Cấm cho thuê ngắn ngày trong chung cư, phân khúc căn hộ dịch vụ hưởng lợi

Theo quy định mới của TP.HCM, chỉ những chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp mới được kinh doanh cho thuê lưu trú du lịch (thuê ngắn hạn, theo ngày, giờ,airbnb...). Căn hộ chung cư chỉ được cho thuê để ở, tuyệt đối không sử dụng vào mục đích khác.

Quy định này nhận được sự ủng hộ từ nhiều cư dân, với lý do hoạt động cho thuê ngắn hạn tiềm ảnh hưởng đến an ninh trật tự và sinh hoạt chung trong chung cư.

Thực tế, mô hình cho thuê ngắn hạn qua các nền tảng như Airbnb từng bùng nổ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM. Sau khi UBND TP.HCM cấm lưu trú ngắn ngày trong căn hộ chung cư, nhiều dự án đã ra thông báo yêu cầu các chủ nhà dừng kinh doanh dịch vụ này. trước thông tin này, không ít nhà đầu tư đã giảm giá để chuyển sang cho thuê dài hạn.

Một khu chung cư TP.HCM. Ảnh: MD

Theo Avison Young Việt Nam, hoạt động cho thuê ngắn hạn tại các khu chung cư dưới hình thức theo ngày, theo giờ qua các nền tảng như Airbnb... đang ngày được quy định quản lý chặt chẽ hơn. Trong bối cảnh đó, căn hộ dịch vụ được cấp phép lưu trú và vận hành chuyên nghiệp có thể trở thành lựa chọn thay thế phù hợp hơn, nhất là với nhóm khách quốc tế lưu trú ngắn hoặc trung hạn.

Xu hướng này gợi mở thêm tiềm năng tăng trưởng cho phân khúc căn hộ dịch vụ, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực gần khu công nghiệp.

Trong quý 1/2025, thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM ghi nhận diễn biến tích cực nhờ nhu cầu thuê ổn định ngay từ đầu năm. Một số dự án đã mở rộng hình thức cho thuê ngắn hạn với thời gian linh hoạt (theo ngày, tuần, tháng), đồng thời áp dụng ưu đãi cho nhóm khách thuê chung nhằm thúc đẩy tỉ lệ lấp đầy trong mùa cao điểm.

Dù nguồn cung mới vẫn còn hạn chế, hãng nghiên cứu thị trường này đánh giá, những điều chỉnh trong vận hành cho thấy nỗ lực thích ứng với nhu cầu thay đổi của khách thuê và có thể tạo điều kiện cho thị trường cạnh tranh hiệu quả hơn trong thời gian tới.

Trong ba tháng đầu năm 2025, tỉ lệ lấp đầy của phân khúc căn hộ dịch vụ hạng A đạt 85% và hạng B đạt 82% cho thấy nhu cầu thuê vẫn rất mạnh, đặc biệt với các hạng phòng có diện tích lớn phục vụ chuyên gia và doanh nhân nước ngoài.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, giá thuê căn hộ dịch vụ tại TP.HCM trong quý 1/2025 tăng 1% so với quý trước và tăng 4% so với cùng kỳ, đạt trung bình 529.000 đồng/m²/tháng. Trong đó, phân khúc hạng C ghi nhận mức tăng cao nhất với 3%, nhờ 20 dự án (chiếm 8% tổng nguồn cung) điều chỉnh giá sau thời gian dài giữ nguyên. Ngược lại, giá thuê hạng A giảm nhẹ 1%, còn hạng B gần như không đổi.

Công suất thuê toàn thị trường đạt 81%, giảm 1 điểm phần trăm theo quý nhưng tăng 1 điểm so với cùng kỳ. Savills lý giải, sự sụt giảm chỉ mang tính cục bộ do một số hợp đồng thuê tại khu vực ngoài trung tâm hết hạn, còn tại trung tâm, hoạt động lưu trú ngắn hạn tạm chững lại trong dịp nghỉ lễ.

“Tình hình hoạt động của căn hộ dịch vụ vẫn ổn định nhờ các hợp đồng thuê dài hạn và dòng vốn FDI tăng trưởng. Việc cấm cho thuê Airbnb tại chung cư sẽ hỗ trợ nhu cầu lưu trú ngắn hạn cho phân khúc căn hộ dịch vụ”, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM nhận định.

Theo quan sát của Avison Young Việt Nam, trước bối cảnh nhu cầu tăng cao và nguồn cung hạn chế, các đơn vị vận hành không chỉ điều chỉnh chiến lược giá mà còn chủ động cải tiến mô hình khai thác. Nhiều dự án đã linh hoạt ghép các căn hộ liền kề theo mô hình căn hộ thông phòng (connecting room) nhằm đáp ứng nhu cầu thuê theo nhóm.

Cùng với đó, chính sách giá thuê linh hoạt và ưu đãi theo nhóm cũng được áp dụng nhằm tối ưu công suất vận hành, đồng thời đáp ứng xu hướng thuê dài hạn theo nhóm đang ngày càng phổ biến trên thị trường hiện nay.