Căn hộ dịch vụ ở Đông Nam Á bắt đầu phục hồi mạnh mẽ

Các thương hiệu căn hộ dịch vụ hoạt động tại Châu Á - Thái Bình Dương đã điều chỉnh mô hình kinh doanh để đáp ứng nhu cầu thay đổi của khách hàng và đạt công suất thuê cao tới 80%, ngay cả trong thời kỳ đỉnh dịch.

Michael Roberts, Giám đốc phụ trách thị trường khách sạn khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của Savills, giải thích lý do tại sao lĩnh vực này mang lại lợi nhuận tốt cho chủ sở hữu và nhà đầu tư vào một trong những năm khó khăn nhất từng được ghi nhận đối với các bất động sản thương mại.

Ông nói: “Nhờ sở hữu dịch vụ lưu trú dài ngày mang tính riêng tư, lĩnh vực này có lợi thế trong việc cung cấp các hợp đồng cách ly cho chính phủ và giảm thiểu hậu quả do thiếu khách công vụ và khách nghỉ dưỡng trong thời gian đại dịch bùng phát”.

Bất chấp đại dịch, thương hiệu Ascott đã có thêm hơn 14.000 căn hộ dịch vụ trên toàn cầu, đánh dấu năm thứ tư liên tiếp đạt mức tăng trưởng kỷ lục

Ngoài ra, theo ông Roberts, các quy trình vệ sinh nghiêm ngặt theo tiêu chuẩn tại các căn hộ dịch vụ có thương hiệu được quản lý bởi các nhà điều hành danh tiếng mang lại cho khách hàng sự yên tâm hơn so với những nơi lưu trú kiểu Airbnb. Điều này cho phép các căn hộ dịch vụ hoạt động tốt hơn cả các khách sạn chính thống và các nền tảng lưu trú thay thế khác.

“Các căn hộ dịch vụ cũng đã xoay sở tốt để tồn tại trước áp lực ngày càng tăng từ các co-living”, ông nói.

Một căn hộ co-living mang thương hiệu Lyf của nhà điều hành Ascott

“Các nhà điều hành căn hộ dịch vụ còn phát triển thêm những thương hiệu phù hợp để thu hút nhiều đối tượng khách hàng khác nhau, ví dụ như Ascott với thương hiệu co-living mang tên Lyf”.

Căn hộ dịch vụ là một “bất động sản rất linh hoạt” cho phép dễ dàng chuyển đổi sang các mục đích sử dụng khác nhau như căn hộ có phân tầng, nhà ở cho gia đình và chỗ ở dành cho sinh viên, căn hộ chung cư và khách sạn.

Roberts nói: “Do đó, chúng tôi cho rằng nhiều bất động sản hoạt động kém hiệu quả và đang gặp nợ xấu sẽ được cải tạo thành căn hộ dịch vụ”.

Về giá trị của loại hình đầu tư này tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương trong tương lai, Roberts nhận định: “Từ quan điểm đầu tư, theo truyền thống, các nhà vận hành căn hộ dịch vụ sử dụng hợp đồng thuê dài hạn. Điều này rõ ràng làm tăng rủi ro về mặt vận hành và thị trường đối với các nhà điều hành, nhưng lại rất tốt cho các nhà đầu tư muốn đảm bảo thu nhập trong dài hạn”.

“Tuy nhiên, do Covid-19, nhiều nhà vận hành đã thay đổi cách tiếp cận và đang quay trở lại với các thỏa thuận quản lý hoặc thỏa thuận kết hợp cho thuê và quản lý, loại bỏ trách nhiệm thuê khỏi bảng cân đối kế toán của họ và chuyển rủi ro trở lại cho chủ sở hữu bất động sản. Điều này nói lên rằng, với kết quả hoạt động của ngành kết hợp với bối cảnh lãi suất thấp, các ngân hàng được vốn hóa tốt và lượng lớn nguồn vốn từ thị trường chứng khoán và quỹ đầu tư tư nhân, lĩnh vực này sẽ thu hút vốn đầu tư, tuy nhiên chênh lệch giá thầu và giá bán dường như vẫn còn trên toàn khu vực”.

Đối với nhà điều hành Oakwood, Đông Nam Á vẫn là khu vực phát triển nhanh nhất sau Trung Quốc đại lục. Giám đốc điều hành Dean Schreiber của Oakwood cho biết các nhà đầu tư kỳ vọng phát triển các căn hộ dịch vụ Oakwood ở Cambodia, Indonesia, Malaysia, Philippines, Singapore, Thái Lan và Việt Nam.

Ông nói: “Chúng tôi cho rằng điều này là do sự tăng trưởng của kinh tế cũng như sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và giàu có trong khu vực”.

Nhân khẩu học kinh tế xã hội thay đổi đã dẫn đến việc Đông Nam Á là khu vực phát triển nhanh nhất sau Trung Quốc đại lục đối với Oakwood.

Danh mục đầu tư của Oakwood là sự kết hợp cân bằng giữa các lựa chọn lưu trú dài ngày và ngắn ngày với nhiều thương hiệu khác nhau. Đây là một mô hình kinh doanh mà theo Schreiber sẽ hạn chế sự biến động về công suất phòng so với chu kỳ điển hình về đỉnh và đáy của các khách sạn.

Ông nói: “Điều này đặc biệt rõ ràng trong đại dịch Covid-19, khi hàng nghìn khách sạn trên khắp thế giới phải đóng cửa. Ngược lại, ngoài các địa điểm mà Oakwood buộc phải đóng cửa theo lệnh của chính quyền, tất cả các căn hộ dịch vụ khác của chúng tôi vẫn mở cửa và hoạt động bình thường. Tỷ lệ lấp đầy của chúng tôi vào năm 2020 trên toàn cầu là gần 70%”.

Trong năm 2020, Oakwood cũng thu hút sự quan tâm của các chủ sở hữu muốn chuyển đổi các khách sạn hiện tại thành căn hộ dịch vụ, hoặc hợp tác với Oakwood cho các dự án mới xây dựng.

Schreiber cho biết: “Chúng tôi sẽ quản lý thêm các bất động sản tại Việt Nam, Thái Lan và Indonesia trong nửa cuối năm nay. Chúng tôi cũng dự kiến ​​sẽ ra mắt thương hiệu của mình tại Cambodia vào cuối năm 2021. Chúng tôi tiếp tục có kế hoạch tăng gấp đôi danh mục bất động sản do mình quản lý vào năm 2025”.

Từ quan điểm của người dùng, Schreiber lưu ý một “xu hướng mạnh mẽ” là căn hộ dịch vụ đang trở thành hình thức lưu trú được ưa chuộng hơn các khách sạn truyền thống.

Ông nói: “Trong những năm gần đây, khách du lịch đã nhận ra sự linh hoạt của các căn hộ dịch vụ trong việc đáp ứng các sở thích cá nhân nhưng vẫn đảm bảo các dịch vụ cao cấp của khách sạn.

“Không giống như các khách sạn truyền thống, căn hộ dịch vụ được thiết kế cho cư dân, mang đến sự sang trọng của không gian sống lớn hơn, nhà bếp và đầy đủ tiện nghi, cũng như không gian làm việc thoải mái và rộng rãi mà hầu như không thấy ở các khách sạn điển hình. Do xu hướng làm việc từ xa, các tiện ích của căn hộ dịch vụ đáp ứng các yêu cầu của một môi trường làm việc nhưng vẫn mang lại sự thoải mái và dễ chịu như ở nhà”.

Đông Nam Á là một trong những thị trường tăng trưởng lớn nhất của nhà điều hành căn hộ dịch vụ Frasers Hospitality với 7 dự án mới vào năm 2024

Schreiber cũng tin rằng du lịch nội vùng sẽ trở thành xu hướng chính trong thế giới hậu Covid-19, thúc đẩy nhu cầu về căn hộ dịch vụ nhiều hơn nữa.

“Theo GlobalData, du lịch nội vùng chiếm 32,3% tổng số khách du lịch vào năm 2019. Chắc chắn mọi người sẽ khao khát được đi du lịch trở lại, nhưng sẽ chọn địa điểm gần nhà hơn khi các rào cản đi lại được giảm dần”.

Tương tự, Wong Kar-ling, Giám đốc điều hành khu vực Đông Nam Á của nhà điều hành căn hộ dịch vụ The Ascott Limited, cho biết đại dịch đã chứng minh sức mạnh của mô hình kinh doanh của Ascott. Ví dụ, từ tháng 4 đến tháng 6 năm ngoái, trong thời kỳ đỉnh bệnh, khu căn hộ dịch vụ Lyf Funan Singapore đạt công suất thuê trung bình trên 80%.

Wong cho biết: “Vào năm 2020, các căn hộ dịch vụ của chúng tôi duy trì công suất và doanh thu cao, vượt trội so với các đối thủ cùng phân khúc trong ngành khách sạn”, Wong nói.

Bà cho vào năm 2020, Ascott đã bổ sung vào danh mục vận hành hơn 14.200 căn hộ dịch vụ tại 71 bất động sản trên toàn cầu. Bất chấp Covid-19, con số này vượt quá cả năm 2019, đánh dấu năm thứ tư liên tiếp Ascott đạt mức tăng trưởng kỷ lục.

Tonya Khong, Phó chủ tịch cấp cao và người đứng đầu khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của nhà điều hành căn hộ dịch vụ Frasers Hospitality, đồng ý rằng Đông Nam Á đóng vai trò quan trọng trong quỹ đạo phát triển thương hiệu của Frasers.

Bà giải thích: “Khu vực này là nơi sinh sống của hơn 650 triệu người với tổng GDP là 3 nghìn tỷ USD, và tầng lớp trung lưu dự kiến ​​sẽ tăng hơn gấp đôi [về quy mô], lên đến 51% vào năm 2030”. Những yếu tố này, cùng với cách các nền kinh tế trong khu vực đang hoạt động, mang lại nhiều cơ hội tăng trưởng hơn cho chúng tôi”.

Frasers Hospitality hiện có 17 khu căn hộ dịch vụ hoạt động trên khắp Indonesia, Singapore, Malaysia, Thái Lan và Việt Nam, chiếm 14% danh mục toàn cầu. Bà Khong kỳ vọng rằng khi du lịch quốc tế trở lại, nhu cầu mới về căn hộ dịch vụ sẽ xuất hiện.

“Nếu mọi việc diễn ra theo đúng kế hoạch, chúng tôi kỳ vọng sẽ có thêm ít nhất 7 bất động sản mới trên khắp Singapore, Kuala Lumpur, Penang, Jakarta và Hà Nội vào năm 2024”, bà nói.