Bất động sản các thành phố lớn thế giới đã bớt 'bong bóng'

Chi phí tài chính, tức lãi vay thấp, là động lực quan trọng cho thị trường bất động sản toàn cầu thập kỷ qua, đẩy giá nhà lên cao kỷ lục, theo báo cáo "Chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu UBS" (UBS Global Real Estate Bubble Index). Nhưng chiến dịch chống lạm phát của các ngân hàng trung ương đã lật ngược thị trường.

Một năm qua, 25 thành phố lớn hàng đầu thế giới được khảo sát chứng kiến giá nhà trung bình (sau khi điều chỉnh theo lạm phát) sụt giảm mạnh nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008. Trung bình, các thành phố bị mất hầu hết mức tăng có được trong thời kỳ đại dịch và giá hiện chỉ tiệm cận mức giai đoạn giữa năm 2020. Riêng các thành phố có nguy cơ bong bóng bất động sản trong ba năm qua, giá bất động sản đã giảm trung bình 10%.

Chính vì thế, trong báo cáo năm nay, chỉ có hai thành phố Zurich và Tokyo vẫn nằm trong danh sách rủi ro bong bóng (bubble risk), giảm so với 9 thành phố hồi 2022. Tại 2 nơi này, lãi suất thấp và lạm phát vẫn thấp nên không gây ra bất kỳ sự xáo trộn nào trên thị trường bất động sản.

Bản đồ các thành phố rủi ro bong bóng (màu đỏ), định giá quá cao (vàng) và giá hợp lý (xanh) trên thị trường bất động sản năm 2023. Nguồn: UBS

Năm ngoái, rủi ro bong bóng còn có Toronto, Frankfurt, Munich, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam và Tel Aviv. Tuy nhiên, giá nhà những nơi này đã giảm về trạng thái "định giá quá cao" (overvalued). Một số nơi cũng đang định giá quá cao khác gồm: Miami, Geneva, Los Angeles, London, Stockholm, Paris và Sydney.

UBS định nghĩa "bong bóng" là việc định giá bị sai đáng kể và kéo dài của một bất động sản. Dấu hiệu điển hình được UBS xem xét để tính điểm xếp loại gồm sự chênh lệch tách biệt giữa giá nhà với giá thuê và thu nhập của cư dân địa phương, sự mất cân đối trong nền kinh tế theo hướng cho vay và xây dựng quá mức.

Năm nay, nhiều thành phố lớn từng có giá nhà đắt đỏ đã được xem là "hợp lý" (fairly valued) như New York, Boston, San Francisco, Madrid, Milan, São Paulo và Warsaw. Tại châu Á, Singapore và Dubai cũng được đánh giá là giá nhà hợp lý. Hai thành phố này cùng với Miami đang là những địa điểm nóng với nhu cầu quốc tế, với giá cho thuê và bán tăng lần lượt đến 50% và 40% so với 2 năm trước.

Thị trường bất động sản đang ở ngã ba đường ở nhiều thành phố trên khắp thế giới. Mặc dù ghi nhận xu hướng giảm giá trong năm qua, UBS cho rằng vẫn "còn tiềm năng giảm giá thêm". Ngược lại, sự thiếu hụt nhà ở cũng có thể tạo điều kiện cho một cuộc bùng nổ trở lại nếu lãi suất giảm.