Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới: Dòng vốn đầu cơ sẽ bị thanh lọc?

“Chúng ta đã đi qua vùng trũng của khủng hoảng”

Sáng 21/11 tại Hà Nội, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức họp báo công bố Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026). Sự kiện có sự tham dự của cơ quan quản lý, chuyên gia kinh tế, tài chính, pháp luật, các doanh nghiệp phát triển dự án và cộng đồng môi giới trên toàn quốc.

Phát biểu tại sự kiện, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết năm 2025 đánh dấu bước chuyển quan trọng, từ tình trạng trầm lắng nặng nề của giai đoạn 2022-2023 sang thời điểm phục hồi thực sự. Những tín hiệu tích cực xuất hiện xuyên suốt năm 2024 và đến nay, thị trường đã thoát khỏi giai đoạn “vùng trũng”.

Tuy vậy, sự trở lại của giao dịch và tâm lý lạc quan cũng kéo theo mặt trái. Đó là xuất hiện dấu hiệu đầu cơ tại một số khu vực, nơi giá bị đẩy lên theo kỳ vọng chứ không dựa trên nhu cầu thực.

“Ở thời điểm hiện tại, nhu cầu đầu tư đang tăng nhanh hơn nhu cầu ở thật. Đây là dấu hiệu cho thấy một số dòng tiền nóng đang quay trở lại thị trường”, ông Đính nhận định.

Ông Đính bày tỏ kỳ vọng rằng từ nay đến cuối năm và các năm tiếp theo, thị trường sẽ tự động sàng lọc các dòng vốn ngắn hạn.

Theo thống kê ông Đính đưa ra, tính đến cuối tháng 9, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt hơn 18 triệu tỷ đồng. Trong đó, bất động sản chiếm hơn 4 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 25%. Đây là mức tăng trưởng mạnh sau hai năm bị siết tín dụng và phản ánh nỗ lực hỗ trợ thị trường của hệ thống ngân hàng.

Dòng tiền rẻ giúp thị trường sôi động hơn, các dự án tái khởi động, giao dịch tăng và niềm tin nhà đầu tư dần hồi phục. Nhưng cũng chính lượng tiền lớn này đã tạo điều kiện để dòng vốn đầu cơ lan rộng.

Trước thực tế này, Chính phủ đã giao các cơ quan chức năng nghiên cứu các biện pháp điều tiết thị trường, bao gồm siết lại tín dụng ở một số phân khúc và cân nhắc các công cụ thuế chống đầu cơ.

Theo ông Đính, VARS ủng hộ việc kiểm soát đầu cơ nhưng cần phân loại đúng và có lộ trình phù hợp để không làm ảnh hưởng tới người dân mua nhà để ở.

Trước việc một số ngân hàng bắt đầu điều chỉnh tăng lãi suất, ông Đính cho rằng đây là diễn biến bình thường sau thời gian dài các tổ chức tín dụng phải chịu áp lực hạ lãi suất để hỗ trợ nền kinh tế.

“Ngân hàng cũng là doanh nghiệp. Họ phải bảo đảm an toàn vốn và lợi ích hệ thống”, ông nói.

Tuy nhiên, điều này dự báo sẽ khiến các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải cân nhắc kỹ hơn. Mua - bán lướt sóng, vay nóng đầu tư đất nền, hoặc đầu tư theo phong trào sẽ giảm nhiệt.

Điểm tích cực là Chính phủ tiếp tục giữ quan điểm điều hành linh hoạt, tránh điều chỉnh đột ngột khiến thị trường “sốc”. Chủ tịch VARS cho biết trong tất cả các cuộc họp chính sách mà hội tham gia, tinh thần nhất quán là hỗ trợ phục hồi nhưng kiểm soát rủi ro, hướng tới thị trường ổn định lâu dài.

Ông Đính bày tỏ kỳ vọng rằng từ nay đến cuối năm và các năm tiếp theo, thị trường sẽ tự động sàng lọc các dòng vốn ngắn hạn, đầu tư theo tâm lý đám đông. Những nhà đầu tư thực, có chiến lược, có năng lực tài chính và tầm nhìn sẽ trụ lại.

“Sự thanh lọc này không phải tín hiệu xấu. Ngược lại, nó tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản Việt Nam”, ông khẳng định.

Ở thời điểm hiện tại, nhu cầu đầu tư đang tăng nhanh hơn nhu cầu ở thật.

Xây dựng chuẩn mực mới cho thị trường

Một điểm nhấn của buổi họp báo là việc công bố loạt bộ tiêu chuẩn và hệ thống đánh giá chuẩn mực do Viện Nghiên cứu - Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam phát triển. Đây là lần đầu tiên thị trường có một bộ công cụ mang tính hệ thống, bao gồm: Bộ tiêu chuẩn dự án bất động sản chuẩn mực Việt Nam; Chỉ số năng lực cạnh tranh thị trường bất động sản cấp tỉnh; Bộ tiêu chuẩn đánh giá năng lực đồng hành của ngân hàng trong phát triển thị trường; Bộ tiêu chuẩn hành nghề môi giới bất động sản Việt Nam; Bộ quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp môi giới.

Theo lãnh đạo VARS, mục tiêu của các bộ tiêu chuẩn này là định hình thước đo chất lượng, giúp thị trường trở nên minh bạch và chuyên nghiệp hơn; đồng thời hỗ trợ cơ quan quản lý trong việc theo dõi, đánh giá và đưa ra chính sách phù hợp.

VREF 2026 được tổ chức trong bối cảnh pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang được hoàn thiện đồng bộ, yêu cầu về minh bạch và trách nhiệm của các chủ thể trên thị trường ngày càng khắt khe.

Diễn đàn năm nay đặt mục tiêu trở thành không gian đối thoại đa chiều giữa cơ quan quản lý, doanh nghiệp, chuyên gia và nhà đầu tư. Tại đây, các vấn đề về phát triển thị trường, quản lý rủi ro, hoàn thiện pháp lý, xu hướng đầu tư và sức khỏe tài chính thị trường sẽ được phân tích toàn diện.

Trong bối cảnh “chuẩn mực” và “kỷ cương” đang trở thành yêu cầu sống còn, việc siết đầu cơ và hướng thị trường trở lại nhu cầu thực được xem là yếu tố then chốt để thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn.