Giá căn hộ tăng phi mã kéo lợi nhuận cho thuê tụt dốc

Tại buổi công bố tiêu điểm thị trường bất động sản thị trường bất động sản Việt Nam quý 1/2025 mới đây, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam cho biết, tỷ suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội thấp hơn TP.HCM.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ TP.HCM cao nhất chỉ 4,4%

Cụ thể, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại Hà Nội dao động khoảng 3,6 - 4%, thấp hơn so với TP.HCM, nơi mức này đạt 4 - 4,4%. Nguyên nhân chính đến từ chênh lệch giữa giá thuê trung bình và giá bán căn hộ, trong khi giá thuê tại Hà Nội vẫn thấp hơn TP.HCM, thì mặt bằng giá bán tại Hà Nội đã gần tiệm cận với TP.HCM, làm giảm hiệu quả khai thác cho thuê.

Theo thống kê CBRE, trong quý 1, các dự án căn hộ có nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM đều có giá bán trung bình từ 60 triệu đồng/m2 thông thủy trở lên. Cá biệt có dự án trên 290 triệu đồng/m2 và trên 500 triệu đồng/m2 thông thủy nằm tại khu vực trung tâm thành phố.

Việc nguồn cung mới gia nhập thị trường với giá cao đã kéo theo giá bán bình quân của căn hộ bán tại TP.HCM tiếp tục tăng so với quý trước, đạt mức 77 triệu đồng/m2 thông thủy trong quý 1/2025.

Một dự án chung cư tại khu Đông TP.HCM. Ảnh: Như Huyền

Trong khi đó, giá sơ cấp chung cư tại Hà Nội trung bình ở mức 75 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Giá thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng 3% theo quý, đạt khoảng 50 triệu đồng/m2.

Theo bà Thanh, với đà tăng giá mạnh mẽ cùng với việc tỷ suất cho thuê suy giảm, thị trường đang ghi nhận sự chững lại trong hoạt động bán hàng. Chỉ số tỷ lệ bán trên nguồn cung mở mới - phản ánh mức độ hấp thụ của thị trường đã có dấu hiệu giảm tốc.

Cụ thể, nếu trong năm 2024, tỷ lệ bán tại TP.HCM đạt tới 84%, thì sang quý 1/2025, con số này chỉ còn khoảng 60%. Giá tăng quá nhanh đang khiến khả năng hấp thụ sản phẩm căn hộ chậm lại rõ rệt.

Nhận định tương tự cũng được đưa ra trong báo cáo của Avison Young Việt Nam. Đơn vị nghiên cứu thị trường này nhận định quý 1/2025 không phải là giai đoạn sôi động đối với giao dịch căn hộ do trùng với kỳ nghỉ lễ kéo dài, cộng với tâm lý thận trọng của cả người mua lẫn nhà đầu tư. Mặt bằng giá vẫn tiếp tục xu hướng tăng tại các thị trường trọng điểm.

Tại TP.HCM, giá bán căn hộ tăng 6% so với cuối năm 2024, đạt trung bình từ 3.200 - 5.200 USD/m2. Trong khi đó, tại Hà Nội, giao dịch có dấu hiệu chững lại so với các quý trước, giá bán sơ cấp dao động từ 2.600 - 3.700 USD/m2, không đổi so với quý 4/2024.

Tỷ suất sinh lời của căn hộ cho thuê giảm sâu

Nói thêm về tỷ suất sinh lời của căn hộ cho thuê, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết trước thời điểm đại dịch Covid-19, nhu cầu thuê căn hộ ở các đô thị lớn rất cao. Theo ghi nhận, tỷ suất cho thuê căn hộ từng đạt 7 - 8% vào năm 2019.

Tuy nhiên, đại dịch Covid -19 đã tạo ra biến động lớn trong xu hướng thuê nhà trên toàn cầu, trong đó có Việt Nam. Sau dịch, nhu cầu và giá thuê sụt giảm mạnh, kéo theo tỷ suất sinh lời của căn hộ cho thuê giảm sâu, chỉ còn 2 - 3% và chưa thể phục hồi. Hiện tại, con số này đang dần hồi phục trở lại và ổn định quanh mốc 4%.

Nguyên nhân chủ yếu là do giá thuê tăng chậm, trong khi giá bán căn hộ lại tăng với tốc độ 20 - 30% mỗi năm, khiến kỳ vọng về tỷ suất sinh lời cao trở nên khó khăn. Việc siết chặt hoạt động cho thuê ngắn ngày tại TP.HCM gần đây cũng khiến doanh thu từ khai thác cho thuê giảm đáng kể.

Theo ông Kiệt, trước bối cảnh tỷ suất cho thuê không còn cao tại các thành phố lớn, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ bài toán giữa ưu tiên dòng tiền hay ưu tiên tăng giá trị tài sản.

“Thực tế, phần lớn các chủ sở hữu căn hộ ở khu vực trung tâm hiện nay cho thuê chủ yếu để duy trì dòng tiền và giữ tài sản, trong khi kỳ vọng lợi nhuận thực sự lại nằm ở mức tăng giá của bất động sản trong tương lai”, ông Kiệt nhận định.

Ngoài ra chuyên gia này cũng gợi ý một trong những lựa chọn thay thế là chuyển hướng đầu tư sang những thị trường có giá bán tốt hơn, như Bình Dương, nơi tỷ suất sinh lời từ cho thuê căn hộ hiện ở mức cao hơn TP.HCM.

“Mặc dù giá thuê tại Bình Dương thấp hơn, nhưng giá bán căn hộ chỉ bằng khoảng 60% TP.HCM, giúp tỷ suất lợi nhuận tốt hơn. Tuy nhiên, mức tăng giá tại đây cũng không bằng TP.HCM, đòi hỏi nhà đầu tư xác định rõ chiến lược đầu tư phù hợp”, ông Kiệt nói thêm.