Làm nhà ở xã hội: Một cái lưới không thể đánh mọi loại cá

Chuyên gia đề nghị rà lại chính sách nhà ở xã hội, vì cho rằng không thể xây dựng khung chung cho mọi địa phương. Ảnh minh hoạ

Nhà nước lo chỗ ở, không có trách nhiệm lo sở hữu nhà ở

Tại Hội nghị về nhà ở xã hội mới đây, TS. Trần Du Lịch – Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách, tiền tệ quốc gia ủng hộ và đánh giá rất cao chương trình 1 triệu nhà ở xã hội cùng những nỗ lực của Chính phủ với các chính sách đã đề ra.

Tuy nhiên theo ông đến nay câu chuyện này vẫn còn vướng mắc, cần tiếp tục tháo gỡ. Trong đó, có 2 nhóm vấn đề chính mà ông cho rằng phải tập trung giải quyết.

Thứ nhất, vấn đề hiện nay là nhà ở xã hội đang nghẽn cả cung và cả cầu chứ không phải một bên.

Về phần cung, theo ông Lịch, nếu nơi nào có sẵn quỹ đất đưa cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội thì rất thuận lợi. Bởi được hưởng nhóm chính sách thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, vay ưu đãi sử dụng 20% quỹ để làm nhà ở thương mại và đặc biệt là tỷ lệ hệ số đất lên 1,5 lần. Thực tế ở các đô thị như TP.HCM, đa số Nhà nước không có quỹ đất công, nếu có thì quá xa trung tâm, ở những vùng ven.

Về phần cầu, ông Lịch cho biết, hiện nay doanh nghiệp có sản phẩm nhà đi tìm đối tượng mua, phải xác định đúng đối tượng, có chứng nhận chưa có chỗ ở, chứng nhận là thu nhập tối thiểu 11 triệu trở xuống, có cư trú tại địa phương… Nhiều nơi triển khai thủ tục này tốt nhiều thời gian. Doanh nghiệp sợ nhất bán sai đối tượng.

“Tôi đề nghị nên rà lại chính sách nhà ở xã hội. Chúng ta xây dựng khung chung cho mọi địa phương, mọi đô thị là không phù hợp, không thể có một cái lưới đánh mọi loại cá được. Đặc điểm đô thị khác nhau. Từ kinh nghiệm thế giới thì tôi thấy rằng phần lớn các nước thì xây dựng nhà ở xã hội là việc của chính quyền địa phương. Ở đó họ mới biết có được là bao nhiêu người có nhu cầu, nhu cầu thuê, mua và xây dựng chương trình để họ thực thi. Chính phủ chỉ hỗ trợ. Còn chúng ta thì Chính phủ đi lo cả hai gói lãi suất”, ông Lịch phân tích.

Do đó, chuyên gia này kiến nghị, cần tạo ra một khung pháp lý tương đối mềm, linh hoạt cho các địa phương có điều kiện khác nhau và trách nhiệm chính là chính quyền địa phương phải xây dựng.

Bên cạnh đó, nên có quan điểm rõ ràng, Nhà nước có trách nhiệm lo chỗ ở cho người dân chứ không có trách nhiệm lo sở hữu nhà ở cho mọi người. Chính vì vậy, chúng ta phải có quỹ nhà ở cho thuê. Ai làm việc này? Đó là 2 đối tượng lớn, một là Nhà nước và thứ 2 là các doanh nghiệp.

Như TP.HCM hiện nay, người có thu nhập 11 triệu đồng/tháng thì làm sao mua nhà. Ông Lịch đặt vấn đề và cho rằng, chúng ta chọn đối tượng không phù hợp, sẽ tắc ngay. Đây là vấn đề phải rà lại.

Hay vấn đề lãi suất, vị này ủng hộ quan điểm muốn làm nhà ở xã hội thì nhà nước phải hỗ trợ nguồn lực chứ không thể Nhà nước chỉ ban hành chính sách rồi giao cho thị trường tự làm.

“Tôi nghĩ rằng các chính sách phải có cơ chế hỗ trợ bằng ngân sách nhà nước với một tỉ lệ phù hợp, ví dụ bù lãi suất.”, ông Lịch nói.

Điểm cuối cùng liên quan đến gói 120.000 tỷ đồng, theo ông Lịch, lãi suất ưu đãi với doanh nghiệp là 8% hiện đã lạc hậu. Năm vừa qua Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất 4 lần. Hiện nay ngân hàng hoàn toàn có thể cho vay 20 năm mua nhà với lãi suất 6,9%. Có nghĩa là thấp hơn nhiều mức lãi suất ưu đãi. Do đó ông đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem lại chính sách ưu đãi lãi suất này.

“Tôi ủng hộ nỗ lực đẩy mạnh chương trình nhà ở xã hội và mong Chính phủ quan tâm hai việc, xây dựng khung chính sách tương đối linh hoạt để phát huy đặc điểm của từng địa phương và trách nhiệm chính là chính quyền địa phương phải lo chỗ ở cho người dân. Thứ hai, phải tách bạch giữa chính sách lo chỗ ở và chính sách sở hữu nhà ở”, ông Lịch nhấn mạnh.

Không bắt doanh nghiệp, ngân hàng phải chịu thiệt

Liên quan đến câu chuyện phát triển nhà ở xã hội, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, nhiều chính sách phải qua doanh nghiệp, qua ngân hàng mới thực hiện được thì đều không thành công, vì bắt ngân hàng phải cho vay lãi suất thấp, bắt ngân hàng phải chịu mọi rủi ro về chính sách.

Theo ông Nghĩa, ngân hàng, doanh nghiệp là đối tượng khác, theo kinh tế thị trường không nên để họ phải chịu thiệt, họ là nơi truyền tải chính sách chứ không phải nơi thực thi chính sách. Những chính sách nào phải truyền tải qua các doanh nghiệp, đó là cơ chế thị trường thì phải để cho họ thực hiện đúng cơ chế thị trường.

Chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng vậy. Theo ông, chúng ta có 4 đối tượng liên quan đến chính sách này. Một là Chính phủ. Hai là người được thụ hưởng. Hai đối tượng này là 2 đối tượng trực tiếp. Còn hai đối tượng khác là ngân hàng và doanh nghiệp, là đối tượng truyền tải chính sách này, chứ không được thụ hưởng và cũng không bị thiệt thòi.

Chuyên gia này cho biết, kinh nghiệm thế giới thì có 2 loại. Một là làm nhà cho thuê. Chính phủ ưu tiên đất nội đô làm nhà cho người nghèo bởi vì người nghèo không có phương tiện đi lại ngoài giao thông công cộng. Các thành phố lớn trên thế giới quy hoạch nhà ở theo hướng để cho những người nghèo gần hệ thống giao thông công cộng, gần bệnh viện.

Loại hình thứ hai là mô hình phát triển nhà ở như Singapore, tức là bất cứ ai mua nhà ở Singapore được hưởng chế độ nhà ở của người dân Singapore thì phải trả lãi suất là 2,5% vay ngân hàng có kỳ hạn lên đến 30 năm và phần chênh lệch còn lại so với lãi suất thị trường thì Chính phủ đền bù. Như vậy ngân hàng không bị ảnh hưởng gì bởi đã có Chính phủ hỗ trợ.

Về kỳ hạn, ông Nghĩa cho rằng phải đủ dài. Ví dụ, kỳ hạn mua nhà tối thiểu ở Mỹ và Singapore đều là 30 năm, thậm chí vùng người Đức ở Thụy Sĩ thì kỳ hạn là 88 năm.

Một vấn đề khác được ông Nghĩa đề cập, đó là lâu nay người ta hay nói về chuyện chính quyền không muốn dành đất cho nhà ở xã hội vì không thu được thuế, hay nói cách khác là làm thất thoát nguồn thu ngân sách của họ.

Tiếp đó là thủ tục hành chính gắn liền với tham nhũng vặt. Ông Nghĩa cho biết khi đi khảo sát một số tỉnh, thủ tục vô cùng rắc rối, đền bù giải phóng mặt bằng mỗi một năm có tỉnh chỉ giải phóng được vài ba chục héc-ta hoặc là dăm bảy chục héc-ta.

Trong khi đó, có những tỉnh đổi mới cách làm, có thể tăng diện tích đền bù giải phóng mặt bằng từ 110 héc-ta lên 1.100 héc-ta, điều mà không ai tin nhưng cuối cùng người ta làm được. Thủ tục là một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay cần cải cách.

“Nhiều doanh nghiệp chuyên làm nhà ở xã hội, ví dụ như Hàn Quốc, Singapore, Hà Lan, đã vào Việt Nam, xin làm nhà ở xã hội ở Hà Nội nhưng gặp vướng mắc về phê duyệt quy hoạch tỷ lệ từ 1/2000 đến 1/500. Tôi nghĩ quá trình phê duyệt phải linh hoạt”, ông Nghĩa nói.