Chuyên gia cảnh báo nguy cơ thị trường bất động sản lặp lại vòng quay cũ, nếu không thực hiện việc này

Cảnh người dân xếp hàng giữa đêm nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội. Ảnh: Thanh Niên

Bài toán lệch pha cung – cầu, mất cân đối sản phẩm theo đó vẫn sẽ tiếp diễn, tiềm ẩn những nguy cơ không bền vững cho thị trường.

Theo số liệu tổng hợp từ Tổng cục Thống kê và Cục Đăng ký kinh doanh - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn gặp rất nhiều khó khăn, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới trong quý giảm. Cụ thể, quý 1.2023 là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2% so với cùng kỳ năm 2022, bên cạnh đó số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 doanh nghiệp, tăng 30,2% và 1.816 doanh nghiệp, tăng 60,7% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản diễn ra sáng 22.9, ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) nhận định: “Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đang gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Nhiều doanh nghiệp dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại”.

Bên cạnh đó, hệ thống chính sách liên quan đến lĩnh vực đất đai đang tồn tại nhiều hạn chế, đặc biệt là Luật Đất đai 2013 sau gần 10 năm áp dụng đã cho thấy những bất cập khi chưa theo kịp hay chưa đủ chi phối những tình huống mới của thị trường bất động sản.

Thị trường đang “mon men”, “rón rén” phục hồi

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia cho rằng, dự báo khủng hoảng thị trường bất động sản đã được đưa ra nhưng không thể tránh được. Theo đó, bất động sản là sản phẩm thiết yếu dài hạn, chính vì vậy một khi mất cân bằng cung cầu, chắc chắn khủng hoảng sẽ xảy ra. Lần khủng hoảng trước đây là dư cung, trong khi lần này là khủng hoảng thiếu cung. Dù vì lý do gì đều tác động đến niềm tin thị trường. Ngân hàng không dám cho vay vì không có cầu, chính quyền không dám cấp thêm dự án, doanh nghiệp không dám mở thêm dự án, dẫn đến thị trường “đóng băng”.

“Chúng tôi theo dõi xem niềm tin thị trường có phục hồi khi các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Mới đây nhất một Tập đoàn bất động sản lớn nhất cả nước phát hành trái phiếu khi không hề có nợ đọng ngân hang, lãi suất phát hành 15% - cao nhất thị trường. Chúng tôi nín thở 3 tháng nay để theo dõi nhưng kết quả cho thấy thị trường chỉ đang “mon men”, “rón rén” phục hồi khoảng 30% so với kỳ vọng”, TS Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Bên cạnh đó, ông Nghĩa cho rằng, dấu hiệu phục hồi của thị trường được thể hiện qua chỉ số mua hàng đang “lẹt đẹt” cho thấy nền kinh tế đang ở dưới đáy hình chữ U thay vì chữ V.

Cũng theo chuyên gia này, thanh khoản của nền kinh tế cũng vẫn nằm trong khó khăn cực lớn, trong khi các quốc gia như Trung Quốc vượt qua rất nhanh. Đồng thời vòng quay của dòng tiền còn “chưa được 1 vòng quay trong 1 năm”. Toàn bộ nền kinh tế rơi vào trì trệ, thanh khoản gặp khó khăn nghiêm trọng ở nhiều ngành, không riêng bất động sản.

Dự báo về triển vọng thị trường thời gian gới, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng thị trường bất động sản có thể khó khăn kéo dài đến quý 2, quý 3 sang năm. Để phục hồi thị trường bất động sản, chưa bao giờ Chính phủ quyết liệt như bây giờ, chưa bao giờ có ban của Thủ tướng để giải quyết các vấn đề của thị trường bất động sản, thậm chí đến từng doanh nghiệp chủ chốt để làm việc. Chưa bao giờ Chính phủ chỉ đạo Bộ tài chính, Ngân hàng Nhà nước giải quyết những khó khăn về thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Các động thái đưa ra là liên tục, quyết liệt, nhưng kết quả vẫn như thế mặc dù nỗ lực rất nhiều.

“Chúng ta chưa giải quyết đúng “tâm” của “cơn bão”, chưa đẩy được cung của nhà ở giá rẻ thì chưa giải quyết được vấn đề căn bản của thị trường. Mà nếu như vậy thì dù thị trường được tháo gỡ, vẫn có nguy cơ lặp lại vòng quay cũ, đó là các doanh nghiệp tiếp tục quay về phát triển nhà ở cao cấp”, ông Nghĩa nhận định.

Theo vị này, cần làm sao để các doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ được “tự do”. Cần thiết Chính phủ quy định khung giá cho nhà ở giá rẻ như ở Trung Quốc, tránh khiến các nhà đầu tư nhà ở giá rẻ nản lòng. “Chúng ta chưa tạo được mặt bằng giá nhà ở bất động sản thì chưa giải quyết được khủng hoảng thị trường”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.