Bất động sản bước vào thời kỳ sàng lọc

Thị trường bất động sản sắp tới không còn là cuộc chơi đại trà, mà là thời điểm bắt đầu sàng lọc. Ảnh minh hoạ

TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định rằng, một trong những tín hiệu đáng mừng nhất hiện nay là sự thay đổi mạnh mẽ từ cấp chính sách. “Chúng ta đang chứng kiến một sự chuyển biến trong tư duy điều hành: rõ ràng, nhanh chóng và dứt khoát hơn,” ông nói.

Các văn bản như Nghị quyết 170, Nghị quyết 172 ra đời trong thời gian ngắn đã kịp thời tháo gỡ nhiều nút thắt về pháp lý và thủ tục hành chính. Song song với đó là nỗ lực sắp xếp lại bộ máy hành chính, tinh gọn các tầng lớp trung gian, giúp doanh nghiệp giảm bớt các thủ tục rườm rà, điển hình như việc cấp phép xây dựng có thể thực hiện qua một đầu mối.

Đặc biệt, quy hoạch đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam và chiến lược phát triển hạ tầng đô thị đã, đang và sẽ mở ra không gian phát triển mới – những "tọa độ vàng" cho thị trường bất động sản.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng vẫn cần tiếp tục được hoàn thiện. Ngoài ra, chất lượng thị trường vốn và nội lực của doanh nghiệp vẫn là hai thách thức lớn. Theo ông Đính, nếu không cải thiện chất lượng thị trường, kiểm soát giao dịch qua sàn và tăng tính minh bạch, bất động sản Việt Nam sẽ luôn nằm trong vòng xoáy "sốt – vỡ" bất thường. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa vốn chiếm phần lớn thị trường sẽ khó đủ sức trụ lại nếu không có chiến lược liên kết, cộng sinh với những “cá mập” để cùng tham gia vào cuộc chơi lớn.

Ở góc nhìn thị trường, ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng hiện tượng giá nhà tăng chưa đủ để gọi là bong bóng. “Đây là giai đoạn định giá lại toàn thị trường,” ông nói.

Sau thời gian dài nguồn cung tắc nghẽn, việc tháo gỡ thủ tục giúp thị trường khởi động trở lại, nhưng chi phí đầu vào không còn rẻ. Đấu giá đất đã có mức nền cao, giá vật liệu, nhân công, lãi vay đều tăng, kéo theo giá bán tăng theo. Trong khi đó, phân khúc nhà ở dành cho số đông – những người có nhu cầu ở thật vẫn rất thiếu. Sự thiếu cân bằng này đang tạo ra hiệu ứng lan tỏa khiến ngay cả giá thứ cấp, tức các căn hộ đã bàn giao cũng tăng theo giá sơ cấp mới.

Tuy nhiên, ông Trung cho rằng thị trường chưa có yếu tố nền tảng để hình thành bong bóng, bởi “giá chỉ tăng đến một ngưỡng nhất định, cư dân, tiện ích, thu nhập thực vẫn chưa đổi thì sẽ không thể tăng mãi”.

Ông Trung đề xuất Việt Nam cần xác định rõ vai trò của từng phân khúc: nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhà nước đầu tư tại vùng ven, còn khu trung tâm là sân chơi của phân khúc cao cấp. Quan trọng hơn, Nhà nước cần chủ động tính toán lượng cung phù hợp mỗi năm, để kiểm soát thị trường ngay từ đầu.

Với thị trường bất động sản Việt Nam, ông Trung hình dung đây là lúc “ra đường cao tốc” – nơi mà ai có xe khỏe, người cầm lái vững vàng sẽ đi xa hơn. “Thị trường đang chia lại miếng bánh, cuộc chơi không dành cho tất cả, nhưng lại mở ra cơ hội rõ ràng cho những ai đủ tầm nhìn 20 – 30 năm tới,” ông kết luận.