VN đang trong quá trình tái cơ cấu tổng thể nền kinh tế. Tuy nhiên, tiền đề để có thể tái cơ cấu tốt hơn phải bắt nguồn từ đất đai.
Những vấn đề vướng mắc về đất đai đã đến lúc cần được giải quyết
(ảnh: Đà Nẵng là một trong những điểm sáng trong quy hoạch đất đai)
 

Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ký kiến toàn dân. Các vấn đề về giá đất, cơ chế thu hồi đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạn điền, thời hạn giao đất, giải quyết tranh chấp về đất đai… đã nhận được nhiều ý kiến phản hồi.

Giải quyết vấn đề đất đai

Trong vòng 25 năm kể từ khi áp dụng chính sách đổi mới theo định hướng thị trường, trong lĩnh vực nông nghiệp, chính sách giao đất cho hộ nông dân cùng với tự do hoá thương mại, cải cách chính sách vĩ mô đã tạo ra động lực lớn cho nông nghiệp tăng trưởng ở mức 3-4%/năm. Từ một nước thiếu ăn, VN đã đảm bảo được an ninh lương thực, cung ứng nguyên liệu và lao động hỗ trợ công nghiệp hóa và trở thành nước xuất khẩu đứng thứ hạng cao trên thế giới về các mặt hàng như gạo, cà phê, cao su, chè, tiêu, điều, thủy sản và đồ gỗ…. Tăng trưởng kinh tế cũng đã tạo ra tác động tích cực đối với xóa đói giảm nghèo với tỉ lệ nghèo giảm mạnh từ mức 51% năm 1992 xuống còn 14% năm 2010. Nâng cao hiệu quả sử dụng đất, biến đất đai thành tài sản để đầu tư và tư liệu tạo sinh kế cho người nghèo, tạo cơ chế bình đẳng đối với quyền sử dụng đất của nông dân là giải pháp quan trọng để giảm nghèo, đảm bảo công bằng và ổn định xã hội.

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển thuận lợi, đã có nhiều cảnh báo rằng VN đã đạt đến ngưỡng của tăng trưởng theo chiều rộng dựa trên mức đầu tư cao về lao động và vật tư, tăng khai thác tài nguyên tự nhiên. Nếu không có bước đột phá mới về đầu tư, khoa học công nghệ và tổ chức sản xuất để sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả và bền vững, nông nghiệp VN khó có thể tiếp tục là nền tảng cho tăng trưởng kinh tế trong thời gian tới. Trên bình diện xã hội, bất bình đẳng đang có xu hướng gia tăng giữa nông thôn và thành thị, giữa miền núi và miền xuôi, giữa nhóm dân tộc thiểu số và nhóm Kinh, giữa các nhóm giàu nhất và nghèo nhất tại khu vực nông thôn. Đặc biệt, trong bối cảnh suy thoái kinh tế gần đây tốc độ giảm nghèo có xu hướng chậm lại.

Để tiếp tục duy trì tăng trưởng trong bối cảnh suy thoái kinh tế thế giới và khó khăn kinh tế vĩ mô trong nước, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI đề ra một trong những mục tiêu chủ yếu của nước ta trong giai đoạn 2011-2015 là: “Ổn định kinh tế vĩ mô, đổi mới mô hình tăng trưởng và cơ cấu lại nền kinh tế theo hướng từ chủ yếu phát triển theo chiều rộng sang phát triển hợp lý giữa chiều rộng và chiều sâu, nâng cao chất lượng, hiệu quả của nền kinh tế, bảo đảm phát triển nhanh và bền vững, nâng cao tính độc lập, tự chủ của nền kinh tế; huy động và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực; từng bước xây dựng kết cấu hạ tầng hiện đại. Tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”. Theo chủ trương trên, ngành nông nghiệp sẽ tái cơ cấu, đổi mới sang mô hình tăng trưởng theo chiều sâu. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu tái cơ cấu kinh tế, không thể thiếu các giải pháp đột phá về quản lý và sử dụng một trong những tài nguyên quan trọng nhất là đất đai, đặc biệt là tăng hiệu quả, đảm bảo tính bền vững trong sử dụng đất, đảm bảo công bằng về quyền lợi đối với đất đai và vấn đề sở hữu đất.

Tiền đề cho tái cơ cấu

Từ những vấn đề vướng mắc đang đặt ra cho công tác xây dựng luật lệ, chính sách đất đai, từ kinh nghiệm xử lý thành công của các nước khác và thực tiễn đổi mới thời gian qua ở VN có thể đề ra một số quan điểm chính cần tham khảo trong quá trình giải quyết triệt để vấn đề đất đai làm tiền đề cho quá trình tái cơ cấu nền kinh tế nước ta như sau:

Thứ nhất, về vấn đề sở hữu đất đai: Đất đai là một tài sản đặc biệt, là sản phẩm của biết bao thế hệ người dân, tốn bao xương máu, công sức mà tạo lập ra. Các nước có nền kinh tế phát triển, trong khi chấp nhận phương thức đa sở hữu về đất đai, họ cũng đã trao cho tư nhân sở hữu đất một cách lâu dài và đây chính là điều kiện cho họ phát triển. Trong điều kiện VN, nên thừa nhận chế độ đa sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng, sở hữu tư nhân. Việc chấp nhận phương thức đa sở hữu như trên sẽ tạo điều kiện phát huy tối đa tiềm năng của đất đai, hài hòa các mục tiêu kinh tế, chính trị, xã hội, hài hòa lợi ích quốc gia, cộng đồng và lợi ích của dân.

Những khúc mắc về đất đai được quan tâm, xử lý triệt để sẽ tạo động lực mới cho nông dân phát triển đột phá ngành nông nghiệp và xã hội nông thôn VN, tạo cơ cấu mới cho kinh tế tăng trưởng hiệu quả và vững bền.

Thứ hai, về thời hạn giao đất: Trong khi chấp nhận một bộ phận đất đai thuộc sở hữu tư nhân thì không nên định thời hạn giao đất khi giao cho các hộ gia đình, cá nhân. Nên giao vĩnh viễn và lâu dài đất nông nghiệp cho các hộ. Với đất công (thuộc sở hữu cộng đồng hay nhà nước), trong khi Nhà nước và cộng đồng chưa sử dụng có thể giao lâu dài đến 50 năm hoặc hơn, tùy theo đặc điểm của từng loại đất. Không chia lại ruộng đất đã giao cho người sử dụng từ năm 1993. Cần bỏ thời hạn giao đất và giao lâu dài ruộng đất cho người sử dụng.

Thứ ba, cần vận dụng cơ chế thị trường trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, giá bồi thường đất nông nghiệp phải sát với thị trường: Đất đai là hàng hóa thì giá đất giao dịch trên thị trường phải theo quy luật thị trường, có sự thỏa thuận giữa người mua đất và bán đất, đảm bảo công khai và minh bạch. Khi Nhà nước và nhà đầu tư cần sử dụng đất của dân thì mua lại theo giá thỏa thuận. Không thể có thị trường đích thực về quyền sử dụng đất mà chỉ có thị trường đích thực về đất gắn với quyền sở hữu.

Thứ tư, thúc đẩy thị trường đất đai trong nông nghiệp và nông thôn phát triển thông qua các giải pháp sau: Thực hiện việc quy hoạch tổng thể trong sử dụng đất đai cho phát triển nông nghiệp, kinh tế nông thôn, khu công nghiệp và đô thị. Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất cho các hộ và trang trại. Tiếp tục hoàn thiện các văn bản dưới luật quy định cụ thể về chuyển nhượng, mua, bán đất đai, góp vốn bằng đất vào kinh doanh... Đã đến lúc thay đổi quan niệm “người cày có ruộng” bằng “người lao động có việc làm”. Việc dồn điền, đổi thửa để giảm sự manh mún về đất đai phải được dựa theo nguyên tắc thị trường, nghĩa là phải từ giá trị thu được trên đơn vị diện tích của từng loại đất để trao đổi, không nên dựa vào sự phân hạng đất theo chỉ số nông hóa thổ nhưỡng để làm hệ số quy đổi. 

Thứ năm, cần nới rộng hạn điền một cách phù hợp và phải tính đến yếu tố hiệu quả. Hạn điền quá nhỏ sẽ dẫn đến làm cho sản xuất manh mún, quá lớn sẽ dẫn đến tình trạng đầu cơ về ruộng đất, bất ổn về mặt xã hội. Trong điều kiện hiện nay, đất trồng màu hạn điền nên từ 25-30 ha, đất lúa là 50 ha.

Nếu các điểm nhấn quan trọng trên được quan tâm, xử lý triệt để thì một lần nữa sẽ tạo ra được động lực mới cho nông dân phát triển đột phá ngành nông nghiệp và xã hội nông thôn VN, tạo cơ cấu mới cho kinh tế tăng trưởng hiệu quả và vững bền.

Giá đất vẫn vướng mắc

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất có 206 điều, trong đó bỏ 7 điều, sửa đổi 38 điều, bổ sung mới 23 điều. Mặc dù Dự thảo luật không bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, song tại phiên họp có nhiều ý kiến đề nghị quy định các hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực (các trường hợp khác tùy theo nhu cầu).

Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, việc chuyển quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng nghĩa đã xác lập đầy đủ tính pháp lý của việc chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, có thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất hay không nên để cho các bên lựa chọn để tạo thuận lợi cho người dân. Thứ trưởng Bộ Tư pháp Đinh Trung Tụng cho rằng, một số loại hợp đồng, giao dịch có tính chất chuyển dịch tài sản quan trọng, nguy cơ rủi ro cao, cần phải bắt buộc công chứng, chứng thực để các công chứng viên giúp kiểm tra tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch từ đó đảm bảo an toàn pháp lý cho dân.

Một vấn đề nữa cũng được đa số các đại biểu quan tâm đó là về bảng giá đất, ông Nguyễn Văn Giàu cho biết, hiện vẫn còn hai loại ý kiến. Loại ý kiến thứ nhất đề nghị: UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để áp dụng cho tất cả các mục đích; không công bố bảng giá đất hàng năm mà chỉ điều chỉnh cục bộ khi giá đất có sự biến động tăng, giảm 20%, trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất thì xác định giá đất cụ thể để áp dụng. Loại ý kiến thứ hai đề nghị Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và được công bố vào ngày 1-1 của năm đầu kỳ để làm căn cứ tính các loại thuế, phí, lệ phí và tính thu tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Các trường hợp còn lại như giao đất, cho thuê đất không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa DNNN thì thực hiện việc xác định giá đất cụ thể tại thời điểm thực hiện.

Ông Phan Trung Lý - Chủ nhiệm Ủy ban pháp luật có quan điểm cho rằng, tôi chưa hài lòng với cả hai phương án. Phương án một, vai trò điều chỉnh thị trường của nhà nước rất yếu, vả lại, việc “chạy theo” điều chỉnh giá như thế là không khả thi. Còn phương án hai,  5 năm mới điều chỉnh bảng giá một lần lại là quá dài, cần cân nhắc. Nên chăng quy định bảng giá sử dụng trong 5 năm, nhưng được xem xét lại hàng năm.

Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng cho rằng, Dự thảo luật cần tiếp tục được hoàn thiện theo hướng chi tiết hơn nữa, giảm thiểu văn bản hướng dẫn để luật sớm đi vào cuộc sống. Sau khi dự thảo được công bố rộng rãi lấy ý kiến nhân dân; trên cơ sở những ý kiến đóng góp đó, cơ quan soạn thảo và thẩm tra cần tập trung chỉnh lý một lần nữa, trình lại UBTVQH cho ý kiến lần cuối trước khi trình ra Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. “Tôi đọc nhiều điều trong này chưa biết thực hiện cách gì, nhất là chuyện giá đất, mà cứ làm thì người dân không chịu đâu” - Chủ tịch Nguyễn Sinh Hùng cho biết.

Mai Thanh ghi

TS Đặng Kim Sơn

Viện trưởng Viện CS và CL NN- PTNT

Diễn đàn doanh nghiệp
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.