Bất động sản tại Mỹ trong đại dịch: Điểm danh những thị trường tốt nhất và tệ nhất

Nhưng đại dịch Covid-19 đang định hình lại toàn bộ thị trường trong những năm tới. Hàng triệu người Mỹ đã phải chuyển khỏi nhà trong những tháng gần đây, rời các thành phố để đến ngôi nhà thứ hai hoặc ở chung với người thân.

Điều đó đã và đang phá vỡ thị trường nhà ở. Và nếu người sử dụng lao động coi làm việc từ xa là một tiêu chuẩn mới, thì thị trường bất động sản còn thay đổi nhiều hơn nữa. Giống như cuộc suy thoái 2007-2009, cuộc khủng hoảng lần này đang ảnh hưởng đến bất động sản tại một số vùng và thành phố - đặc biệt là các điểm du lịch - nhiều hơn những nơi khác.

Frank Nothaft, nhà kinh tế trưởng tại CoreLogic cho biết: "Mùa xuân năm 2020 từng được kỳ vọng là thời điểm tốt nhất cho người mua nhà trong vòng 13, 14 năm qua. Nhưng đại dịch ập tới và mọi thứ đều trở nên tồi tệ quá nhanh”. Khi các tiểu bang nới lỏng lệnh phong tỏa và việc rao bán nhà trở lại, giá nhà bắt đầu tăng ở một số thị trường, nhưng chỉ một số thị trường mà thôi.

Joe Tyrrell, Giám đốc vận hành của Ellie Mae - nhà cung cấp nền tảng đám mây cho các hoạt động vay thế chấp cho biết, để thúc đẩy tăng trưởng giao dịch bất động sản một cách mạnh mẽ thì cần có một thị trường với nhiều người mua từ hai mươi đến ba mươi tuổi và một nền kinh tế không bị kéo lùi bởi tình trạng thất nghiệp hàng loạt.

Tạp chí Fortune của Mỹ đã theo dõi 200 khu vực đô thị lớn tại Mỹ và phân tích 10 chỉ số gồm sự tăng giá, tính khả dụng của ngôi nhà thứ hai/căn nhà nghỉ dưỡng (được tìm kiếm nhiều trong thời kỳ dịch bệnh), khả năng chi trả cho nhà ở, thế hệ millennials, tăng trưởng dân số, tình trạng việc làm bị ảnh hưởng bởi đại dịch. Từ đó, Fortune đã chỉ ra những thị trường tốt nhất và tệ nhất tại Mỹ để đầu tư bất động sản trong thời kỳ dịch bệnh.

Các thị trường tốt nhất

Đầu tháng 7, Tesla đã được giãn thuế và phê duyệt quyền sử dụng đất để xây dựng nhà máy Gigafactory tại vùng đô thị Austin. Đây là dấu hiệu cho thấy đại dịch không ngăn cản được tăng trưởng của các công ty công nghệ hoặc những người ở độ tuổi hai mươi đến ba mươi chuyển đến Austin. Đây cũng đồng thời là những yếu tố đã thúc đẩy sự phát triển của thành phố này trong nhiều thập kỷ qua.

Điều gì thu hút những người trẻ tới đây? So với các trung tâm công nghệ khác, Austin vẫn có giá bất động sản hợp lý hơn nếu tính trên thu nhập bình quân. Giá nhà trung bình ở vùng đô thị San Francisco là 998.050 USD, cao gấp 10 lần so với thu nhập hộ gia đình. Còn giá nhà tại Austin là 377.040 USD, chỉ cao gấp 6,4 lần thu nhập hộ gia đình.

Sự kết hợp mạnh mẽ giữa yếu tố nhân khẩu học và khả năng chi trả khiến Austin trở thành thị trường số 1 trong bảng xếp hạng những nơi tốt nhất để đầu tư nhà của Fortune. Thị trường này đã sôi động trở lại vào tháng Sáu và tháng Bảy và giá đang bắt đầu có xu hướng cao hơn trước thời điểm dịch bệnh.

Austin là một trong những nơi hưởng lợi chính từ sự bùng nổ nhân khẩu học ở Hoa Kỳ. Thế hệ millennials, sinh từ 1981 đến 1996, chiếm tỷ lệ lớn trong cơ cấu dân số tại Mỹ và đang bước qua tuổi 30, cột mốc quan trọng cho việc mua nhà lần đầu tiên. Các thị trường nhà ở như Austin, vốn tập trung nhiều người trẻ hơn và có giá bất động sản hợp lý hơn, được cho là sẽ sẵn sàng bùng nổ trong những năm tới.

Hầu như tất cả 10 thị trường hàng đầu để đầu tư bất động sản, đặc biệt là Fayetteville xếp thứ 2 và Fargo xếp thứ 3, đều có các yếu tố giống nhau về tỷ lệ lớn người sắp đến độ tuổi mua nhà lần đầu trong cơ cấu dân số và giá nhà hợp lý như Austin. Xếp ở vị trí thứ tư là Columbus với giá nhà trung bình chỉ cao hơn 6,4 lần so với thu nhập hộ gia đình. Ở Los Angeles, tỷ lệ này là 14,3 lần.

Khi cư dân thành phố tiếp tục rời khỏi các trung tâm đô thị mà vẫn nằm trong tình trạng phong tỏa nghiêm ngặt do dịch bệnh, các ngôi nhà thứ hai và căn hộ nghỉ dưỡng đang thu hút được sự quan tâm nhiều hơn. Anthony Hitt, Giám đốc điều hành của Engel & Völkers Americas, nói rằng ông hy vọng xu hướng này sẽ tiếp tục cả sau đại dịch vì làm việc từ xa giúp những người giàu có ít bị ràng buộc với nơi ở chính của họ tại các thành phố.

Tuy nhiên, các thị trường có tỷ lệ dân cư đến ở tại ngôi nhà thứ hai cao nhất, chẳng hạn như Myrtle Beach với 29%, cũng đang sụt giảm vì đại dịch đã phá vỡ thị trường việc làm phụ thuộc vào du lịch ở đây.

Các thị trường tệ nhất

Sự hối hả và nhộn nhịp của Las Vegas đã được thay thế bằng tình trạng trống trải kỳ lạ sau khi thống đốc bang Nevada ban hành lệnh đóng cửa các doanh nghiệp không cần thiết trên toàn bang vào tháng Ba. Hệ quả là, nền kinh tế phụ thuộc vào du lịch ở Las Vegas đã chứng kiến ​​tỷ lệ thất nghiệp tăng vọt lên 34% vào tháng Tư. Con số đó chỉ giảm xuống 29% vào tháng Năm, nhưng vẫn cao hơn mức cao nhất của Hoa Kỳ là 25,6% trong thời kỳ Đại suy thoái.

"Sẽ mất nhiều thời gian để Las Vegas phục hồi", Nothaft nói. Ông dự đoán giá nhà ở Las Vegas sẽ giảm trong 12 tháng tới.

Ba thị trường tồi tệ nhất để đầu tư bất động sản trong thời kỳ đại dịch theo phân tích của Fortune đều nằm trong các thị trường phụ thuộc vào ngành công nghiệp du lịch, đó là Atlantic, Las Vegas, và Honolulu. Ngành khách sạn và giải trí khó có thể thực sự phục hồi đến khi có vắc-xin, điều này khiến việc đầu tư vào các thị trường du lịch hết sức rủi ro trong ngắn hạn. Tuy vậy, việc giá giảm đáng kể có thể tạo ra cơ hội mua bất động sản với giá hời cho các nhà đầu tư dài hạn.

Các doanh nghiệp như Twitter và Slack cho biết nhiều nhân viên của họ có thể làm việc tại nhà vĩnh viễn. Điều này có thể cản trở sự tăng giá của các khu dân cư đắt đỏ ở các thành phố lớn mà trước đây được định giá cao do nằm gần văn phòng.

Trong số các thị trường tệ nhất mà Fortune đưa vào danh sách, Los Angeles nằm ở vị trí thứ 5. Nguyên nhân là những người mua nhà giàu có tại đây đã tìm đến các thị trường gần đó để mua các ngôi nhà thứ hai.

Terence Alemann, chủ sở hữu công ty môi giới Alemann & Associates cho biết: "Hoạt động giao dịch đang diễn ra sôi nổi ở Santa Barbara. Mọi người đang ồ ạt rời khỏi Los Angeles. Không ai muốn ở San Francisco hoặc Los Angeles ngay bây giờ, bởi họ không muốn phải trả 40 triệu USD cho một căn hộ penthouse mà vẫn bị bị mắc kẹt do thang máy quá đông”.

Thêm vào đó, giá nhà niêm yết trung bình ở Los Angeles là 915.050 USD sẽ tiếp tục khiến nhiều người ở độ tuổi hai mươi đến ba mươi không đủ khả năng chi trả. Đó là chưa kể đến việc nơi đây đang có ngành công nghiệp du lịch bị ảnh hưởng nặng bề bởi dịch bệnh.