngành nghỉ dưỡng cần thích ứng với những thay đổi trong hành vi tiêu dùng của khách du lịch sau đại dịch. Để gia tăng mức độ cạnh tranh trên bản đồ quốc tế cũng như giữ chân nguồn khách nội địa giàu tiềm năng, Việt Nam cần phát triển đa dạng sản phẩm đáp ứng nhu cầu của nhiều tệp khách cũng như phân khúc khách hàng khác nhau.

Bên cạnh đó, những thay đổi trong nhân khẩu học, với những yêu cầu cao hơn về mặt trải nghiệm thúc đẩy ngành du lịch, nghỉ dưỡng cần đem đến những giá trị và cảm xúc đặc biệt hơn cho khách hàng, trong đó cần chú trọng tích hợp các yếu tố văn hóa địa phương và đặc trưng cộng đồng, thiên nhiên vào dự án. Quá trình này cần có sự phối hợp từ chính quyền địa phương, các tổ chức và doanh nghiệp trong ngành để ngành du lịch nghỉ dưỡng phát triển bền vững, hiệu quả.

Nhìn nhận thị trường bất động sản và nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn quan trọng cho sự phục hồi, bà Nguyễn My Lan, Tổng giám đốc sơn trang trí AkzoNobel Việt Nam, nhấn mạnh đây là thời điểm mà các doanh nghiệp, các nhà đầu tư cần nhiều nỗ lực để đem tới những trải nghiệm mới, những sản phẩm tiếp cận với nhu cầu thực tế của khách hàng.

Về diễn biến của thị trường khách sạn trong thời gian tới, các chuyên gia cùng nhận định dù hoạt động kinh doanh khách sạn vẫn còn gặp nhiều thách thức, tuy nhiên các tín hiệu tích cực về nguồn cầu trong những tháng cuối năm 2023 cùng với chính sách thị thực mới được kỳ vọng là động lực tăng tưởng cho ngành nghỉ dưỡng trong năm 2024.