Bất động sản công nghiệp: nhiều cơ hội, nhưng cũng nhiều thách thức

Nhu cầu bất động sản công nghiệp tăng cao

Trong một nghiên cứu mới đây, Savills Việt Nam cho biết, mặc dù phần lớn các ngành nghề đều chịu thiệt hại nặng do dịch bệnh Covid-19, nhưng bất động sản công nghiệp không ngừng nóng lên. Bằng chứng là sự xuất hiện của các dòng vốn đầu tư trong nước và quốc tế (FDI) vào các khu chế xuất, khu công nghiệp Việt Nam liên tục tăng lên.

Nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước muốn tìm kiếm địa điểm tại các các khu công nghiệp để đầu tư bất động sản công nghiệp

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, cho biết hiện công ty nhận nhiều yêu cầu của các nhà đầu tư trong và ngoài nước muốn tìm kiếm địa điểm tại các các khu công nghiệp để đầu tư.

Đáng chú ý là có nhiều nhóm đại gia muốn kinh doanh theo quy mô lớn, tham vọng trở thành chủ đầu tư của cả khu công nghiệp với nhu cầu săn lùng những quỹ đất lên đến 500-1.000 ha. Trong khi đó, một bộ phận nhà đầu tư khác đang đổ vốn vào bất động sản công nghiệp là các nhà sản xuất với mục tiêu chủ động mở rộng diện tích nhà xưởng.

Bên cạnh các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, các thành phố vệ tinh cũng đang được các nhà đầu tư quan tâm như Long An và Bình Dương. Đây là những tỉnh, thành phố có vị trí thuận lợi, nguồn lực & nhân công dồi dào, cơ sở hạ tầng và giao thông thuận lợi cho việc vận chuyển, kho bãi lưu trữ và logistics tới các thành phố lớn

Ông John Campbell, quản lý bộ phận bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam, cho rằng so với các quốc gia Đông Nam Á khác, Việt Nam tham gia tích cực hơn vào các hiệp định thương mại tự do, đồng nghĩa với việc được tiếp cận nhiều hơn với thị trường toàn cầu.

Chia sẻ tại buổi tọa đàm trực tuyến “Thu hút FDI vào bất động sản Việt Nam hậu khủng hoảng” do VnExpress tổ chức mới đây, PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho biết dù Covid-19 là đòn giáng mạnh vào hầu hết các mảng bất động sản, nhưng bất động sản công nghiệp vẫn là mảng tốt nhất trong thời gian qua. Và đây vẫn là điểm sáng trong thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu, tư vấn và định giá của CBRE Việt Nam, cho biết dựa vào những đơn hàng mà công ty nhận được trong hai tháng qua, tức sau khi có dịch Covid-19 thì các đơn yêu cầu đầu tư vào các sản phẩm thương mại như bán lẻ hay văn phòng gần như vắng bóng. Trong khi hai mảng bất động sản công nghiệp (đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn) và bất động sản nhà ở vẫn nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư ngoại.

Thách thức hậu Covid-19

Theo bà Dung, trên thực tế, cơ hội dành cho bất động sản công nghiệp Việt Nam đã bắt đầu trước Covid-19 khi căng thẳng thương mại Mỹ-Trung diễn ra. Điều đó đã khiến giá thuê đất công nghiệp tăng trung bình 10% mỗi năm.

Bước sang năm 2020, chiến lược của các nhà sản xuất nhằm giảm thiểu sự phụ thuộc vào một thị trường duy nhất, đặc biệt là sau Covid-19. Ngoài ra, bất động sản công nghiệp còn hưởng lợi khi Việt Nam đã tham gia 13 hiệp định thương mại đều có hiệu lực và 6 hiệp định mới đang trong quá trình đàm phán.

Dù đứng trước cơ hội lớn, nhưng theo bà Dung, thách thức với phân khúc này không hề nhỏ.

Thách thức đầu tiên và cũng là rào cản lớn nhất chính là sự chưa sẵn sàng của Việt Nam liên quan đến nguồn cung bất động sản công nghiệp, chủ yếu là đất để phát triển khu công nghiệp.

Hiện nay hầu hết đất để phát triển các khu công nghiệp hiện hữu đều có công suất lấp đầy đến 90%, hầu như không còn đất để chào mới cho các nhà đầu tư nước ngoài.

“Tại các khu công nghiệp hiện hữu, sẽ mất ít nhất hai năm để các chủ đầu tư mở rộng quỹ đất, còn nếu muốn phát triển khu công nghiệp mới thì phải lâu hơn. Chính điều này khiến Việt Nam mất về thời gian so với các thị trường đang cạnh tranh vô cùng khốc liệt khác như Thái Lan, Indonesia, Ấn Độ, Malaysia hay Philippines.

Thách thức thứ hai là vấn đề cơ sở hạ tầng. Sự quá tải về cơ sở hạ tầng hiện nay khiến cho các nhà đầu tư vô cùng quan ngại. Việc cơ sở hạ tầng không chỉ kém về số lượng mà còn kém về chất lượng sẽ đẩy chi phí vận chuyển và kho vận lên cao.

“Hai thách thức này dẫn đến việc chi phí đầu tư tại Việt Nam sẽ kém cạnh tranh hơn rất nhiều so với các quốc gia khác”, bà Dung nhận định.

Đứng trước nhiều cơ hội và thách thức khi có sự dịch chuyển sản xuất về Việt Nam, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, cho rằng mở cửa đón dòng vốn ngoại nhưng cũng cần có sự chọn lọc.

“Ngoài yếu tố thương hiệu của doanh nghiệp cũng cần lưu ý về mặt công nghệ, về môi trường, tác động đến kinh tế xã hội của Việt Nam. Trên bàn cân có rất nhiều yếu tố, chúng ta sẽ lựa chọn những nhà đầu tư phù hợp với loại hình bất động sản công nghiệp. Không có tiêu chí sẽ dễ dẫn đến những hệ lụy về sau”, bà Hương lưu ý đồng thời nói thêm các chủ đầu tư khu công nghiệp trong nước cũng cần “dò” khẩu vị của khối ngoại để phát triển sản phẩm phù hợp, tránh lãng phí nguồn lực.