Vụ mất 100 tỷ vì hợp đồng mua bán đất chưa công chứng: Bất ngờ và khó hiểu

Thông tin vụ việc được phản ánh cho thấy, có khá nhiều vấn đề pháp lý quan trọng được Tòa bỏ qua khi đưa ra quyết định cuối cùng. Ngay cả nội dung cốt lõi của tranh chấp là xác định giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bản án phúc thẩm cũng xác định… khác với quy định hiện hành.

Thực ra, theo quy định của pháp luật ở thời điểm tiến hành giao dịch, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên cần được công chứng hay chứng thực. Tuy nhiên, ngay cả khi việc tuân thủ điều kiện về hình thức hợp đồng là bắt buộc thì hợp đồng vi phạm về hình thức không được xem là vô hiệu đương nhiên. Bộ luật dân sự 1995 và 2005 đều quy định rằng, theo yêu cầu của Tòa, các bên sẽ có thêm một khoản thời gian để đáp ứng yêu cầu về hình thức. Tòa chỉ tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu nếu hết khoảng thời gian này mà các bên vẫn không đáp ứng yêu cầu. Đương nhiên, bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường.

Điều đáng nói, các quy định có liên quan đến nay đã có sự thay đổi rất lớn. Khác với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã thu hẹp phạm vi yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng. Cụ thể, luật không đặt ra quy định về công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (và tài sản gắn liền với đất) trong trường hợp một hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Việc công chứng đó sẽ được thực hiện theo yêu cầu của một hoặc các bên chứ không phải là điều kiện bắt buộc khi giao kết hợp đồng (Điều 167.3).

Thậm chí, với quy định hiện hành của Bộ luật Dân sự 2015, việc đặt ra thời hạn bổ sung để các bên đáp ứng sự tuân thủ quy định của pháp luật về mặt hình thức của hợp đồng cũng không còn cần thiết. Cụ thể, với quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, Tòa án án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm về hình thức nếu hợp đồng đó được “xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên”.

Quy định này cũng áp dụng đối với trường hợp hợp đồng vi phạm về điều kiện công chứng, chứng thực, và việc công chứng, chứng thực đó cũng sẽ không cần phải thực hiện nữa.

Lẽ đương nhiên, pháp luật ở thời điểm tiến hành giao dịch sẽ mang tính quyết định. Ngoài ra, quy định chuyển tiếp tại thời điểm giải quyết tranh chấp nhằm để xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình sửa đổi luật cũng có ý nghĩa quan trọng.

Đối chiếu với quy định chuyển tiếp tại Điều 688, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng đưa ra phương án để các bên tiếp tục đáp ứng các yêu cầu về mặt hình thức nếu giao dịch chưa được thực hiện. Thậm chí, nếu hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định hiện tại thì việc đáp ứng yêu cầu đó cũng không cần thiết. Tòa trong trường hợp này được áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự 2015 để công nhận giao dịch. Như đã đề cập ở trên, Luật Đất đai đã không bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này phải công chứng hoặc chứng thực. Và điều kiện này vì vậy cũng không phải là nghĩa vụ bắt buộc đối với Bộ luật Dân sự năm 2015.

Cũng lưu ý thêm, quy định chuyển tiếp tại Điều 688 như vừa nói chỉ áp dụng đối với các hợp đồng mà các bên chưa hoặc đang trong quá trình thực hiện. Điều đó có nghĩa, một khi việc thực hiện đã hoàn thành thì yêu cầu về hình thức (và cả nội dung) theo quy định cũ cũng không buộc phải hoàn tất. Cho đến trước khi có tranh chấp ở trên, rõ ràng B và C không những đã thực hiện xong hợp đồng mà còn đã ăn ở yên ổn.

Ở đây, cũng cần phải nói thêm, Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng đã quy định rằng: Khi giao dịch đã thực hiện xong trước ngày 1/1/2017 mà có tranh chấp thì các quy định cũ trước đó sẽ được áp dụng để giải quyết. Tuy nhiên, đây là quy định để giải quyết các tranh chấp về thực hiện hợp đồng và không phải là quy định áp dụng cho việc tuân thủ về (nội dung và) hình thức của hợp đồng. Vì nếu không, quy định này sẽ mâu thuẫn với phương án xử lý về điều kiện (nội dung và) hình thức của hợp đồng như đã vừa nêu.

Tóm lại, với bức tranh chung về các quy định có liên quan như vậy, việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và B, C vô hiệu là khá bất ngờ và khó hiểu.

* Theo Trương Trọng Hiểu - Trường Đại học Kinh tế Luật, ĐHQG TP.HCM.