Cư dân “tố” chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì, tranh chấp tầng hầm

Bà Nguyễn Thị Thu Hằng, Trưởng ban quản trị toà nhà chung cư Phúc Yên 2 (Tân Bình, TP HCM), đã phản ánh một số tồn tại của chủ đầu tư. Cụ thể, chủ đầu tư dự án này đang chiếm dụng, chưa trả quỹ bảo trì về cho cư dân. Công ty này còn yêu cầu cư dân/ban quản trị thanh toán tiền lắp đặt hệ thống máy phát điện và thanh toán nguyên giá hệ thống máy trông giữ xe sau 5 năm thực hiện.

Chưa hết, chủ đầu tư dự án này còn tranh chấp diện tích tầng hầm để xe với cư dân trong khi Sở Xây dựng TPHCM đã hướng dẫn các quy định pháp luật để thực hiện. Công ty này cũng chưa bàn giao đầy đủ hồ sơ pháp lý của công trình, chưa bàn giao đầy đủ thông tin cư dân (vì đa phần cư dân cho thuê mà chủ đầu tư có sàn bán bất động sản) đang sở hữu căn hộ để giúp ban quản trị thuận lợi trong nhiệm vụ của mình.

Chủ đầu tư không bố trí văn phòng làm việc của ban quản lý và ban quản trị, nhà sinh hoạt cộng đồng, nhà vệ sinh chung. Đáng chú ý, trong khi chung cư Phúc Yên 2 còn nhiều vấn đề bất cập chưa được giải quyết xong thì chủ đầu tư vẫn triển khai các dự án mới. Điều này ảnh hưởng đến an toàn chất lượng sống của toàn thể cư dân sống tại chung cư và người dân khu vực lân cận, bà Hằng cho biết.

Chung cư C14 Bắc Hà bị phản ánh nhiều bất cập trong quá trình vận hành, quản lý.

Tại Hà Nội, tình trạng tranh chấp chung cư cũng diễn ra không kém phần căng thẳng. Bà Đặng Kim Ngân, Trưởng ban quản trị chung cư C14 Bắc Hà (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), cho biết, khi bàn giao nhà, hồ sơ của chủ đầu tư không rõ ràng, đặc biệt là hồ sơ hệ thống PCCC và thang máy.

Chủ đầu tư liệt kê đã chi tiêu 2 tỉ đồng nhưng không có chứng từ nên không thể giải thích với cư dân. Khi nhận bàn giao hệ thống PCCC phải sửa lại mấy trăm triệu, khiến cư dân ý kiến phản đối nhiều. Đối với phần diện tích chung riêng, chủ đầu tư giữ lại phần tầng hầm khiến ban quản trị gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý và ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân.

Cũng theo bà Ngân, sau 5 năm bàn giao, hiện tòa nhà đã xuống cấp, nhưng chủ đầu tư không sửa chữa. Ngoài ra, chủ đầu tư còn độc quyền khống chế không cho các nhà mạng tốt đưa vào lắp đặt để cư dân được sử dụng. “Khi mạng yếu nhưng chúng tôi không được phép lắp mạng khác bởi chủ đầu tư nói họ đã đầu tư hạ tầng từ đầu”, bà Ngân phát biểu.

Từ những bất cập nêu trên, đại diện chung cư Bắc Hà đề nghị Bộ xây dựng cần có quy định rõ về việc bàn giao cơ sở hạ tầng của chủ đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng vấn đề gây ra nhiều bức xúc hiện nay tại các chung cư liên quan đến việc tranh chấp diện tích chung riêng. Theo ông, chủ đầu tư thường giữ lại những phần diện tích “ngon nhất” để kinh doanh dịch vụ, cho thuê, kiếm lời.

Liên quan đến quỹ bảo trì, trước đó, Sở Xây dựng Hà Nội đã hai lần công bố các chủ đầu tư 'chây ỳ' không chịu trả quỹ bảo trì chung cư cho cư dân, lấy đó làm cơ sở để trình thành phố phương án cưỡng chế các chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm theo quy định tại Luật Nhà ở.

Bộ Xây dựng cũng đã kiến nghị Bộ Công an tiến hành khởi tố các chủ đầu tư cố tình chây ỳ, không bàn giao quỹ bảo trì chung cư.

Theo đó, trường hợp chủ đầu tư có mục đích chiếm đoạt quỹ bảo trì nhà chung cư, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư vào mục đích trái với hợp đồng mua, thuê mua nhà đã ký giữa hai bên, trái với các quy định pháp luật, thì hành vi này có thể sẽ bị truy tố về tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” quy định tại Điều 175, Bộ luật Hình sự 2015.

Ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Công ty quản lý bất động sản PMC, cho rằng tranh chấp chung cư có thể được nhận diện thành hai xung đột chính.

Thứ nhất, xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân trong hợp đồng mua bán về điều kiện giao nhà chuyển dần thành tranh chấp ở các vấn đề dịch vụ quản lý trong giai đoạn đầu chủ đầu tư đang đứng ở vai trò cung cấp dịch vụ quản lý. Các cư dân không thực hiện các nghĩa vụ đảm bảo hoạt động dịch vụ quản lý và chuyển thành các tranh chấp.

Thứ hai, giai đoạn khi ban quản trị được thành lập và đi vào hoạt động, xảy ra xung đột các quan điểm giữa các thành viên ban quản trị với nhau hoặc xung đột giữa ban quản trị và một số nhóm cư dân.

Để hạn chế những tranh chấp này, theo đại diện PMC, cần bổ sung trong các thông tư, nghị định liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư các điều khoản quy định về đảm bảo tính liên tục trong cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, công ty quản lý vẫn phải đảm bảo hoạt động của toà nhà, thông qua hợp đồng quản lý, và được kiểm soát dựa trên Bộ Luật Dân sự.