Các khách sạn trở lại tầm ngắm của nhà đầu tư trên toàn cầu

Tháng 03/2021, hai tập đoàn đầu tư Blackstone và Starwood Capital của Mỹ đã mua lại nhà điều hành khách sạn Extended Stay America với giá 6 tỷ đô la Mỹ, thương vụ lớn nhất tại Hoa Kỳ kể từ khi dịch COVID-19 bùng phát. Trong khi đó, quỹ đầu tư Commerz Real của Đức đã mua lại một tòa nhà văn phòng tại sân bay của thành phố Madrid, Tây Ban Nha để cải tạo nơi đây thành một khách sạn với 280 phòng mang thương hiệu Zleep Hotels.

Trong một cuộc khảo sát gần đây của JLL, 70% nhà đầu tư cho biết họ sẽ đặt trọng tâm hoạt động vào các khách sạn ở châu Á - Thái Bình Dương. Theo báo cáo của JLL, giá trị đầu tư vào các khách sạn trên toàn cầu sẽ tăng 35% lên mức 35 tỷ đô la Mỹ trong năm 2021 so với một năm trước đó.

Lĩnh vực khách sạn, giải trí và du lịch nói chung đã bị ảnh hưởng nặng nề trong đại dịch, khi các lệnh phong tỏa và những lo ngại về sức khỏe khiến số lượng du khách sụt giảm. Nhưng sự phục hồi kinh tế mạnh mẽ, việc triển khai vắc-xin dần hiệu quả và mong muốn đi du lịch bị dồn nén trong thời gian dài được dự báo ​​sẽ tạo ra một lượng lớn các yêu cầu đặt phòng khách sạn và tour du lịch.

Nihat Ercan, Giám đốc điều hành cấp cao và trưởng bộ phận kinh doanh đầu tư khu vực châu Á - Thái Bình Dương của JLL cho biết: “Sự lạc quan xung quanh việc triển khai vắc-xin và sự phục hồi của ngành du lịch đã bắt đầu thúc đẩy các hoạt động liên quan. Các nhà đầu tư chắc chắn không muốn bỏ lỡ cơ hội này. Chu kỳ phát triển của ngành khách sạn đã được thiết lập lại và chúng ta hiện đang ở đỉnh điểm của giai đoạn phục hồi”.

Tìm kiếm các thương vụ giá trị

Các nhà phân tích dự báo đầu tư vào khách sạn sẽ phục hồi hoàn toàn vào năm 2024. Lĩnh vực này cũng đang ghi nhận ​​sự gia tăng nguồn cung các khách sạn mới xây dựng. Những diễn biến thị trường gần đây cho thấy các doanh nghiệp cổ phần tư nhân lớn đang dồn sự chú ý vào các khách sạn và cân nhắc các chiến lược đầu tư khác nhau, từ góp vốn thuần túy đến cho vay dưới hình thức khoản nợ cấp cao (senior debt) và tài trợ hạng hai (mezzanine financing).

Vốn huy động được trong các quỹ đóng (closed-end fund) nhắm vào các khách sạn toàn cầu đã đạt 24,5 tỷ đô la Mỹ vào năm 2020, tương đương với năm 2016. Với mức dry powder cao (thuật ngữ chỉ việc chứng khoán có tính thanh khoản cao và được coi giống như tiền mặt), các quỹ tư nhân được vốn hóa tốt này có thể thúc đẩy số lượng lớn giao dịch vào năm 2021.

Tuy nhiên, tại thời điểm hiện tại, chủ sở hữu khách sạn và nhà đầu tư vẫn chưa tìm được tiếng nói chung về mức giá hợp lý của các bất động sản.

Tại các khu vực ở châu Á - Thái Bình Dương, cụ thể là các địa điểm bên ngoài những thành phố cửa ngõ quan trọng và các thị trường mà nhu cầu nội địa chưa bù đắp được cho số lượng khách quốc tế sụt giảm, định giá khách sạn có thể đã giảm tới 30%.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là những khách sạn này bị bán tống bán tháo. Các chủ sở hữu trong cuộc khảo sát của JLL cho biết họ sẽ nắm giữ khách sạn cho đến khi các điều kiện thị trường được cải thiện hoặc chỉ giảm so với giá chào bán khoảng 10%.

Peter Harper, Giám đốc điều hành của JLL Hotels cho biết: “Chúng ta không biết rõ những người chủ sở hữu sẽ đưa khách sạn ra thị trường ở mức giá nào. Cho đến khi tình hình tốt hơn, các quỹ đầu tư tư nhân và các cá nhân sở hữu tài sản có giá trị ròng cao vẫn có cơ hội để tiến vào thị trường, khi hầu hết các chủ sở hữu khách sạn tiếp tục có bảng cân đối kế toán lành mạnh và hoặc sự hỗ trợ liên tục từ các ngân hàng”.

Công ty đầu tư Pro-investment có trụ sở tại Úc gần đây đã ra mắt một quỹ đầu tư trị giá 500 triệu đô la Úc (388 triệu đô la Mỹ), nhắm mục tiêu vào các khách sạn hạng sang và đầy đủ dịch vụ nằm trong tay các chủ sở hữu yêu cầu tính thanh khoản cao nhưng quản lý khách sạn không phải mảng kinh doanh cốt lõi. Họ có thể là chủ các khách sạn lâu năm, các công ty quản lý tài sản của các cá nhân/ gia đình giàu có (family office) hay các doanh nghiệp ở châu Á.

Nhà đầu tư có trụ sở tại thành phố New York, Dreamscape Cos. cũng đã tham gia vào hoạt động mua lại các khách sạn. Họ đã dành 1 tỷ đô la Mỹ nhắm mục tiêu vào các khách sạn dành cho khách công vụ, một phân khúc dự kiến ​​phục hồi chậm nhưng có mức giá hấp dẫn hơn.

Quản lý khách sạn

Đối với nhiều nhà đầu tư, việc mua lại các khách sạn sẽ đi kèm với các sáng kiến ​​quản lý để đáp ứng sở thích đang thay đổi của người tiêu dùng và sẵn sàng cho sự trở lại của ngành du lịch.

Xander Nijnens, Giám đốc điều hành kiêm trưởng bộ phận tư vấn và quản lý tài sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương của JLL Hotels & Hospitality cho biết: “Giờ là lúc để tái đầu tư vào khách sạn vì nhu cầu M&A trong ngành này vẫn giảm và các loại hình đầu tư khác đang có dấu hiệu đi xuống do việc thu hồi vốn”.

Trong cuộc khảo sát của JLL, 36% người được hỏi cho biết đầu tư vào tài sản đang sở hữu là ưu tiên hàng đầu của họ trong năm 2021, bên cạnh việc tập trung vào việc kiểm soát chi phí và duy trì dòng tiền một cách chặt chẽ.

Dù có những giao dịch phải được thực hiện ngay lập tức, những người chơi tìm kiếm giá trị gia tăng “sẽ có ưu thế hơn khi họ sẵn sàng xắn tay áo để đầu tư và định vị lại các khách sạn với mục tiêu bán chúng sau 3-5 năm”, Nijnens nói.