Dự báo kịch bản thị trường bất động sản khi lãi suất đảo chiều?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bất động sản luôn là lĩnh vực chịu tác động nhạy cảm nhất mỗi khi dòng tiền thay đổi xu hướng, và câu chuyện lãi suất tăng trở lại lần này đang tạo ra áp lực không nhỏ lên cả phía cầu lẫn phía cung.

Kịch bản nào có thể xảy ra?

Ông Đính phân tích, dù Ngân hàng Nhà nước vẫn đang duy trì chính sách hỗ trợ thanh khoản và chưa phát tín hiệu thắt chặt tiền tệ qua tín phiếu kể từ tháng 6, nhưng mặt bằng lãi suất thực tế vẫn chịu sức ép từ nhiều phía.

Áp lực Lạm phát quay lại, cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới khiến dư địa duy trì lãi suất thấp ở Việt Nam bị thu hẹp. Đây chính là điểm xoay then chốt, đặc biệt với một thị trường vốn dựa rất mạnh vào đòn bẩy tín dụng như bất động sản.

Trong kịch bản lãi suất duy trì xu hướng đi lên, tác động đầu tiên và dễ thấy nhất chính là thanh khoản suy giảm. Người mua nhà, đặc biệt nhóm sử dụng vốn vay sẽ phải tính toán lại kế hoạch tài chính. Nhà đầu tư thận trọng hơn, bởi lợi nhuận kỳ vọng khó vượt chi phí vốn tăng. Doanh nghiệp phát triển dự án khi đó phải đối mặt với rủi ro kép: chi phí tài chính phình lên, trong khi sức cầu suy giảm khiến dòng tiền quay vòng chậm, dẫn tới nguồn cung mới bị thu hẹp. Giao dịch chững lại, giá khó duy trì đà tăng như giai đoạn trước.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bất động sản luôn là lĩnh vực chịu tác động nhạy cảm nhất mỗi khi dòng tiền thay đổi xu hướng.

Ông Đính cho biết, tác động này không phải là điều mới với thị trường Việt Nam. Chu kỳ 2011-2013 là một ví dụ kinh điển khi lãi suất cho vay vượt 18-20%/năm, nhiều nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, thị trường đóng băng kéo dài, giá nhà đất giảm 30-40% ngay cả các khu vực trung tâm. “Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền ngay lập tức bị đứt gãy. Đây là rủi ro cấu trúc với thị trường có nền tảng dựa nặng vào tín dụng”, ông nói.

Thêm vào đó, việc nhiều chủ đầu tư từng tung ra các chương trình ưu đãi lãi suất 5,5%, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc đến 5 năm những năm gần đây nhằm kích cầu cũng tiềm ẩn rủi ro khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi. Khi mặt bằng chung quay đầu tăng, áp lực trả nợ lập tức đè nặng lên khách hàng. “Không ít người mua rơi vào tình trạng chưa trả đồng vốn nào, nhưng lãi vay đã tăng gấp đôi. Trong bối cảnh thanh khoản kém, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ cũng không dễ dàng”, Chủ tịch VARS nhận định.

Ở chiều doanh nghiệp, rủi ro còn lớn hơn. Một mặt, họ phải gánh chi phí tài chính cao hơn cho các khoản vay triển khai dự án. Mặt khác, sức mua trên thị trường lại suy giảm khi người dân khó tiếp cận vốn vay mua nhà.

Ngoài chi phí tài chính, doanh nghiệp bất động sản hiện đối diện thêm sức ép từ trái phiếu doanh nghiệp đến hạn. Kênh phát hành mới còn dè dặt, trong khi lượng trái phiếu đáo hạn vẫn ở mức cao khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải xoay sở dòng tiền bằng cách bán bớt quỹ đất, giãn tiến độ thi công hoặc thương lượng kéo dài thanh toán với nhà thầu, ngân hàng.

Đặc biệt, phần lớn nguồn cung trên thị trường hiện vẫn đến từ các dự án hình thành trong tương lai, nghĩa là dòng tiền ứng trước từ khách hàng đóng vai trò rất quan trọng. Khi lực cầu suy yếu và tín dụng đắt lên, rủi ro tài chính với chủ đầu tư sẽ lớn hơn, và khả năng một số dự án phải tạm dừng hoặc chậm tiến độ là điều không thể loại trừ. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến niềm tin của người mua và nhà đầu tư thứ cấp.

Trong kịch bản lãi suất duy trì xu hướng đi lên, tác động đầu tiên và dễ thấy nhất chính là thanh khoản suy giảm.

Không chỉ tác động đến các dự án đang triển khai, mặt bằng lãi suất cao kéo dài còn làm suy yếu khả năng mở rộng quỹ đất và khởi công dự án mới. Thực tế, ngân hàng thường có xu hướng tăng lãi suất tại thời điểm giai đoạn thị trường trầm lắng do nhận thấy rủi ro cao. Khi đó, nhiều doanh nghiệp chọn “án binh bất động” thay vì mở rộng đầu tư, nhằm hạn chế thua lỗ, nhất là trong bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng đều leo thang. Hệ quả là nguồn cung nhà ở có nguy cơ sụt giảm rõ rệt trong trung hạn.

Không chỉ thị trường dự án bị kéo chậm lại, các chuyên gia của VARS còn cảnh báo mạch lãi suất tăng có thể gián tiếp tác động đến chi phí đầu tư công và hạ tầng. Giá nguyên vật liệu, nhân công, giải phóng mặt bằng tăng kéo dài sẽ làm chậm tiến độ nhiều dự án giao thông trọng điểm - yếu tố từng được xem là “động lực giá mới” cho nhiều khu vực địa phương. Đây là một vòng luẩn quẩn có tính lan truyền: hạ tầng chậm, kỳ vọng tăng giá giảm, nhà đầu tư thứ cấp co lại, dự án càng khó bán hàng, khó huy động vốn.

Triển vọng dài hạn vẫn tích cực

Dẫu vậy, theo ông Nguyễn Văn Đính, triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cực. “Nhu cầu nhà ở thực còn rất lớn, đô thị hóa diễn ra nhanh, kinh tế phát triển, nên về cấu trúc dài hạn, thị trường vẫn có nền tảng. Nhưng bài học lúc này là không thể xem nhẹ rủi ro vốn và chi phí tín dụng”, ông nhấn mạnh.

Với người mua nhà để ở, theo VARS, giai đoạn hiện nay vẫn là cơ hội tốt để tiếp cận sản phẩm phù hợp khi lãi suất còn đang ở vùng thấp và nguồn cung đang có dấu hiệu cải thiện. Tuy nhiên, việc sử dụng vốn vay cần được kiểm soát chặt ở mức an toàn, không nên vượt quá 50% giá trị tài sản để tránh rủi ro khi lãi suất có thể tiếp tục biến động. Đặc biệt với sản phẩm hình thành trong tương lai, người mua cần ưu tiên chọn dự án của các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý rõ ràng và tiến độ thi công thực chất.

Ông Đính cho rằng, giai đoạn sắp tới sẽ tiếp tục là thời kỳ sàng lọc mạnh. “Những doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu, chỉ dựa vào đòn bẩy ngắn hạn, sẽ rất khó đi đường dài. Nhưng các chủ đầu tư có tiềm lực, làm thật, triển khai thật, có sản phẩm gắn với nhu cầu thực lại là nhóm có cơ hội ngược chiều để mở rộng thị phần”.

Theo Chủ tịch VARS, thay vì nhìn biến động lãi suất như rủi ro tuyệt đối, cần coi đây là phép thử lành mạnh của thị trường. Dòng vốn sẽ ưu tiên dịch chuyển về những chủ thể minh bạch, có chiến lược vốn và dự án chuẩn mực.