Bất động sản châu Á hấp dẫn trong mắt các quỹ đầu tư quốc tế

Khi lãi suất tăng ở Hàn Quốc và Nhật Bản, thậm chí cả Úc, chi phí cho năng lượng và xây dựng cũng tăng theo. Một nhà quản lý quỹ cho biết: “Các nhà đầu tư đang theo dõi tác động của việc tăng lãi suất và áp lực từ lạm phát, vì vậy chúng tôi cần phải thận trọng. Sẽ mất vài tháng để chọn lọc thị trường tốt nhất”.

David Chen, trưởng bộ phận bất động sản khu vực APAC của JP Morgan Asset Management, cho biết ảnh hưởng từ lạm phát trong khu vực có phần nhẹ hơn so với những nơi khác tên thế giới. Tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn theo dõi chặt chẽ tác động tới ngành bất động sản

Đa số tỷ lệ lạm phát ở các nước trong khu vực APAC đều ở mức 4% hoặc thấp hơn. Chỉ có một số trường hợp cá biệt như New Zealand, nơi chứng kiến mức lạm phát 6%.

Ông David Chen tin rằng APAC đang có nhiều lợi thế hơn Mỹ và châu Âu, những nước nhập khẩu ròng, bởi khu vực này không chịu quá nhiều tác động từ gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu. Vị thế nhà xuất khẩu ròng của APAC có xu hướng làm giảm lượng lạm phát từ nước ngoài.

Chuyên gia của JP Morgan Asset Management cho biết thời hạn thuê trong các hợp đồng thuê bất động sản ở châu Á cũng giúp điều chỉnh lạm phát dễ dàng hơn và gây ra ít ảnh hưởng hơn đối với lĩnh vực bất động sản. Phần lớn quốc gia châu Á áp dụng các hợp đồng thuê ngắn hạn, qua đó giúp chủ nhà có thời gian để điều chỉnh giá thuê phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường.

Richard van den Berg, Giám đốc danh mục đầu tư của quỹ M&G Asia Property, nói rằng trong thời điểm bất ổn về địa chính trị hoặc kinh tế, các nhà đầu tư sẽ chuyển sang các chiến lược an toàn, tạo ra thu nhập ổn định.

Đối với cuộc xung đột tại Ukraine, ông van den Berg nói rằng rất khó để đánh giá tác động của thị trường. Ông vẫn tin tưởng rằng các quỹ hưu trí và các công ty bảo hiểm toàn cầu sẽ tiếp tục thực hiện theo các chiến lược đa dạng hóa của họ.

“Người Mỹ tập trung vào lợi nhuận cao hơn từ các chiến lược gia tăng giá trị và cơ hội, nhưng điều đó đang bắt đầu thay đổi vì hai lý do. Một là nhu cầu đa dạng hóa và hai là sức mạnh kinh tế cơ bản của khu vực Châu Á - Thái Bình Dương”, ông Richard van den Berg nhấn mạnh.

Ian Schilling, đồng CIO và người đứng đầu quỹ cốt lõi cho khu vực APAC tại Invesco Real Estate, đồng ý rằng triển vọng tăng trưởng GDP của châu Á - Thái Bình Dương vẫn là một điểm thu hút đặc biệt. “Trong vài năm qua, APAC đã hoạt động tốt hơn Mỹ và châu Âu, cả về mặt kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng”, ông Schilling nói.

Ông nói thêm rằng có một sự ghi nhận rất khiêm tốn trong việc định giá tài sản ở APAC khi dịch Covid-19 bắt đầu bùng phát vào giữa năm 2020 so với Mỹ hoặc châu Âu. Kể từ đó, giá bất động sản tại châu Á đã được duy trì tốt và thực tế đã tiếp tục tăng trong 18 tháng qua. “Dòng vốn chảy vào đã ổn định trong vài năm qua, cho thấy các nhà đầu tư tiếp tục tin tưởng khu vực APAC”, ông Schilling cho biết.

Các nhà quản lý quỹ cho biết việc huy động vốn gặp nhiều khó khăn trong hai năm qua, một phần do các nhà đầu tư từ châu Âu và Bắc Mỹ không thể di chuyển vì các lệnh phong tỏa.

Tuy nhiên, Amelie Delaunay, Giám đốc nghiên cứu của Hiệp hội các nhà đầu tư vào bất động sản không niêm yết tại châu Á (ANREV), cho biết hoạt động huy động vốn ở APAC đã phục hồi vào năm 2021.

“Đại dịch vẫn chưa kết thúc, nhưng những con số năm 2021 rất ấn tượng trên toàn cầu nói chung và đặc biệt là ở châu Á - Thái Bình Dương nói riêng. Các quỹ đầu tư đang hướng nhiều về khu vực APAC”, ông Delaunay cho biết.

Ban đầu, đại dịch Covid-19 khuyến khích các nhà đầu tư tập trung vào các danh mục đầu tư hiện có và thực hiện các khoản đầu tư mới trong nước. Tuy nhiên, sau hai năm, đã xuất hiện động lực để các quỹ đầu tư tìm kiếm cơ hội ở những thị trường quốc tế.

Các tài sản thay thế được tìm kiếm nhiều hơn

Một nhà quản lý quỹ cho biết: “Để đạt được mục tiêu lợi nhuận, các quỹ sẽ đánh giá những lĩnh vực cốt lõi và một số lĩnh vực thay thế, nhưng điều này nói dễ hơn làm. Một quỹ phải có quy mô nhất định để có thể thực hiện xây dựng danh mục đầu tư cốt lõi, bởi vì quỹ đó phải có khả năng chịu đựng mức rủi ro cao hơn. Điều này thúc đẩy các quỹ chuyển hướng sang những tài sản thay thế như trung tâm dữ liệu, nhà ở cho sinh viên và trung tâm chăm sóc sức khỏe”.

Văn phòng cho thuê là phân khúc đầu tư cốt lõi ở khu vực APAC (gần 45%), tiếp theo là công nghiệp và logistics (33,4%), nhà đất (12,2%) và bán lẻ (9,1%). Mặc dù là đại diện cho 40% tài sản bất động sản có thể đầu tư toàn cầu, nhưng nguồn cung tài sản cốt lõi ở khu vực APAC ngày càng hạn hẹp. Do đó, các nhà đầu tư bắt đầu tìm ra những hướng đi mới

Benett Theseira, người đứng đầu chi nhánh APAC của PGIM Real Estate cho biết: “Chúng tôi đã thận trọng với chiến lược cốt lõi của mình trước đại dịch, vì giá trị tài sản cao và chúng tôi lo ngại về khả năng thị trường điều chỉnh của thị trường. Khi đại dịch bùng phát, chúng tôi thấy thị trường điều chỉnh lại. Đó là lý do chúng tôi tìm tới các tài sản mới”.

“Lĩnh vực logistics được hưởng lợi từ đại dịch bởi vì tốc độ tăng trưởng thương mại điện tử tăng nhanh. Chúng tôi đã có các khoản đầu tư tốt vào tài sản hậu cần ở Singapore, Hàn Quốc và Úc. Chúng tôi cũng đã đầu tư vào lĩnh vực bất động sản logistics của Trung Quốc cho các chiến lược gia tăng giá trị cốt lõi”, Benett Theseira cho biết

Trong khi đó, quỹ Invesco đã và đang đầu tư vào các kho lạnh ở Hàn Quốc. Ngoài ra, quỹ đầu tư này còn đang cân nhắc chuyển hướng từ việc tập trung vào văn phòng cho thuê sang các cơ sở y tế. Ông Schilling lưu ý rằng những tài sản này về cơ bản đang dần trở thành những tài sản cốt lõi.

“Tài sản chất lượng trong các lựa chọn thay thế có thể được coi là khoản đầu tư cốt lõi nếu chúng cung cấp tiềm năng đủ lớn và năm ở thị trường có tính thanh khoản cao”, ông Schilling nhấn mạnh.