Điểm mặt DN bất động sản khó “hoạt động liên tục”

Từ PVR

Báo cáo kiểm toán của PVR nêu rõ: “Tại ngày 31/12/2012, tài sản ngắn hạn của Công ty nhỏ hơn nợ ngắn hạn với số tiền khoảng 378,5 tỷ đồng, lỗ lũy kế là 14 tỷ đồng và dòng tiền từ hoạt động sản xuất - kinh doanh bị âm. Các chỉ số này phản ánh khả năng thanh khoản của Công ty đang ở mức thấp và có thể ảnh hưởng đến tính hoạt động liên tục của Công ty”. PVR đã trở thành DN đầu tiên trong nhóm DN bất động sản bị kiểm toán nghi ngờ khả năng hoạt động đầu năm 2013.

Thuyết minh BCTC năm 2012 của PVR cho thấy, tại thời điểm 31/12/2012, Công ty có 532 tỷ đồng khoản phải trả ngắn hạn, bao gồm 128 tỷ đồng vay ngắn hạn, 26 tỷ đồng phải trả người bán, 41 tỷ đồng chi phí phải trả (trong đó, bao gồm 40,8 tỷ đồng chi phí lãi vay phải trả), 288 tỷ đồng nhận tiền góp vốn vào 2 dự án (Văn Phú, Việt Hưng); 40 tỷ đồng phải trả cổ tức và tiền mua chứng khoán.

Các khoản phải trả ngắn hạn nói trên cũng là toàn bộ các nghĩa vụ tài chính mà PVR phải trả trong tổng số tài sản lên tới hơn 1.065 tỷ đồng. Chính vì vậy, nếu nhìn vào cơ cấu vay nợ trên tổng tài sản, PVR vẫn ở mức tương đối an toàn. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là khả năng thanh khoản của các tài sản của PVR đều không cao.

Dự án CT10-11 Văn Phú, Hà Đông, Hà Nội đã được PVR đầu tư 548 tỷ đồng, tăng 50 tỷ đồng so với cuối năm 2011. Điều đáng nói là, tổng số tiền trên chủ yếu chi cho tiền sử dụng đất, Công ty mới chỉ hoàn thành 90% thi công tầng hầm. Tính trên tổng mức đầu tư gần 1.800 tỷ đồng của Dự án, thu 286 tỷ đồng tiền nộp tiền của khách hàng, lại trong tình trạng bị khách phản ứng vì chậm tiến độ, cơ hội để PVR thu tiếp tiền từ dự án này trở nên rất khó khăn, dù Công ty đã mấy lần hạ giá bán.

Một dự án khác là Dự án Tổ hợp căn hộ và dịch vụ chung cư CT15, Việt Hưng, Hà Nội thực hiện theo hợp đồng liên danh giữa Công ty và CTCP Đầu tư NNP với tỷ lệ góp vốn tương ứng là 30% - 70%, tổng vốn đầu tư dự kiến trên 1.000 tỷ đồng. Với số tiền đã giải ngân chỉ hơn 58 tỷ đồng, PVR cũng đang ở trong tình huống thoái vốn đầu tư tại đây.

Không đến nỗi bị sức ép trả nợ, nhưng bài toán tại PVR lúc này chính là làm sao để có tiền giải ngân dự án, tăng thanh khoản cho tài sản. Nếu không cải thiện về dòng tiền, PVR sẽ phải đối mặt với nguy cơ đóng băng tài sản, đẩy chi phí lên cao, trong khi giá bán giảm, dẫn tới thiệt hại vốn chủ sở hữu.

Nếu không cải thiện về dòng tiền, PVR sẽ phải đối mặt với nguy cơ đóng băng tài sản

Đến PSG

CTCP Đầu tư xây lắp Dầu khí Sài Gòn (PSG) dù chưa công bố BCTC kiểm toán, nhưng ngay trong BCTC soát xét bán niên 2012, kiểm toán đã có ý kiến nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục của công ty này. BCTC hợp nhất quý IV/2012 của PSG cho thấy, vốn chủ sở hữu chỉ còn hơn 16 tỷ đồng trên vốn điều lệ 350 tỷ đồng.

Tại thời điểm cuối năm 2012, tổng tài sản của PSG đạt 1.108 tỷ đồng, trong khi nợ phải trả là 1.032 tỷ đồng; trong đó, chiếm tỷ lệ lớn là các khoản vay nợ ngắn hạn (961 tỷ đồng). Công ty chỉ có hơn 59 tỷ đồng vốn vay dài hạn.

Chi tiết tài sản PSG cho thấy, lượng tiền mặt cuối năm 2012 của Công ty chỉ còn gần 1,6 tỷ đồng. Công ty có khoản phải thu ngắn hạn 265 tỷ đồng; trong đó, 69 tỷ đồng phải thu khách hàng, gần 160 tỷ đồng là số tiền phải thu theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng, 21 tỷ đồng khoản phải thu khác. PSG cũng còn tới 362 tỷ đồng là hàng tồn kho, còn lại 429 tỷ đồng là tài sản dài hạn. Lưu chuyển tiền tệ của Công ty cho thấy, trong năm qua, dù hạch toán chi phí lãi vay gần 88 tỷ đồng, nhưng PSG chỉ mới trả được 23,6 tỷ đồng.

Với cơ cấu tài sản, nợ như trên, xác suất để PSG tiếp tục được vay vốn từ ngân hàng, tổ chức tín dụng khác là thấp. Trong khi đó, tài sản có hiện tại lại không thanh khoản lớn, nên nếu không có sự nhân nhượng từ các tổ chức tín dụng, tái cơ cấu tài sản, xác suất để PSG phá sản là không nhỏ.

Và những DN bất động sản khác

Theo tìm hiểu của ĐTCK, không ít DN bất động sản hiện nay dù con số hạch toán trên BCTC vẫn rất đẹp, nhưng về bản chất đã “chết lâm sàng” từ lâu. Tình trạng vay mượn lớn để đầu tư dự án, nhưng mới chỉ hoàn thành được khâu giải phóng mặt bằng thì đã hết vốn, dẫn tới không có năng lực để tiếp tục dự án, đóng băng tài sản, trong khi áp lực trả nợ, lãi vay lớn diễn ra khá phổ biến. Ở những trường hợp này, sự tồn tại của DN phụ thuộc rất nhiều vào việc chủ nợ có kiện ra tòa án yêu cầu phá sản hay không.

Tại nhiều DN bất động sản khác, không đến mức thua lỗ phá sản, nhưng đóng băng tài sản vì thiếu vốn diễn ra cũng khá phổ biến. Một DN niêm yết hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại TP. HCM ở trong tình trạng dùng tiền từ phát hành trái phiếu triển khai hàng loạt dự án, nhưng một vài dự án đã xong, một vài dự án mới nộp tiền sử dụng đất (giá trị cũng hàng trăm tỷ đồng), thì trái phiếu đáo hạn. Không còn tiền để làm tiếp dự án, để trả nợ trong khi cũng không vay thêm được vốn ngân hàng, DN quyết định bán cắt lỗ nhiều tài sản và sản phẩm của dự án.

Hay một DN niêm yết trên HNX lại có tình trạng, 2 năm vừa qua gần như không phát sinh thêm khoản tiền nào đầu tư vào các dự án dang dở. Trong thời gian này, hoạt động duy nhất mà Công ty quan tâm là thu xếp vốn để trả nợ và bán tài sản. Trao đổi với ĐTCK, kế toán trưởng công ty này cho biết, nếu bán hết các dự án bất động sản phía Nam để trả nợ, Công ty sẽ bị lỗ gần hết vốn chủ, nhưng lúc đó mới có hy vọng có tiền để triển khai dự án phía Bắc. Còn giờ đây, khi thanh khoản của thị trường bất động sản vẫn chưa được cải thiện, DN vẫn phải nằm chờ và hy vọng sự nhân nhượng từ phía các chủ nợ.