Đầu tư vào chuyển đổi mục đích sử dụng của các khách sạn tăng mạnh trong đại dịch

Nhu cầu đối với bất động sản “có thể chuyển đổi” đã tăng vọt trong năm qua.

Nhưng các chủ sở hữu tìm cách bán một số khách sạn hoạt động kém hiệu quả để hợp lý hóa danh mục đầu tư lại đang thu hút người mua. Điều này là do ngày càng nhiều các bất động sản gặp khó khăn được chuyển đổi mục đích sử dụng sang nhà ở giá cả phải chăng, cơ sở chăm sóc sức khỏe và chỗ ở dành cho sinh viên.
Ngành khách sạn, khi đang trong quá trình tăng trưởng, lại phải đối mặt với những thách thức do đại dịch gây ra dẫn đến tỷ lệ phòng trống cao trong năm 2020.

Ví dụ, một cơ sở chăm sóc sức khỏe nằm bên ngoài khu vực Boston đang được chuyển đổi sang nhà ở giá cả phải chăng. Nhà phát triển CK Asset Holdings Ltd. đang chuyển hai khách sạn tại Hồng Kông thành căn hộ chung cư để đáp ứng nhu cầu về nhà ở. Tại London, nhà phát triển Dominv đã thay đổi kế hoạch phát triển hai khách sạn, biến một trong số chúng thành nhà ở cho sinh viên. Một khách sạn bốn sao cũ bị bỏ hoang ở Melbourne đang thu hút sự chú ý của nhà đầu tư muốn tái phát triển dự án.

Jason Skalko, Giám đốc thị trường vốn và quản lý cấp cao của bộ phận nhà ở và chăm sóc sức khỏe của JLL, cho biết: “Xu hướng tái phát triển những bất động sản đang gặp khó khăn này là do nhu cầu từ người dùng, như nơi chăm sức khỏe và nhà ở giá rẻ”.

Chuyển đổi khách sạn

Các nhà đầu tư mua lại khách sạn để chuyển đổi không phải là điều mới mẻ. Họ có thể biến các khách sạn hoạt động không hiệu quả thành chung cư, nhà ở giá cả phải chăng, nhà ở cho sinh viên và các lựa chọn có tính lâu dài khác.

Sự quan tâm đến bất động sản chuyển đổi đã tăng lên trong thời kỳ đại dịch và khiến các nhà đầu tư khách sạn truyền thống phải trả giá cao hơn. Tại Hoa Kỳ, các nhà đầu tư mua để chuyển đổi đang đẩy giá khách sạn lên thêm từ 25% đến 35% so với mức truyền thống. Theo nghiên cứu của JLL, xu hướng này có thể khiến tổng giá trị thị trường của các khách sạn được bán để chuyển đổi trong 5 năm tới sẽ nằm trong khoảng từ 25 đến 30 tỷ USD.

“Các nhà đầu tư muốn thực hiện chuyển đổi đã tham gia tích cực hơn vào thị trường khách sạn và đánh bại các nhà đầu tư khác không chỉ vì họ đưa ra giá thầu cao nhất mà còn vì họ có thể đảm bảo tài chính tốt hơn”, Geraldine Guichardo, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Toàn cầu về mảng Khách sạn tại JLL cho biết. “Giá trị các khách sạn đang bị ảnh hưởng tiêu cực bởi môi trường hoạt động đầy thách thức hiện tại. Do đó, các yêu cầu hoàn vốn của nhà đầu tư chuyển đổi đang được đáp ứng hoặc vượt quá kỳ vọng, ngay cả khi đã khấu trừ đi các chi phí vốn và cải tạo khác”.

Annabel McFarlane, Giám đốc Cấp cao về Nghiên cứu tại Úc của JLL, cho biết các khách sạn ở Úc đã gặp khó khăn do đóng cửa biên giới trong thời kỳ đại dịch, nhưng nhu cầu mạnh mẽ trước đại dịch lại đang mang tới nhiều nguồn cung mới cho thị trường. Trong bối cảnh dód, các biện pháp kích thích của chính phủ và lãi suất thấp đang thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, dẫn đến sự gia tăng hoạt động chuyển đổi khách sạn thành khu dân cư.

McFarlane nói: “Một ví dụ về điều này là Queens Boulevard. Đây là một khách sạn cũ và sẽ không thể so sánh với các khách sạn mới xây dựng. Do đó, nó gần như chắc chắn sẽ được tái phát triển thành khu dân cư, giúp giá bán trên từng căn tăng trở lại”.

Những điều cần thiết để thực hiện chuyển đổi

Các khách sạn rất lý tưởng cho việc chuyển đổi sang nhà ở do chúng có phòng tắm và bếp nhỏ trong căn hộ, nhất là với các khách sạn phục vụ lưu trú dài hạn.

Việc chuyển đổi sang các khu nhà hưu trí dành cho người cao tuổi thuận lợi hơn với các khách sạn cung cấp đầy đủ dịch vụ, vì không gian hội nghị có thể được chuyển thành các phòng sinh hoạt chung và nhà bếp cho phép nấu các bữa ăn thường xuyên.

Skalko nói rằng việc chuyển đổi với chi phí thấp tạo ra tiềm năng cho nhà ở giá cả phải chăng tại các thị trường đô thị có rào cản gia nhập cao kể. Ví dụ, Fairstead đang lên kế hoạch tái phát triển một khách sạn lịch sử trị giá 60 triệu đô la ở khu Upper West Side của Manhattan thành nhà ở cao cấp, nhưng với mức với giá cả hợp lý.

Guichardo cho biết, việc chuyển đổi thành nhà ở sinh viên cũng phổ biến đối với nhiều khách sạn vì hai loại hình bất động sản này tương tự nhau và đôi khi chỉ cần cải tạo rất ít. Tại Anh, việc chuyển đổi này diễn ra khá phổ biến. Ví dụ, khách sạn Hartlepool đang được chuyển đổi thành các phòng hạng studio và nhà ở cho sinh viên.

Tuy vậy, về lâu dài, việc chuyển đổi hàng loạt khách sạn hoặc các bất động sản hoạt động kém khác khó có thể xảy ra, do quá trình khôi phục kinh tế và triển khai vắc-xin đang được tiến hành. Đây là một tín hiệu tốt cho những chủ sở hữu có thể cầm cự lâu dài.

Ngoài ra, các khách sạn cũng có những dấu hiệu lạc quan khi nhu cầu du lịch bị dồn nén trong đại dịch sẽ được giải phóng.

“Điều quan trọng cần lưu ý là dù khách sạn là ngành đầu tiên chứng kiến nhu cầu sụt giảm, nhưng đó cũng là một trong những ngành đầu tiên ghi nhận nhu cầu quay trở lại”, Guichardo nói.