Thị trường bất động sản 2025 đã rất khác: Giải pháp nào để giá nhà hạ nhiệt?

Tại cuộc họp chiều 22/9 của Thủ tướng Phạm Minh Chính, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia và đại diện doanh nghiệp đã đưa ra các giải pháp giúp kéo giảm giá nhà.

Chưa bao giờ lãi suất thấp như bây giờ

Tại cuộc họp, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) nhìn nhận thị trường bất động sản hôm nay đã rất khác so với một năm trước.

Nếu như một năm trước, nhiều dự án gần như “đóng băng”, ngân hàng rơi vào thế bị động, chỉ chờ nợ đến hạn. Nhưng nhờ những bước đi quyết liệt của Chính phủ, bất động sản đã khởi sắc trở lại, kéo theo hệ thống ngân hàng thoát dần nguy cơ nợ xấu và có thêm niềm tin vào sự phục hồi.

“So với một năm trước, thị trường đã tưng bừng hơn rất nhiều. Điều này cho thấy chúng ta đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất”, ông nhấn mạnh.

Một dự án bất động sản đang được xây dựng tại Hà Nội. Ảnh: Như Huyền

Theo ông Vinh, giá bất động sản hiện nay là kết quả của nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là mặt bằng giá đất. Nhiều năm qua, ngân sách địa phương được bổ sung nhờ tăng giá đất, nhưng điều đó cũng đẩy chi phí nhà ở lên cao. Khi cộng thêm giá vật liệu và chi phí vốn, bức tranh chung trở nên nặng nề.

Tổng Giám đốc VPBank cho rằng, nếu muốn muốn kéo giá xuống, cần một chính sách đất đai tổng thể và quyết liệt hơn. Chỉ có tăng nguồn cung thì thị trường mới tự điều chỉnh.

Đề cập đến lãi suất, ông Vinh cho rằng, chưa bao giờ lãi suất thấp như bây giờ. Đây là thuận lợi lớn cho cả doanh nghiệp và người dân, nhưng không phải là chiếc đũa thần mà vấn đề cốt lõi nằm ở thủ tục. Nếu một dự án triển khai trong sáu tháng, doanh nghiệp sẽ không quá bận tâm lãi suất là 7% hay 10%. Nhưng nếu bị treo nhiều năm, “lãi mẹ đẻ lãi con” thì dù lãi suất giảm đến đâu cũng không cứu nổi.

Muốn kéo giảm giá nhà, trước hết phải giảm chi phí

Cùng chung nhận định, thị trường bất động sản sản đã bước vào chu kỳ phục hồi và tăng trưởng trở lại từ quý 1/2024, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhấn mạnh rằng muốn kéo giảm giá nhà, trước hết phải giảm chi phí. Các chi phí này đến từ tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí đầu vào như cát, sỏi, thép, xi măng, điện, xăng dầu, cho đến chi phí tuân thủ pháp luật.

“Đặc biệt là chi phí cơ hội do thủ tục hành chính quá kéo dài”, ông Châu nói và đề cập đến một yếu tố quan trọng khác nếu muốn giảm giá nhà đó là kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp.

“Chúng tôi đề nghị cộng đồng doanh nghiệp chia sẻ, tức là giảm kỳ vọng lợi nhuận ở mức hợp lý để có sự chia sẻ”, ông Châu đề xuất thêm.

Chủ tịch HoREA khẳng định, dù còn nhiều vướng mắc, niềm tin vào tương lai thị trường bất động sản. Phải có độ trễ của chính sách đi vào cuộc sống và độ trễ của dự án bất động sản. Nhưng với các tháo gỡ thể chế, chính sách tín dụng hợp lý, thị trường sẽ phục hồi mạnh mẽ hơn.

Theo Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM duy trì ở mức cao, với xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước.

Giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM duy trì ở mức cao. Ảnh: Như Huyền

Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý đầu năm và 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao khoảng 150 - 300 triệu đồng/m2. Trong khi đó tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, ổn định so với đầu năm nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án cao cấp có mức giá từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.

Không chỉ giá căn hộ, giá biệt thự nhà liền kề tại hai thành phố cũng tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá bán nhà liền kề, biệt thự phổ biến trong khoảng 100 - 200 triệu đồng/m2. Một số dự án cao cấp, có vị trí đắc địa, mức giá vượt 300 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, giá sơ cấp dao động trong khoảng 230 - 300 triệu đồng/m2, tùy theo vị trí và dự án. Một số sản phẩm cao cấp tại khu trung tâm hoặc khu đô thị mới có hạ tầng hoàn chỉnh mức giá trên 300 triệu đồng/m2.

Tại một số thành phố lớn, đặc biệt là thành phố du lịch, giá nhà liền kề, biệt thự nhìn chung dao động khoảng 80 - 150 triệu đồng/m², tùy vị trí và hạ tầng. Cụ thể như tại Đà Nẵng, giá cao khu vực ven biển, trung tâm phản ánh lợi thế về vị trí và tiềm năng khai thác về du lịch.

Về giao dịch, tổng số giao dịch bất động sản ước đạt khoảng 430.769 giao dịch, tăng không đáng kể (khoảng 1%) so với cùng kỳ năm 2024 (425.752 giao dịch).