Đằng sau làn sóng sang nhượng khách sạn ở trung tâm TP.HCM: Khai thác BĐS kinh doanh lưu trú trên “đất vàng” liệu có dễ?

Thời gian qua, thông tin về “làn sóng” rao bán, sang nhượng mặt bằng khách sạn ở khu vực trung tâm TP.HCM thu hút nhiều sự quan tâm của độc giả CafeLand cũng như được thảo luận sôi nổi trên các diễn đàn mạng.

Bên cạnh những nguyên nhân được chuyên gia nêu lên, nhiều bạn đọc chia sẻ tình trạng mặt bằng “đất vàng” đóng cửa, tạm dừng khai thác nhằm mục đích cải tạo, nâng cấp để kịp thời đón lượng khách lớn trong dịp lễ 30/4 – 1/5 sắp tới. Ý kiến nhận được nhiều người ủng hộ, cho rằng dịp nghỉ lễ sắp tới sẽ kéo dài 5 ngày, thúc đẩy nhu cầu du lịch của người dân trong nước.

Nhiều mặt bằng đóng cửa để cải tạo, nâng cấp để chuẩn bị cho dịp lễ lớn.

Kinh doanh khách sạn sắp đón tin vui

Số liệu của đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE cho thấy trong hai tháng đầu năm 2023, TP.HCM đã đón 4,67 triệu lượt khách nội địa, tăng 45% so với cùng kỳ năm 2022. Thời gian qua, nguồn khách nội địa vẫn là nguồn lực chính đóng góp cho sự phục hồi của thị trường du lịch.

Du lịch quốc tế cũng chứng kiến sự phục hồi đáng kể khi trong 2 tháng, TP.HCM đã chào đón hơn 700.000 lượt khách nước ngoài, tăng 100% so với năm ngoái. Đây là tin vui dành cho các cơ sở kinh doanh khách sạn ở khu vực trung tâm – nơi cung cấp các dịch vụ du lịch (thuê xe, hướng dẫn du lịch) bên cạnh mảng kinh doanh chính là dịch vụ lưu trú.

Lượng khách quốc tế phục hồi mang tin vui đến ngành dịch vụ du lịch ở TP.HCM. Ảnh: Bá Di

Trao đổi với CafeLand, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết, từ ngày 15/3/2023, Chính phủ Trung Quốc đã quyết định đưa Việt Nam vào danh sách thí điểm mở cửa du lịch theo đoàn đợt 2 sau thời gian dài quốc gia này đóng cửa biên giới nhằm kiểm soát tình hình dịch bệnh. Riêng tại TP.HCM, ngày 17/3/2023, thành phố chính thức đón đoàn khách du lịch Trung Quốc đầu tiên trở lại sau gần 3 năm.

“Việc thị trường chủ chốt như Trung Quốc mở cửa du lịch sang Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng là yếu tố thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ thời gian tới trong thời kỳ hậu Covid-19. Dự kiến, trong nửa sau năm 2023, khi Trung Quốc hoàn toàn dỡ bỏ các chính sách zero – Covid, thị trường khách sạn thành phố sẽ được cải thiện đáng kể”, bà Dung dự báo.

Chuyên gia từ CBRE cũng nhấn mạnh rằng ngoài nguồn khách du lịch truyền thống, nhóm khách về công tác và công vụ (MICE) đang cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực, tạo thêm lực đẩy cho ngành kinh doanh khách sạn.

Với dòng khách lớn trong và ngoài nước sắp đổ về TP.HCM, các cơ sở kinh doanh khách sạn sẽ phải chuẩn bị kỹ lưỡng về cơ sở vật chất cũng như chất lượng dịch vụ để có thể thu hút, giữ chân khách hàng.

Bài toán Lợi nhuận - Kinh phí để kinh doanh khách sạn

Nhìn lại sự “hụt hơi” của thị trường khách sạn khu trung tâm thời gian vừa qua, Giám đốc CBRE nhận thấy tình trạng sang nhượng, rao bán mặt bằng xảy ra ở phân khúc khách sạn 3 sao trở xuống, quy mô tương đối nhỏ. Các cơ sở này khó có thể duy trì hoạt động do hạn chế tiềm lực tài chính và các phương thức trích lập dự phòng cho những sự kiện bất khả kháng, dẫn đến việc chịu ảnh hưởng kéo dài.

Tình trạng "hụt hơi" xảy ra chủ yếu ở phân khúc khách sạn 3 sao trở xuống. Ảnh: Bá Di

Để hiểu rõ hơn về bài toán Lợi nhuận – Chi phí khi khai thác mặt bằng kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày, phóng viên CafeLand đã liên hệ với ông Lê Quốc Kiên - nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm đối với phân khúc bất động sản có khả năng khai thác/cho thuê.

Ông Kiên chia ra 2 nhóm đối tượng để phân tích bài toán lợi nhuận – kinh phí: Nhóm đầu tư mặt bằng cho thuê và Nhóm thuê mặt bằng để kinh doanh.

Nhóm đầu tư mặt bằng cho thuê

Theo ông Kiên, một mặt bằng được đánh giá là khai thác hiệu quả nếu tỷ suất “Lợi nhuận thu về” trên “Tổng vốn đầu tư tài sản” cao hơn 3%/năm. Con số 3 – 4,5%/năm tương đương với lãi suất tiền gửi ngân hàng lấy lãi hàng tháng trong thời điểm bình thường (không tính giai đoạn bất ổn hiện tại).

“Với tỷ suất này, lợi nhuận thu về mỗi năm từ việc cho thuê mặt bằng 3 - 4,5% tổng vốn đầu tư tài sản sẽ được coi là mức trung bình, nếu con số này đạt 4,5 – 5%/năm sẽ được coi là khai thác tốt và từ 6-8%/năm được coi là xuất sắc”, ông Kiên nhận định.

Tuy nhiên, chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần phân biệt các số liệu mà người bán và môi giới cung cấp khi đàm phán chuyển nhượng mặt bằng.

“Lợi nhuận thu về là số tiền thực tế nhà đầu tư bỏ túi định kỳ sau khi đã trừ đi tất cả chi phí và tỷ lệ trống bình quân, con số này sẽ chêch lệch nhiều so với doanh thu cho thuê tối đa – thường được người bán và môi giới cung cấp để đẩy giá trị tài sản”, ông Kiên cho biết.

Tỷ lệ trống bình quân cần được nhà đầu tư lưu ý trong bước xác định giá trị tài sản để có thể sở hữu bất động sản với giá tốt nhất hoặc mặt bằng có hiệu quả khai thác cao nhất. Bên cạnh đó, quá trình làm việc với khách thuê cũng cần tính toán công suất khai thác của mặt bằng ở thời điểm đàm phán để sớm đưa bất động sản vào khai thác, tránh trường hợp mặt bằng bị bỏ trống trong thời gian dài do mức giá thuê quá cao.

Nhiều mặt bằng khách sạn bị bỏ trống trong thời gian dài vì giá thuê quá cao. Ảnh: Bá Di

Tuy nhiên, ông Kiên cũng chỉ ra một số nhà đầu tư chấp nhận hiệu quả khai thác thấp (dưới 3%/năm) do mục đích sử dụng mặt bằng không hướng đến lợi nhuận.

“Một số nhà đầu tư có thể có nhu cầu sở hữu khách sạn bề thế ở mặt tiền để khẳng định giá trị bản thân”, ông Kiên cho hay.

Nhóm thuê mặt bằng để kinh doanh

Ông Kiên đưa ra 3 yếu tố người kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày cần lưu ý khi thuê mặt bằng bao gồm: Doanh thu thực tế, vốn ban đầu và chi phí vận hành định kỳ.

Đối với doanh thu, thông thường con số do đơn vị cho thuê, môi giới cung cấp sẽ không sát với doanh thu thực tế nhà đầu tư thu về từ việc kinh doanh dịch vụ. Ông Kiên chỉ ra thực trạng các tin đăng quảng cáo dễ gây hiểu nhầm về doanh thu :“Cho thuê khách sạn có 20 phòng, mỗi phòng cho thuê được 400k/đêm, doanh thu 240 triệu/tháng”’.

“Trên thực tế, công suất khai thác của khách sạn khó có thể đạt 100% (thường sẽ dao động trong khoảng 50-75%) và mỗi cơ sở sẽ bao gồm nhiều loại phòng với giá thuê khác nhau. Do đó không thể lấy giá thuê của phòng cao cấp nhất nhân với số phòng tối đa để làm cơ sở kinh doanh. Bên cạnh đó, giá thuê phòng cũng không cố định mà sẽ thay đổi theo khu vực và thời điểm, do đó người thuê cần khảo sát kỹ càng trước khi lựa chọn mặt bằng để kinh doanh”, ông Kiên cho hay.

Cũng phải kể đến việc cân bằng vốn ban đầu và chi phí vận hành. Theo ông Kiên, người thuê có thể lựa chọn thuê mặt bằng thô và tự đầu tư cải tạo, sửa chữa mặt bằng để tiết kiện chi phí vận hành hàng tháng.

Phương án khác người thuê sẽ làm việc với đơn vị trung gian chuyên cho thuê mặt bằng đã bài trí, thiết kế đầy đủ. Phương án này những nhà đầu tư non tay, thiếu kinh nghiệm hoặc không tự tin về khiếu thẩm mỹ thường lựa chọn để tiết kiệm thời gian, sớm đưa mặt bằng vào khai thác. Tuy nhiên phương án này sẽ tăng chi phí vận hành định kỳ.

Các khoản chi phí định kỳ người thuê cần tính đến khi vận hành cơ sở bao gồm: Chi phí quảng cáo, chi phí quản lý, chí chăm sóc khách, chi phí bảo trì, phí bảo hiểm nhà, chi phí quản lý khai báo tạm trú, chi phí nhân sự, chi phí internet - rác - truyền hình cáp, chi phí điện - nước khu sinh hoạt, thuế kinh doanh,…

Kinh doanh khách sạn yêu cầu chi phí vận hành định kỳ lớn bên cạnh chi phí thuê mặt bằng. Ảnh: Bá Di

Ông Kiên còn lưu ý một chi phí quan trọng thường bị bỏ qua là “khấu hao đầu tư ban đầu”.

“Trường hợp khai thác 20 phòng khách sạn phải đầu tư vào 1 tỉ đồng. Nếu thuê 5 năm thì mỗi tháng khấu hao 16,6 triệu đồng. Nghĩa là ngoài tiền thuê nhà 100 triệu đồng, mỗi tháng phải tốn thêm một khoản chi phí cố định 16,6 triệu đồng”, ông Kiên lấy ví dụ.