Một số khu vực bất động sản xuất hiện “lãi trên giấy”

Một số khu vực đã xuất hiện việc “lãi trên giấy”, giá chào bán tăng cao nhưng lại khó tìm được người mua. Ảnh minh hoạ

Giá bất động sản neo cao vượt khả năng chi trả

Theo một số đánh giá của các chuyên gia, hiện nay, thị trường bất động sản đang đối mặt với vô vàn khó khăn và thách thức. Tác động của Covid-19 lên thị trường bất động sản là rất rõ ràng khi hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp gặp nhiều bất lợi, hàng loạt dự án phải tạm dừng xây dựng...

Trong thời gian vừa qua, các dự án bất động sản mới được cấp phép giảm so với các năm trước đại dịch khiến nguồn cung bất động sản, nhà ở đặc biệt là nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp vẫn còn hạn chế.

Tại Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản diễn ra ngày 22.9, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhận định, nguồn cung giảm khiến giá bất động sản, nhà ở, đất nền bắt đầu gia tăng kể từ đầu năm 2021. Đến cuối năm, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Điển hình nhất là căn hộ chung cư vốn được xem là biện pháp cứu cánh thì lại liên tục lập những mốc giá mới do số lượng căn hộ chung cư đưa ra thị trường giảm sút. Căn hộ của các chung cư bình dân có mức giá 25-30 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2, chung cư trung cấp có mức giá 30-50 triệu đồng/m2, chung cư cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 bắt đầu vượt quá khả năng đầu tư của các tầng lớp người dân tương ứng.

Khủng hoảng tài chính năm 2008 bắt nguồn từ khủng hoảng tài chính của Mỹ, mà nguyên nhân chủ yếu là từ thị trường bất động sản. Khi đó, thị trường Việt Nam cũng bị ảnh hưởng, lạm phát tăng cao khiến đồng tiền mất giá. Cung bất động sản cao cấp vượt quá cầu khiến không ít dự án bị bỏ hoang nhưng thị trường bất động sản cấp thấp lại phát triển rất mạnh nhờ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội của Chính phủ sau Nghị quyết 02 ngày 7.1.2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, giải quyết nợ xấu.

Giới quan sát thị trường cho rằng, trong giai đoạn hiện nay, do nền kinh tế hội nhập hơn so với giai đoạn trước, thị trường Việt Nam cũng sẽ chịu ảnh hưởng nhiều hơn bởi thị trường tài chính quốc tế, khi nhiều ngân hàng lớn ở Mỹ, Thụy Sỹ, Châu Âu rơi vào tình trạng phá sản, xung đột Nga - Ukraine gây nên nhiều khó khăn.

Mặc dù trước các cơn sốt nhà đất như vậy, theo các báo cáo về chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam trong hai năm 2022 và 2023 lại cho thấy lượng người Việt Nam vẫn muốn sở hữu thêm bất động sản là rất cao, đặc biệt là với lý do mua để đầu tư hay vừa đầu tư vừa cho thuê bởi từ lâu bất động sản vẫn được coi là một dạng đầu tư sinh lời cao, an toàn và tâm lý muốn sở hữu nhà đất nhằm để dành cho con cái lớn lên có tài sản riêng trong tương lai.

Ngoài ra, khi tỷ lệ lạm phát có xu hướng tăng do những bất ổn về chiến tranh, kinh tế - chính trị thế giới, nguồn tài chính đầu tư vào bất động sản được xem là một phương án giúp bảo toàn dòng vốn trước rủi ro. Điều này giúp người dân và các nhà đầu tư có thể bảo toàn giá trị tài sản thông qua các bất động sản trong nước, đồng thời tránh sự mất ổn định ở những kênh đầu tư khác vốn phụ thuộc nhiều hơn những biến động từ thế giới.

“Lãi trên giấy”, giá cao nhưng không có người mua

Ngoài những ảnh hưởng từ những yếu tố phát sinh như dịch bệnh, chiến tranh, xung đột, thiên tai... mang tính thời điểm thì sự vận hành thị trường bất động sản Việt Nam thời gian vừa qua vẫn nằm trong một tổng thể các vấn đề chung về khoảng cách giữa các chính sách, định hướng phát triển và thực tế vận động của thị trường không thể giải quyết ngay trong một sớm một chiều mà cần nhiều thời gian để thử nghiệm hay rút kinh nghiệm.

Trong đó, giá cả nhà đất là biểu hiện rõ nhất để cảm nhận về thị trường bất động sản vừa qua. Nói cách khác giá bất động sản là một trong những tác nhân ảnh hưởng nhất đến thị trường bất động sản.

Các chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản đang có nhiều biến động mạnh, khó kiểm soát được. Nguồn cung mới (cả căn hộ và đất nền) còn giới hạn, trong khi nhu cầu vẫn rất tích cực, nhất là sau thời gian dài bị nén lại bởi Covid-19 thì bây giờ có cơ hội đã bung ra.

Do đó, các chủ đầu tư chủ động tận dụng tình trạng này, đẩy giá lên mặt bằng mới để đạt lợi ích và hiệu quả cao nhất. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào như vốn tài chính, vật liệu xây dựng, lạm phát, đất đai... gia tăng cũng góp phần đẩy giá bất động sản tiếp tục leo thang.

Tình hình thực tế cho thấy tại nhiều địa phương, thậm chí giá bất động sản biến động không ngừng theo từng ngày. Hiện nay, thị trường chưa thể cho thấy các dấu hiệu giá đất đạt mức đỉnh điểm, do đó người dân và doanh nghiệp nhỏ rất dễ bị các doanh nghiệp lớn chi phối tạo thị trường “ảo”.

Một số khu vực đã xuất hiện việc “lãi trên giấy”, giá chào bán tăng cao nhưng lại khó tìm được người mua khiến thị trường bất động sản đôi lúc trở nên méo mó và dị dạng, không phản ảnh trung thực và chính xác những gì đang diễn ra khiến người dân hoang mang, còn các nhà quản lý thì lúng túng trong việc ứng xử với thị trường.

Như vậy, sự vận động của thị trường bất động sản những năm vừa qua đã cho thấy những bộn bề khi phải đối mặt với nhiều vấn đề mang tính thời điểm, xuất hiện bất ngờ, khó dự báo lẫn những vấn đề mang tính tổng thể, kéo dài, tích tụ trong nhiều năm và đã được dự báo trước bởi những phản hồi từ thị trường.

Tuy nhiên, chính điều này đã khiến thị trường cần có những thay đổi mang tính cách mạng về chính sách và hệ thống pháp luật, mà điển hình là nhu cầu cần có một Luật Đất đai mới sau 10 năm áp dụng Luật Đất đai cũ.

Ông Hải của Bộ Xây dựng cho rằng, sắp tới cần thực hiện công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập. Theo dõi nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên địa bàn.