Bão nợ bất động sản sắp càn quét châu Âu

Các công ty bất động sản tại châu Âu có khoảng 165 tỷ USD trái phiếu sẽ đáo hạn đến năm 2026, trong bối cảnh các ngân hàng đang giảm mức độ tiếp xúc với ngành này và chi phí tín dụng đang ở mức cao nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính trước đây. Thực trạng này khiến một số công ty bị hạ cấp xuống hạng trái phiếu rác, làm cho việc vay vốn của họ càng đắt đỏ hơn.

Theo một cuộc khảo sát của Bank of America Corp, do nợ nần chồng chất, nhiều nhà phát triển sẽ phải bán tháo tài sản, cắt giảm cổ tức và tiến hành các đợt phát hành chứng quyền trong nỗ lực điều chỉnh quy mô doanh nghiệp để ứng phó với một tương lai hỗn loạn hơn.

Jackie Bowie, người đứng đầu thị trường châu Âu, Trung Đông và châu Phi (EMEA) tại công ty tài chính Chatham Financial, cho biết: “Kỳ hạn trái phiếu có thể là chất xúc tác cho các giao dịch bất động sản, bởi vì nếu doanh nghiệp không thể xin tái cấp vốn, họ sẽ phải rút khỏi thị trường. Tôi cho rằng nhiều bất động sản sẽ được rao bán hơn do khó khăn về tài chính”.

“Nặng nợ” trái phiếu

Một trường hợp điển hình cho tình trạng này là công ty bất động sản tại Thụy Điển Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB. Giá trị cổ phiếu của công ty đã giảm hơn 90% kể từ mức đỉnh trong lịch sử. Khoản vay 8 tỷ USD của công ty này, được sử dụng để xây dựng danh mục đầu tư gồm hơn 2.000 bất động sản, đã phình to thành núi nợ sau khi kỷ nguyên tiền rẻ kết thúc.

Do nhiều nhà phát triển đã bị hạ cấp thành rác, họ cũng phải từ bỏ các đợt phát hành chứng quyền đã lên kế hoạch. Trừ khi họ có thể thu hẹp đống nợ hiện tại hoặc lãi suất vay giảm trở lại, những “thiên thần sa ngã” này sẽ phải trả lãi suất tín dụng cao hơn khi xin tái cấp vốn.

Nỗ lực vượt khó

Dù các chuyên gia cho rằng nhiều nhà phát triển sẽ nhận được hỗ trợ để xếp hạng quay trở lại cấp độ đầu tư, nhưng thực tế việc này không khả thi khi trái phiếu hỗn hợp của nhiều công ty đã giảm giá trên thị trường thứ cấp.

Một số nhà quản lý quỹ đầu tư đang dần mất kiên nhẫn đã bán trái phiếu lại cho chính các công ty bất động sản đã phát hành chúng, bao gồm cả Aroundtown SA và Heimstaden Bostad AB của Thụy Điển. Giá của các trái phiếu bằng đồng Euro này đã giảm gần 1/5 kể từ đầu năm 2022.

Christian Fladeland, Giám đốc Đầu tư của công ty Heimstaden AB, cho biết: “Những thay đổi lớn và đột ngột về lãi suất danh nghĩa tạo ra sự không chắc chắn. Chúng ta phải duy trì kỷ luật tài chính để vượt qua giai đoạn hiện tại bằng một bảng cân đối kế toán mạnh mẽ, chính sách phòng ngừa rủi ro và hồ sơ đáo hạn các khoản nợ”.

Các công ty bất động sản còn lại sẽ lựa chọn những giải pháp khác như phát hành chứng quyền hoặc các hình thức nợ thay thế đắt đỏ hơn để giảm bớt gánh nặng hiện tại. Tất nhiên, những giải pháp này sẽ ăn dần vào doanh thu của họ.

Đây là mặt trái của thị trường chứng khoán bất động sản tại châu Âu, một điều chưa từng thấy kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Các cổ phiếu bất động sản đang giao dịch ở mức rẻ nhất kể từ năm 2008.

Mức bán tháo từ đỉnh đến đáy kể từ tháng 8 năm 2021 là gần 50%, tương đương 148 tỷ USD, khiến Chỉ số Bất động sản Stoxx 600 tụt xuống mức thấp kỷ lục so với chỉ số chứng khoán châu Âu chuẩn.

Tình trạng hỗn loạn rộng hơn đã khiến công ty bất động sản British Land Plc mất vị trí trong FTSE 100 sau hơn 2 thập kỷ, trong khi chủ sở hữu của trung tâm tài chính danh tiếng Canary Wharf ở London bị tụt hạng sâu hơn xuống mức rác.

Sự lao dốc của thị trường chứng khoán cũng khiến thị trường bất động sản gần như đóng băng khi người mua muốn đảm bảo lợi suất cao hơn để bù đắp cho rủi ro lãi suất tăng và khách thuê rời đi. Theo công ty môi giới Savills, giá các tòa nhà văn phòng cao cấp ở Paris, Berlin và Amsterdam đã giảm hơn 30% trong 12 tháng qua.

Bowie tại Chatham Financial cho biết: “Tâm lý thị trường vẫn còn khá tệ và được phản ánh rõ trong định giá bất động sản”.

Trên toàn cầu, số lượng trái phiếu bất động sản và các khoản vay được giao dịch ở mức giá quá cao đang ở ở ngưỡng 190 tỷ USD. Xu hướng này trái ngược với các ngành công nghiệp khác, nơi giá trị bị thu hẹp trong những tháng gần đây.

Cơn sóng lớn hơn

Tình hình có thể tồi tệ hơn hiện nay. Giá trị bất động sản thương mại ở châu Âu có thể giảm tới 40% do mức độ thay đổi của thị trường nợ, nhà phân tích Aaron Guy của Citigroup Inc. cho biết trong một báo cáo công bố vào đầu tháng này.

Ông cũng nhận định rằng các nhà phát triển có thể phải bổ sung thêm khoảng 50% vốn chủ sở hữu khi xin tái cấp vốn cho một dự án để đáp ứng điều kiện của các ngân hàng và quỹ tín dụng tư nhân. Tính toán này dựa trên lãi suất tái cấp vốn là 6%.

“Chúng tôi cho rằng giá bất động sản sẽ đi xuống và các nhà phát triển sẽ hứng chịu nhiều nỗi đau hơn. Một số mô hình kinh doanh của họ sẽ không còn khả thi và thị trường trái phiếu đang cho thấy rõ điều này”, một chuyên gia cho biết.

Sự không chắc chắn cũng khiến các nhà quản lý quỹ đầu tư thận trọng hơn.

Lucas Maruri, nhà quản lý quỹ tại MAPFRE Asset Management, công ty đang quản lý khoảng 40 tỷ Euro, cho biết: “Chúng tôi hiện không rót vốn vào lĩnh vực bất động sản. Chúng tôi cho rằng vẫn còn những rủi ro với cổ phiếu của các công ty bất động sản, các quỹ tín thác bất động sản (REIT) và các nhà phát triển tại châu Âu trong những tháng tới”.