“Bắt mạch” bất động sản nghỉ dưỡng trước làn sóng tăng tốc của ngành khách sạn toàn cầu

Khách quốc tế tăng 24%, nguồn cung khách sạn ổn định

Theo báo cáo của Savills, năm 2024, thế giới ghi nhận 1,4 tỷ lượt khách qua đêm quốc tế, tăng 11% so với năm trước đó, đánh dấu cột mốc hồi phục hoàn toàn so với trước đại dịch.

Tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh tại các thị trường mới nổi, xu hướng chi tiêu cho trải nghiệm thay vì hàng hóa và nhu cầu mở rộng điểm đến đã thổi động sự bùng nổ trở lại của du lịch toàn cầu.

Tại Việt Nam, tính đến hết tháng 6/2025, lượng khách quốc tế đạt 10,6 triệu lượt, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2019. Nhờ vào kết nối hàng không được cải thiện và đà phục hồi ổn định của các thị trường nguồn chính, ngành du lịch trong nước tiếp tục đà khởi sắc. TP.HCM dần dần lấy lại phong độ, nhất là phân khúc khách công tác và MICE, tuy nhiên lượng khách quốc tế đến đây vẫn chưa trở lại mức đỉnh cao năm 2019, gây sáp lực đối với các khách sạn cao cấp.

Nguồn cung khách sạn giữ ổn định với hơn 16.600 phòng, trong khi nguồn cung tương lai khá khảm hiếm (chỉ hơn 200 phòng mới đến năm 2027), tạo tiền đề gia tăng công suất và giá thuê khi nhu cầu tăng trở lại.

Dù lượng khách du lịch đang dần phục hồi, song thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong năm 2025 được dự báo vẫn khó có thể bứt phá mạnh như kỳ vọng.

Tại Hà Nội, nguồn cung khách sạn đạt 10.986 phòng từ 66 dự án, dự kiến sẽ đón nhận thêm hơn 1.100 phòng mới trong nửa cuối năm 2025, tập trung ở phân khúc 4-5 sao. Giá thuê trung bình đạt 108 USD/phòng/đêm, công suất trung bình đạt 72%. Căn hộ dịch vụ tiếp tục duy trì tốc độ lấp đầy cao, đạt 86%, với giá thuê trung bình 24 USD/m2/tháng. Tổng nguồn cung hiện tại đạt hơn 6.200 căn, trong đó khu vực nội thành chiếm 60% và sẽ tiếp tục là trụ cột gia tăng nguồn cung trong năm nay.

Trong khi đó, các thị trường quốc tế cũng đồng loạt báo lại những cột mốc mới. Caribe thu hút 28 triệu lượt khách trong năm 2024, vượt mức trước đại dịch và tăng đều đều trong nhiều năm. Một trong những xu hướng nổi bật nhất là sự trỗi dậy của các dự án bất động sản thương hiệu và khu nghỉ dưỡng cao cấp.

Tại châu Âu, Đức, Pháp và các quốc gia Scandinavia tiếp tục là nguồn khách chính cho Tây Ban Nha, giúp quốc gia này vượt mốc 94 triệu lượt du khách, RevPAR tăng hơn 11%. Du lịch đang góp phần hàng đầu trong tăng trưởng GDP và thu hút M&A khách sạn.

UAE, Ả Rập Xê Út và Oman đẩy mạnh phát triển các điểm đến mới, gớp phần giữ du khách ở lại lâu hơn và gia tăng chi tiêu. Trong khi đó, Nhật Bản ghi nhận lượng khách vượt đỉnh cũ và RevPAR tăng bình quân 19%, nhờ đà hồi phục nhu cầu và nguồn cung hạn chế. Tài sản khách sạn cao cấp tại Tokyo, Osaka và Kyoto trở thành điểm ngằm của nhà đầu tư.

Trước đà hồi phục mạnh mẽ, thị trường khách sạn và căn hộ dịch vụ được dự báo sẽ tiếp tục thu hút dần vốn đầu tư trong năm 2025, đặc biệt ở phân khúc cao cấp tại các điểm đến đã đạt đỉnh cao mới hoặc chuẩn bị bước vào vùng sáng sau khủng hoảng.

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khó bứt phá như kỳ vọng

Dù lượng khách du lịch đang dần phục hồi, song thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong năm 2025 được dự báo vẫn khó có thể bứt phá mạnh như kỳ vọng. Theo ông Phan Công Chánh – chuyên gia đầu tư bất động sản cá nhân, nguyên nhân chủ yếu đến từ khả năng chi trả còn hạn chế của đại đa số người dân đối với loại hình tiêu dùng xa xỉ như sở hữu ngôi nhà thứ hai để nghỉ dưỡng.

"Du lịch nghỉ dưỡng vẫn được xem là nhu cầu không thiết yếu. Trong bối cảnh thu nhập chưa ổn định, dòng tiền còn yếu, nhiều người không đủ khả năng để đầu tư vào loại hình này", ông Chánh nhận định.

Thực tế tại một số điểm đến có điều kiện tự nhiên và hạ tầng thuận lợi cho phát triển du lịch nghỉ dưỡng cho thấy, lượng khách vẫn chưa đạt được mức kỳ vọng. Những khảo sát gần đây cho thấy thị trường vẫn chưa sẵn sàng để hấp thụ nguồn cung đã và đang được tung ra.

Không chỉ cá nhân, nhiều doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang phải chịu áp lực tài chính lớn. Trong suốt năm qua, phần lớn phải "gồng mình" duy trì vận hành trong khi doanh thu thấp, không đủ để bù đắp chi phí cố định.

Với nhóm nhà đầu tư cá nhân, sau làn sóng đổ vốn mạnh mẽ hậu Covid-19, không ít người rơi vào cảnh khó khăn, buộc phải bán tháo hoặc cắt lỗ để giải vây tài chính.

"Để bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thực sự phục hồi và phát triển bền vững, điều kiện tiên quyết là nền kinh tế phải ổn định hơn, thu nhập của người dân cải thiện rõ rệt. Trong giai đoạn hiện tại, nhà đầu tư và doanh nghiệp cần thận trọng hơn, xây dựng chiến lược dài hơi và đánh giá thực tế nhu cầu thị trường để không rơi vào tình trạng 'bắt nhầm sóng'", ông Chánh nhấn mạnh.