Châu Âu đối mặt với nhiều rủi ro từ quá trình tái định giá nhà

Tăng trưởng giá nhà trung bình hàng năm trong 4 quý vừa qua tại châu Âu vẫn ở mức hai con số, nhưng tốc độ tăng đã giảm đáng kể. Điều này thể hiện rõ rệt nhất ở Bắc Âu trong quý thứ ba và ngày càng mạnh lên ở quý cuối năm 2022.

“Thủ phạm” chính gây ra tình trạng này là lãi suất. Theo nghiên cứu công bố hồi tháng 9 năm ngoái của Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB), lãi suất thế chấp tăng một điểm phần trăm sẽ khiến giá nhà giảm khoảng 5% sau 2 năm và khối lượng đầu tư nhà ở giảm 8%. Trong một môi trường lãi suất thấp (như giai đoạn diễn ra đại dịch), thì ảnh hưởng của việc tăng lãi suất đột ngột càng mạnh mẽ hơn. Điều này có nghĩa là giá nhà trên khắp châu Âu có thể giảm tới 9% trong vòng 2 năm tới, do các ngân hàng đã nâng lãi suất từ mức thấp trong lịch sử với tốc độ nhanh chưa từng thấy suốt nửa đầu năm 2022.

Tuy nhiên, ảnh hưởng thực tế của lãi suất thế chấp đối với giá nhà ở khắp châu Âu là khác nhau. Ngân hàng SBAB thuộc sở hữu của chính phủ Thụy Điển cho biết giá nhà đã giảm tới 17% từ mức cao nhất đạt được trong giai đoạn đầu năm 2022 đến tháng 01/2023. Trong khi đó, giá nhà ở Tây Ban Nha lại tăng khoảng 7,1% trong năm 2022.

Thị trường nhà ở cũng bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác. Ví dụ như cấu trúc cho vay thế chấp tại từng quốc gia có thể khiến một số thị trường nhà ở nhạy cảm hơn với việc tăng lãi suất, bao gồm tỷ lệ nợ hộ gia đình. Ngoài ra, việc giá nhà tăng trưởng không bền vững do tâm lý đầu cơ suốt một thập kỷ qua cũng đang đặt nhiều chủ nhà trước cơn bão tái định giá.

Lãi suất thả nổi và nợ hộ gia đình

Kết hợp các yếu tố trên, Na Uy, Thụy Điển và Luxembourg có cấu trúc dễ bị tổn thương nhất và phải đối mặt với rủi ro cao nhất do những cú sốc về khả năng chi trả và sự sụt giảm giá nhà. Ở một mức độ nào đó, các rủi ro đã thành hiện thực. Đan Mạch, Hà Lan và Bồ Đào Nha cũng ở ngưỡng rủi ro cao so với các nước châu Âu khác.

Các quốc gia không thuộc khu vực đồng tiền chung châu Âu (Tây Ban Nha, Ý và Hy Lạp), vốn chỉ mới phục hồi chậm sau những đợt điều chỉnh giá nhà mạnh mẽ do cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, cũng nằm trong nhóm rủi ro cao. Trong khi đó, các nước Đông Âu chịu rủi ro ở ngưỡng vừa phải, nhờ tỷ lệ nợ hộ gia đình không quá cao. Tuy nhiên, một số dấu hiệu tăng trưởng không bền vững đã xuất hiện.

Thị trường vay thế chấp tại châu Âu rất đa dạng. Hầu hết các hộ gia đình ở Đông và Nam Âu sở hữu bất động sản nhưng không có khoản vay thế chấp. Điều này trái ngược với các quốc gia Bắc Âu như Na Uy, Hà Lan, Thụy Điển và Đan Mạch, nơi có hơn 75% chủ nhà có các khoản thế chấp. Kết quả là, các hộ gia đình ở những quốc gia này cũng mắc nợ cao nhất châu Âu. Tuy nhiên, tỷ lệ nợ vẫn có sự khác biệt tại từng quốc gia. Trong khi các hộ gia đình Đan Mạch và Hà Lan có thể giảm tỷ lệ nợ trên thu nhập trong thập kỷ qua để dần tiệm cận với mức trung bình tại châu Âu, thì người Na Uy lại đang sử dụng nhiều đòn bẩy hơn.

Trong số các khoản vay mua nhà tại châu Âu trong năm 2022, chỉ có 16% là sử dụng lãi suất thả nổi. Phần còn lại được áp dụng lãi suất cố định, nhưng được quy định lại hàng năm, hoặc trong hầu hết các trường hợp là 5 đến 15 năm một lần. Điều này giúp thị trường có phần bền vững hơn, không bị ảnh hưởng ngay lập tức khi lãi suất và lạm phát tăng nhanh như hiện tại.

Hầu hết các thị trường châu Âu đã tận dụng lợi thế của môi trường lãi suất cực thấp để dần chuyển sang các giai đoạn tái quy định dài hạn hơn. Kết quả là, tỷ lệ các khoản thế chấp có lãi suất thả nổi đã giảm một nửa trong 10 năm qua.

Tuy nhiên, điều này khá khác biệt tại Đông Âu, nơi sử dụng chính sách lãi suất hỗn hợp, gồm cả lãi suất cố định và thả nổi. Thậm chí tỷ lệ cho vay với lãi suất thả nổi còn tăng lên ở một số quốc gia trong thập kỷ qua.

Do đó, trong số 4 quốc gia châu Âu phải đối mặt nhiều nhất với tình trạng nợ hộ gia đình cao kết hợp với lãi suất thả nổi, thì có đến 3 quốc gia thuộc Bắc Âu. Đan Mạch không nằm trong nhóm này: quốc gia này có tỷ lệ nợ hộ gia đình cao nhất nhưng lại được hưởng lợi từ số lượng hồ sơ vay với lãi suất thả nổi tương đối thấp.

Tăng trưởng kinh tế

Mức độ giá nhà tăng hoặc giảm cũng phụ vào tốc độ tăng trưởng kinh tế dài hạn tương đối. Theo đó, Thụy Điển và Na Uy chứng kiến chênh lệch rất cao giữa tốc độ tăng giá nhà và GDP. Áo, Luxembourg và Na Uy có giá nhà thường tăng ở mức hai con số trong khi GDP chỉ tăng vừa phải. Cũng theo cách so sánh này, thì giá nhà tại Đan Mạch và Phần Lan đang ở mức tương đối bền vững.

Vương quốc Anh và Thụy Sĩ chịu ảnh hưởng ở mức vừa phải khi giá nhà giảm mạnh.

Mặc dù Thụy Sĩ đứng thứ 3 châu Âu về tỷ lệ nợ hộ gia đình, nhưng các khoản vay của chủ nhà lại rất thấp, chỉ ở mức 42%. Đồng thời, hầu hết các khoản vay thế chấp đều có lãi suất cố định, nên hạn chế việc các hộ gia đình chịu những cú sốc về khả năng chi trả khi có biến động lãi suất. Quốc gia này cũng sở hữu mức tăng giá nhà dài hạn vừa phải, khoảng 3%, và phù hợp với tốc độ tăng trưởng GDP.

Nợ hộ gia đình của Vương quốc Anh cũng ở mức vừa phải. Ngoài ra, khoảng 3/4 các khoản thế chấp ở Vương quốc Anh có lãi suất cố định và hầu hết các khoản vay giải ngân kể từ năm 2019 đều có lãi suất cố định với thời gian tái quy định lãi suất trong 2 hoặc 5 năm. Tuy nhiên, mức tăng giá nhà trong dài hạn lại lên tới 6%, cao hơn gấp đôi mức tăng trưởng GDP trong cùng kỳ.