Giá nhà đang tăng trên toàn cầu nhưng bong bóng sẽ không xảy ra

Giá bất động sản trên toàn cầu từ Hà Lan, Mỹ đến New Zealand đang tăng, làm dấy lên lo ngại về về tình trạng bong bóng có thể xảy ra và khiến một số chính phủ phải can thiệp để ngăn thị trường phát triển quá nóng.

Các nhà hoạch định chính sách vốn đã lo lắng về giá bất động sản cao ở các khu vực châu Âu, châu Á và Canada trước đại dịch, đặc biệt là trong những năm lãi suất thấp khiến nhu cầu mua nhà tăng mạnh.

Nhưng giờ đây, hàng nghìn tỷ đô la kích thích được tung ra trên toàn thế giới để chống lại ảnh hưởng của Covid-19, cùng với những thay đổi trong nhu cầu của khách hàng khi ngày càng có nhiều người làm việc tại nhà, đang thúc đẩy thị trường nóng hơn nữa.

Tình trạng này đang đặt các nhà hoạch định chính sách vào thế nan giải. Nhiều người muốn giữ lãi suất ở mức thấp để duy trì sự phục hồi sau đại dịch, nhưng họ lại lo lắng về việc người dân phải gánh quá nhiều nợ để mua những căn nhà mà giá có thể đi ngang hoặc giảm sau đó. Các công cụ khác mà họ sở hữu để hạ nhiệt nhu cầu mua nhà, chẳng hạn như các hạn chế thế chấp chặt chẽ hơn, không phải lúc nào cũng hiệu quả hoặc đang bị trì hoãn khi các nhà chức trách cố gắng đảm bảo tăng trưởng kinh tế vĩ mô vẫn đi đúng hướng.

Ngân hàng Trung ương Đan Mạch gần đây đã cảnh báo rằng nguồn tài chính giá rẻ mở rộng trong thời kỳ đại dịch có thể dẫn đến việc người dân phải gánh thêm nợ để mua nhà và giá bất động sản tăng theo chiều xoắn ốc.

Karsten Biltoft, Trợ lý Thống đốc Ngân hàng Trung ương Đan Mạch cho biết: “Rõ ràng là việc giá nhà tăng từ 5% đến 10% hàng năm, tùy thuộc vào thị trường, là không bền vững về dài hạn”.

Ở Trung Quốc, các cơ quan quản lý đã cố gắng kiềm chế thị trường bất động sản để làm nguội tình trạng mà họ coi là “bong bóng”, nhưng việc làm này ít có hiệu quả. Ví dụ, giá bất động sản đã tăng 16% trong năm qua ở thành phố Thâm Quyến. Tại New Zealand, các nhà chức trách đã thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay thế chấp, khi giá nhà trung bình tăng 23% trong tháng 2 so với mức kỷ lục một năm trước đó.

Christian Stevens, cố vấn tín dụng cấp cao tại công ty môi giới thế chấp Shore Financial, cho biết tại Sydney, nơi giá bất động sản gần đây cũng đạt kỷ lục, nhu cầu thế chấp mới cao đến mức một số ngân hàng đang phải vật lộn để theo kịp nhu cầu. Thời gian quay vòng để xử lý các đơn thế chấp đã tăng từ vài ngày lên hơn một tháng trong một số trường hợp.

“Thật là điên rồ”, anh nói. “Chúng tôi chưa bao giờ bận rộn hoặc thấy nhiều đơn vay thế chấp như thế này. Và có vẻ như điều này sẽ không giảm tốc sớm”.

Theo số liệu của OECD, tại 37 quốc gia giàu có thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), giá nhà đạt mức kỷ lục trong quý 3 năm 2020. Giá tăng gần 5% trong năm 2020, nhanh nhất trong gần 20 năm.

Hoa Kỳ cũng đã chứng kiến ​​sự tăng giá nhà mạnh mẽ, mặc dù các nhà kinh tế nói chung không quá lo lắng về điều này. So với các giai đoạn sôi động trước đây, người mua Mỹ giờ có xếp hạng tín dụng cao hơn và trả trước nhiều tiền hơn khi mua.

Tuy nhiên, các nhà kinh tế cho rằng cuộc khủng hoảng nhà ở toàn cầu năm 2008, khiến thế giới rơi vào suy thoái, khó có thể xảy ra. Các thị trường nóng có thể hạ nhiệt một cách tự nhiên mà không gây ra thiệt hại lớn hơn, do lãi suất tăng và nhu cầu bị dồn nén được đáp ứng. Giống như ở Mỹ, phần lớn việc mua nhà trên toàn cầu đang được thúc đẩy bởi nhu cầu thực chứ không phải do đầu cơ, khi các gia đình đang tìm cách nâng cấp lên các bất động sản lớn hơn ở các khu vực ngoại ô khi họ làm việc tại nhà nhiều hơn.

Kate Everett-Allen, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu nhà ở quốc tế tại Knight Frank, cho biết: “Xu hướng dịch chuyển trên toàn cầu này diễn ra khi mọi người có thời gian suy ngẫm trong thời kỳ phong tỏa và đánh giá lại lối sống của mình”.

Giá nhà tăng mạnh cũng khiến chủ nhà trở nên giàu có hơn và được khuyến khích chi tiêu, xây dựng nhiều hơn, trong bối cảnh các chủ đầu tư cung cấp nhiều nguồn cung hơn.

Tuy nhiên, với việc giá cổ phiếu gần mức cao kỷ lục, một số quan chức lo ngại rằng lượng lớn các biện pháp kích thích đang đẩy giá bất động sản lên mức không bền vững ở một số thành phố trên toàn cầu, có thể dẫn đến điều chỉnh giá tại các thị trường địa phương.

Ngân hàng Trung ương Hà Lan lo ngại là giá bất động sản tăng mạnh có thể khiến các hộ gia đình phải chấp nhận rủi ro lớn quá mức để đủ tiền mua nhà. Theo các nhà phân tích của ING Groep, giá nhà ở Hà Lan đã tăng 7,8% trong năm ngoái, sau khi tăng 6,9% vào năm 2019.

Thống đốc Ngân hàng Trung ương Canada, Tiff Macklem, cho biết vào tháng Hai đã có những dấu hiệu ban đầu về “sự sôi nổi quá mức” trên thị trường nhà ở Canada. Theo Hiệp hội Bất động sản Canada, mức giá đã tăng 17% trong khoảng thời gian một năm. Ông Macklem cho biết các quan chức sẽ theo dõi tình hình chặt chẽ, nhưng bác bỏ các biện pháp kiềm chế việc bán nhà vì điều này giúp thúc đẩy kinh tế.

Các chính phủ cho biết họ cũng lo lắng về việc giá nhà trên thị trường cao hơn so với điều kiện kinh tế của nhiều gia đình. Điều này sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng mất cân bằng vốn đã tồi tệ hơn do đại dịch và có thể khiến những người trẻ tuổi không dám sinh con.

Tại Seoul, nơi giá nhà có thời điểm tăng gần 15% vào năm ngoái, một số cặp vợ chồng đang hoãn đăng ký kết hôn để hy vọng mua nhà dễ dàng hơn. Ngưỡng thu nhập đối với các khoản vay mua nhà lãi suất thấp ở Hàn Quốc dành cho các cá nhân thấp hơn so với các cặp vợ chồng.

Ở New Zealand, Sam Hindle, 29 tuổi, cho biết anh và vợ đã đấu giá 6 căn nhà và bị từ chối tất cả vì sự cạnh tranh từ những người mua khác. Cuối cùng, họ phải mua một căn nhà từ một người bạn.

Các quan chức chính phủ New Zealand nói rằng họ phải xem xét tác động của các chính sách đối với thị trường nhà ở, dù làm như vậy có thể khiến việc thiết lập lãi suất trở nên phức tạp hơn. Ngân hàng Trung ương New Zealand cũng đã hạn chế số lượng các khoản thế chấp có rủi ro cao tại các ngân hàng thương mại.

Năm ngoái, Trung Quốc đã đưa ra giới hạn mới đối với nguồn tài chính mà các nhà phát triển có thể huy động với hy vọng hạ nhiệt giá nhà ở, nhưng thị trường vẫn còn băng giá. Vào đầu tháng 3, Chủ tịch Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cho biết ông lo lắng về khả năng điều chỉnh giá nhà, điều này có thể đe dọa sự ổn định của các ngân hàng.

Giá nhà ở của châu Âu vẫn tiếp tục tăng bất chấp triển vọng kinh tế ảm đạm hơn nhiều so với Mỹ hoặc Trung Quốc. Một phần là do các chính phủ liên tục hỗ trợ các gia đình bằng trợ cấp tiền lương khi hoàn trả các khoản vay. Đó cũng là do lãi suất tại đây vẫn ở mức thấp bất thường, với lãi suất thế chấp trung bình là 1,35% trên toàn khu vực.

Ở Đan Mạch, những người vay thế chấp đã có thể vay tiền với lãi suất âm, có nghĩa là người đi vay chỉ phải trả cho ngân hàng một khoản phí quản lý nhất định. Lãi suất âm có nghĩa là người vay được chiết khấu từ phí quản lý hoặc được khấu trừ vào tiền nợ gốc.

Michael Stausholm, một đại lý bất động sản ở Copenhagen, cho biết anh đã bán được 45 căn nhà trong vòng chưa đầy ba tháng đầu năm 2021 do người mua nhà muốn đổ tiền vào bất động sản. Doanh số này giúp anh vượt qua kỷ lục 161 căn của năm ngoái, bất chấp các hạn chế của Covid-19.

Trước đại dịch, Ngân hàng Trung ương Hà Lan đã ra phán quyết rằng các ngân hàng sẽ phải giữ nhiều vốn hơn để trang trải các khoản lỗ tiềm ẩn trong các danh mục cho vay thế chấp, nhưng việc triển khai đã bị hoãn lại vì Covid-19. Ngân hàng trung ương này cũng đã kêu gọi chính phủ loại bỏ dần các ưu đãi thuế cho chủ nhà, bao gồm cả việc khấu trừ lãi suất thế chấp.

Mick ten Bosch, một chủ đại lý bất động sản ở Amsterdam, cho biết ông chứng kiến đến 450 người muốn thăm quan một ngôi nhà vào năm ngoái, so với mức trung bình 20 người trước đại dịch. Năm nay ông thậm chí còn bận rộn hơn, với nhiều căn nhà có giá chào bán cao hơn trước đó từ 15% đến 20%.

Teun Kraaij, một doanh nhân 34 tuổi, đã mua một căn nhà ở khu vực ven biển gần Amsterdam để có nhiều không gian hơn cho hai con của mình. Dù ông có đủ tiền để thanh toán tòan bộ tiền mua trong một lần, nhân viên ngân hàng vẫn khuyên ông nên vay thế chấp với lãi suất chỉ 1,2%.

Ông Kraaij nói: “Ngày nay vay tiền quá rẻ, nên chẳng việc gì mà chúng ta không vay”.