Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Muốn ngăn sốt đất ảo, cần kiểm soát tín dụng, minh bạch thông tin quy hoạch

CafeLand đã có cuộc phỏng vấn luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, để hiểu rõ hơn về nguyên nhân, tác động của các đợt sốt đất cũng như những giải pháp có thể thực hiện để hạ nhiệt các cơn sốt trên thị trường bất động sản.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw.

CafeLand: Theo ông, nguyên nhân gây ra cơn sốt đất lần này do đâu? Vì sao các sơn sốt đất vẫn lặp đi lặp lại nhiều lần?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Trong thời gian gần đây, giá đất tăng cao ở nhiều địa phương, từ các thành phố phía bắc như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hưng Yên... cho đến phía nam như Bà Rịa – Vũng Tàu. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến các cơn sốt đất này. Đầu tiên có thể kể đến là sự xuất hiện của các thông tin quy hoạch và phát triển xây dựng hạ tầng diễn ra ở nhiều nơi.

Năm 2021 là một năm quan trọng, đánh dấu kỳ quy hoạch tiếp theo 2021 đến 2030 nên có nhiều đề xuất quy hoạch được đưa ra. Nhiều thông tin được lan truyền như quy hoạch Đà Nẵng, quy hoạch Thủ Đức lên thành phố, một số huyện lên quận,… Những thông tin này lôi kéo các nhà đầu tư bước vào thị trường bất động sản với kỳ vọng sẽ có lợi nhuận cao.

Nguyên nhân tiếp theo xuất phát từ sự quan tâm, tham gia đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Nước ta gần đây đã triển khai mạnh mẽ việc thu hút và xúc tiến đầu tư. Các dòng tiền đầu tư cho công nghiệp gia tăng, kéo theo đó là sự phát triển của cơ sở hạ tầng. Chính điều này đã kích thích cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, khác với các quốc gia khác, dịch bệnh Covid-19 ở nước ta được kiểm soát tương đối tốt. Do đó, người dân cũng thoải mái và cởi mở với việc đầu tư hơn. Đồng thời, lãi suất gửi ngân hàng nhìn chung đang ở mức thấp nên mọi người có xu hướng tìm đến các phương thức khác để đầu tư, và bất động sản là một trong những lựa chọn đó.

Cuối cùng, không thể không kể đến sự tham gia của giới đầu nậu, đầu cơ, “cò đất” thổi giá dựa trên việc tung ra các thông tin sai lệch.

Các chính sách quy hoạch của nhà nước tác động như thế nào đến các cơn sốt đất thưa ông?

- Như đã nói ở trên, các thông tin quy hoạch là một trong những nguyên nhân dẫn đến sốt đất.

Đối với thị trường bất động sản, chính sách quy hoạch của Nhà nước luôn là chất xúc tác, động lực để người dân đưa ra quyết định có nên đầu tư vào bất động sản hay không. Và nếu có thì đầu tư vào đâu? Bản thân các chính sách quy hoạch giúp thị trường bất động sản tăng trưởng là điều dễ hiểu bởi khi cơ sở hạ tầng được cải thiện, dòng vốn đầu tư đổ vào nhiều hơn thì giá đất, giá nhà tăng cũng phải tăng.

Tuy nhiên, tiêu cực xuất phát từ việc có nhiều cá nhân, tổ chức lợi dụng các thông tin, chính sách quy hoạch này để thổi giá, gây nhầm lẫn, hoang mang cho nhà đầu tư. Và vì thế mà tạo ra các cơn sốt đất “ảo”, gây ra tình trạng bong bóng bất động sản.

Hệ lụy của những cơn sốt đất là gì? Các rủi ro nào có thể phát sinh khi tham gia vào các giao dịch mua bán tại thời điểm sốt đất? Người mua - người bán cần lưu ý gì, thưa ông?

- Những cơn sốt đất để lại ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế Việt Nam. Bởi ở mọi thời điểm, giá đất đã không phản ánh mức sống thực của người dân.

Giá đất ở Việt Nam cao hơn nhiều so với thu nhập trung bình của người dân. Vì thế ở Việt Nam, việc mua đất, mua nhà để ổn định cuộc sống là nỗi chật vật của rất nhiều người. Người có nhu cầu thực không thể đủ tiền để mua được nhà, đất vì giá bị đẩy lên quá cao. Người đầu cơ không có nhu cầu ở cũng không bán được đất, vì nếu bán thì lỗ nặng.

Việc này sẽ dẫn đến tình trạng ngày càng nhiều nhà, đất hoang hóa vì không được sử dụng, gây lãng phí tài nguyên và nguồn lực của xã hội. Điều này rất có hại cho nền kinh tế.

Những người có nhiều tiền đổ xô vào mua đất để tích trữ, thay vì sử dụng tiền của mình để tiếp tục đầu tư, kinh doanh sản xuất. Ngân hàng cũng không huy động được vốn, thậm chí mọi người còn rút hết tiền tiết kiệm ở ngân hàng để đầu tư tích trữ đất.

Vì thế, khi các công ty, tổ chức có nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh sẽ không vay được nhiều mà lãi suất lại cao hơn. Việc giá đất tăng chóng mặt cản trở việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương. Khi giá đất tăng cao kéo theo hàng loạt chi phí khác tăng, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế - xã hội.

Những cơn sốt đất cũng ảnh hưởng đến những nhà đầu tư đua theo cơn sốt. Nhiều nhà đầu tư cầm cố tài sản, sổ tiết kiệm, vay nóng mua đất rồi ôm đất và tán gia bại sản vì không tìm được khách mua đất.

Các giao dịch mua bán tại thời điểm sốt đất thường chỉ dừng lại ở việc “đặt cọc”, tức là người mua mới đặt trước cho mỗi hộ vài chục, vài trăm triệu đồng mà chưa hoàn thiện các thủ tục sang tên bìa đỏ.

Nhiều người bảo đất có thực sự đắt đến thế không phải chờ một thời gian nữa khi hạn cuối thanh toán đầy đủ số tiền của người mua thì mới tỏ tường trắng đen. Thực tế thì đến nay, nhiều nhà đầu tư đã phải bỏ cọc, khi cơn sốt đất không còn nữa, họ chấp nhận mất tiền cọc.

Và vì thế, lời khuyên dành cho những người mua – người bán trong những cơn sốt đất là không nên mua bán đất đai chỉ dựa trên nguồn thông tin nghe ngóng được, không vội vàng và tránh hùa theo tâm lý đám đông, mà cần tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch tại địa phương, tình trạng pháp lý bất động sản; cần cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản, cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất trước khi mua để sử dụng hoặc đầu tư.

Đã có nhiều ý kiến về giải pháp hạ nhiệt các sơn sốt đất, chẳng hạn như Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA)mới đây đã đề xuất đánh thuế thu nhập với thuế suất rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập, để triệt tiêu ý chí “đầu cơ” của nhà đầu tư “lướt sóng” vì không còn có thể đạt được mục tiêu lợi nhuận như kỳ vọng. Theo ông, sử dụng chính sách thuế để hạ các cơn sốt bất động sản có khả thi hay không? Và công cụ nào về chính sách có thể giúp cân bằng thị trường một cách hiệu quả?

- Hệ thống chính sách thuế, phí và lệ phí đối với bất động sản hiện hành được ban hành khá đầy đủ. Tuy nhiên, hệ thống này vẫn còn tồn tại những lỗ hổng, gây ra nhiều bất cập trên thực tế.

Vì thế, việc sử dụng chính sách thuế để hạ các cơn sốt bất động sản cũng giống như việc đưa ra những đề xuất để hoàn thiện hệ thống pháp luật về thuế hiện hành, nên về lý thuyết, những đề xuất này thiết nghĩ là hợp lý.

Tuy nhiên, để những đề xuất này có thể áp dụng được trên thực tế thì cần sự nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng của các cơ quan có thẩm quyền.

Bên cạnh công cụ về thuế, để bình ổn thị trường bất động sản, còn có thể áp dụng những công cụ chính sách khác như:

+ Kiểm soát tín dụng: Nhiều ngân hàng thương mại đang chạy đua cho vay tiêu dùng, trong đó các gói cho vay bất động sản với lãi suất chỉ từ 4,99-10% một năm. Động thái này của các ngân hàng đã thúc đẩy người dân vay để đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, cần có sự kiểm soát tín dụng để kiểm soát việc đầu tư lướt sóng qua dòng tín dụng đổ vào thị trường bất động sản.

+ Minh bạch thông tin quy hoạch: Các tỉnh cần quy hoạch, có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, thực hiện việc công bố thông tin quy hoạch, vào thời điểm nào để người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư nắm bắt.

+ Tạo ra nhiều kênh đầu tư mới, ví dụ như chứng khoán, đầu tư vào hoạt động sản xuất và dịch vụ, giúp đẩy dòng tiền từ bất động sản vào những khu vực này.