Triển vọng lớn khi đầu tư vào nhà cho thuê trong năm 2024

Thị trường nhà cho thuê bao gồm các bất động sản dành cho nhiều gia đình cùng sinh sống, hoặc được xây dựng để cho thuê (Built to rent – BTR). Đây là những căn hộ ở trung tâm thành phố, được phát triển nhằm mục đích cho thuê làm nhà ở, được quản lý chuyên nghiệp và hướng tới nhiều đối tượng khách thuê khác nhau.

Theo JLL, thị trường nhà cho thuê tại các nền kinh tế tiên tiến thường chiếm tỷ trọng vốn đầu tư lớn. Tại Mỹ, nhà cho thuê dành cho sinh viên và một gia đình tại khu vực ngoại ô đã thu hút 41% tổng số vốn đầu tư kể từ năm 2018. Ở Anh, tỷ lệ này là 17%.

Tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC), thị trường nhà cho thuê mới chỉ ở giai đoạn đầu phát triển. Ngoại trừ Nhật Bản – cho đến nay là thị trường trưởng thành nhất khu vực, chiếm 13% khối lượng giao dịch trong 6 năm qua – thì các quốc gia còn lại vẫn ở giai đoạn sơ khai với 1-3% số giao dịch tại Úc, Ấn Độ và Trung Quốc.

Tuy nhiên, điều này lại tạo ra sức hấp dẫn lớn đối với các nhà đầu tư. Trong vài năm qua, động lực triển khai vốn vào lĩnh vực nhà cho thuê đang tăng mạnh. Các cơ hội chưa được khai thác tại APAC mang lại triển vọng lớn cho các quỹ toàn cầu. Họ đã tăng phân bổ vào các tòa căn hộ chung cư và cho thuê, cả hai đều có khả năng phục hồi và mang lại thu nhập ổn định, tỷ lệ lấp đầy cao và chống lạm phát do thời gian thuê ngắn hơn.

Sự kết hợp của nhiều yếu tố - những luồng gió thuận lợi về cơ cấu xuất phát từ các thay đổi về nhân khẩu học và lối sống, khả năng chi trả nhà ở và sự suy giảm niềm tin đầu tư đối với văn phòng kể từ khi đại dịch bùng phát - đã dẫn đến sự gia tăng đáng kể trong hoạt động đầu tư vào nhà cho thuê tại châu Á.

Các nhà đầu tư Nhật Bản - những người nổi tiếng là không thích rủi ro - đang hợp tác với các nhà phát triển Úc để rót vốn phát triển các dự án cho thuê ở Sydney và Melbourne. Điều này không chỉ chứng tỏ các tổ chức đang trở nên thoải mái hơn với lĩnh vực còn non trẻ này, mà còn cho thấy việc huy động vốn và giao dịch của thị trường đang ở bước ngoặt quan trọng.

Emily Relf, người đứng đầu bộ phận nhà ở tại APAC của Knight Frank, cho biết “thập kỷ tiếp theo sẽ có nhiều biến đổi. Chúng ta hầu như chưa bắt đầu khai phá tiềm năng của hoạt động đầu tư vào căn hộ chung cư và nhà cho thuê tại khu vực này”.

Trong khi Úc đang thu hút nhiều sự quan tâm hơn của các nhà đầu tư và phát triển toàn cầu thì Trung Quốc lại được coi là triển vọng lớn trong dài hạn. Các chất xúc tác quan trọng cho việc thể chế hóa thị trường nhà cho thuê của quốc gia này đang gia tăng cơ hội đầu tư trong những năm gần đây.

Sự mất niềm tin nghiêm trọng vào mô hình bán nhà ở hình thành trong tương lai khi cuộc khủng hoảng thanh khoản trên thị trường nhà ở Trung Quốc đã tạo động lực mới cho thị trường cho thuê. Theo CBRE, nhu cầu thuê căn hộ trên toàn đại lục dự kiến sẽ đạt 97 triệu căn vào năm 2030.

Không chỉ các chính sách hỗ trợ nhiều hơn – ưu đãi thuế cho các doanh nghiệp vận hành căn hộ cho thuê– việc ra mắt quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) tập trung vào nhà ở giá rẻ đã tăng cường tính minh bạch và phạm vi cho việc giới thiệu REIT về nhà ở cho thuê theo định hướng thị trường.

CBRE cho biết có nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư tăng thu nhập cho thuê bằng cách chuyển đổi các tòa nhà văn phòng hạng B thành căn hộ dành cho nhiều gia đình, đặc biệt là ở Thượng Hải. Công ty này cũng lưu ý rằng các giao dịch căn hộ ở Trung Quốc đang tăng lên, với nhiều hoạt động đầu tư hơn trong 3/4 giai đoạn đầu năm 2023 so với 2 năm trước đó cộng lại.

Callum Young, giám đốc điều hành thị trường vốn tại APAC của CBRE, cho biết công ty của ông là “những người có niềm tin lớn” vào tiềm năng lâu dài của bất động sản đa gia đình ở Trung Quốc. Ông nói: “Tuy nhiên, chúng tôi vẫn quan ngại về khả năng mở rộng do tốc độ phát triển đang chậm hơn kỳ vọng”.

Thật vậy, khu vực đa gia đình có thể là chén thánh của thị trường đầu tư bất động sản thương mại ở châu Á. Mặc dù cơ hội là rất lớn nhưng vẫn có rất nhiều câu hỏi về khả năng và sự sẵn lòng của các nhà đầu tư trong việc triển khai vốn.

Một phần lý do khiến sự hỗ trợ của chính phủ dành cho lĩnh vực này không như mong đợi là vì bất động sản dành cho nhiều hộ gia đình không phải là thuốc chữa khỏi bệnh cho thị trường nhà ở giá rẻ.

Ngoài ra, nguồn cung tương lai của thị trường cũng rất nhỏ. JLL lưu ý rằng nếu mỗi căn hộ BTR của Úc được xây dựng trong 5 năm tới thì chúng vẫn chỉ chiếm 10% nguồn cung trung bình trong khoảng thời gian 5 năm. Hơn nữa, trong khi nguồn cung tăng mạnh có thể giúp giảm áp lực lên giá thuê, thì loạt dự án BTR hiện tại bao gồm các bất động sản cao cấp, giàu tiện nghi ở những vị trí được nhiều người mong muốn, hầu như không giải quyết được vấn đề nhà ở giá quá cao.

Hơn nữa, lĩnh vực này nổi lên khi lãi suất tăng mạnh và chi phí xây dựng lên cao, làm tăng rủi ro về mặt phát triển. Điều này còn dấy lên mối lo ngại của các nhà đầu tư về khả năng sinh lời của bất động sản dành cho nhiều hộ gia đình tại các thị trường chưa phát triển của châu Á. Luật quy hoạch và phân vùng hạn chế cũng cản trở sự phát triển nhà ở mật độ cao, càng làm tăng thêm quan ngại về triển vọng của lĩnh vực này.

Tuy nhiên, kinh nghiệm của Nhật Bản mang lại sự lạc quan về tăng trưởng của thị trường nhà cho thuê tại châu Á. Joel Rothstein, Chủ tịch bộ phận bất động sản châu Á tại công ty Greenberg Traurig, cho biết: “Tokyo được coi là một thành phố đắt đỏ, nhưng ở một số quận lại có những bất động sản dành cho nhiều gia đình với các mức giá khác nhau ở cùng một vị trí”.

Thị trường bất động sản dành cho nhiều hộ gia đình còn non trẻ ở châu Á còn một chặng đường dài và gập ghềnh phía trước. Nhưng ngày càng có nhiều dấu hiệu cho thấy đây có thể là thỏi nam châm lớn tiếp theo đối với bất động sản khu vực này.