Dai dẳng “cuộc chiến” quỹ bảo trì chung cư

Tuy nhiên, tại nhiều chung cư, chủ đầu tư dự án chây ì bàn giao hoặc cố tình chiếm dụng khoản tiền này, dẫn đến những tranh chấp dai dẳng khiến nhiều cư dân bức xúc.

Theo thống kê mới đây của Bộ Xây dựng, trên 43 địa phương có 215 dự án nhà ở, chung cư phát sinh khiếu nại, tranh chấp. Trong đó, có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân liên quan đến quỹ bảo trì, sở hữu chung, riêng; chất lượng công trình; phí quản lý vận hành... Trong số này có đến 39 dự án (chiếm 36%) chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị theo quy định của pháp luật hiện hành.

Tại TP.HCM có chung cư Khánh Hội 2, chung cư The Morning Star, chung cư Investco-Babylon, New Sài Gòn, Giai Việt, Carina, Khang Gia Tân Hương… Nhiều chủ đầu tư thu tiền của dân nhưng không bàn giao lại và chiếm dụng trong một thời gian dài. Trong khi chung cư hư hỏng, cư dân lại không có kinh phí để sửa chữa.

Chẳng hạn như tại chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TP.HCM). Từ năm 2014 đến nay, người dân liên tục cầu cứu khắp nơi, trong đó có UBND TP.HCM đề nghị chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì. Nhưng đến nay, hàng chục tỉ đồng vẫn bị chủ đầu tư chiếm dụng.

Cư dân căng băng rôn đề nghị chủ đầu tư trả quỹ bảo trì

Tại Hà Nội có chung cư Hateco Hoàng Mai, Star City, Hồ Gươm Plaza... Điển hình như dự án Star City (81 Lê Văn Lương, Hà Nội) được hoàn thành và bàn giao từ năm 2014. Nhưng tới nay, phần quỹ bảo trì mà chủ đầu tư mới bàn giao cho cư dân chỉ khoảng 2,4 tỉ trong tổng số hơn 30 tỉ đồng.

Hiện nhiều hạng mục trong tòa nhà bị hỏng, xuống cấp nhưng cư dân chưa đòi được số tiền nói trên để tiến hành việc sửa chữa… Còn tại dự án cụm chung cư N05 Trung Hoà, Cầu Giấy, phải mất tới gần 10 năm liền chủ đầu tư mới bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị.

Quy định phí bảo trì chung cư

Trao đổi với CafeLand, luật sư Nguyễn Thế Truyền, Công ty luật hợp danh Thiên Thanh, cho biết tiền phí bảo trì nhà chung cư được quy định cụ thể tại Luật Nhà ở 2014.

Theo đó, đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.

Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

Trường hợp kinh phí bảo trì trên không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

Chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp. Khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn.

“Phí bảo trì được đóng theo tiến độ thanh toán trong hợp đồng mua bán cụ thể được quy định tại thời điểm nhận bàn giao căn hộ nhà chung cư. Trường hợp trong thời gian vận hành, sử dụng nhà chung cư khi kinh phí bảo trì không đủ để bảo trì thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm”, luật sư Truyền cho biết thêm.

Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sẽ do Hội nghị nhà chung cư họp quyết định. Ban quản trị nhà chung cư chỉ được chi đối với các hạng mục cần bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

Các hạng mục bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư như thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi …. Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư .

Và việc thông qua các hạng mục cần bảo trì tại Hội nghị nhà chung cư được thực hiện bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu theo nguyên tắc đa số.

Kiến nghị khởi tố chủ đầu tư

Trên thực tế, khi tranh chấp xảy ra thì những cư dân thường là những người chịu thiệt, vì vừa phải đấu tranh đòi quyền lợi vừa phải lo lắng về phí bảo trì, sửa chữa cho những hạng mục công trình đã xuống cấp, gây ảnh hưởng đến cuộc sống.

Theo nhiều chuyên gia, một trong những nguyên nhân chính khiến nhiều chủ đầu tư chây ì chuyển quỹ bảo trì cho Ban quản trị là do chế tài xử phạt chưa đủ mạnh. Từ trước đến nay, nhiều chủ đầu tư sau nhiều năm không hoàn trả khoản phí này, tranh chấp với cư dân rất căng thẳng nhưng cũng chưa có nào bị xử lý mạnh tay, khiến các chủ đầu tư “lờn mặt”.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Bộ Công an cần chủ trì tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư. Đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật. Điều này kỳ vọng sẽ chấm dứt các tranh chấp liên quan đến khoản tiền này trong thời gian tới.