Luật sư mách nước lối thoát cho doanh nghiệp bất động sản

Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw.

Qua quá trình làm việc và tư vấn cho một số doanh nghiệp, Luật sư quan sát thực tế tình hình hoạt động của doanh nghiệp bất động sản hiện nay ra sao?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Bất động sản là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, đóng góp rất lớn vào GDP của cả nước nhưng cũng là ngành liên quan trực tiếp đến 40 lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế.

Đặc biệt những ngành như hạ tầng, công nghiệp chế biến chế tạo, xây dựng, vật liệu xây dựng, lưu trú - ăn uống, du lịch và tài chính - ngân hàng… Ở Việt Nam, một chu kỳ bất động sản thường trải qua 5 giai đoạn.

Ở giai đoạn đầu tiên là khởi đầu tăng trưởng, thị trường ghi nhận việc mở rộng cung tiền và tín dụng thông qua việc lãi suất giảm, dòng vốn, nợ vay tăng chảy vào xây dựng, bất động sản. Nhiều nhà đầu cơ gia nhập thị trường, dẫn đến nguồn cầu tăng liên tục và giá đất tăng.

Tại giai đoạn thị trường mở rộng thường xuất hiện bong bóng tài sản, khi lãi suất và tình trạng lạm phát tăng cao. Giá nhà giữ nguyên, lợi nhuận bất động sản sụt giảm. Về phía khách hàng, những người dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà buộc phải bán nhà để trả nợ khiến tình trạng thanh lý diễn ra ồ ạt.

Chuyển sang giai đoạn khủng hoảng, nguồn cầu giảm khiến thị trường đóng băng, kéo theo các hoạt động xây dựng giảm.

Các hoạt động sản xuất – kinh doanh đình trệ khiến nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô. Các doanh nghiệp bất động sản buộc phải có nhiều chiến lược như tái cấu trúc danh mục đầu tư theo hướng tập trung hóa nguồn lực, đảm bảo đúng tiến độ các dự án đang triển khai; định vị lại sản phẩm, phân khúc, thị trường khi chuyển hướng sang phát triển căn hộ phân khúc trung bình.

Nhờ chiến lược thích ứng linh hoạt, chuẩn bị nội lực tốt mà nhiều doanh nghiệp đã chứng kiến sự phát triển vượt bậc sau các giai đoạn khủng hoảng.

Những động thái siết tín dụng và trái phiếu buộc nhiều doanh nghiệp thay đổi phương thức huy động vốn để thanh toán khoản trái phiếu tới hạn cũng như duy trì dòng tiền doanh nghiệp.

Trong bối cảnh khó khăn chung của ngành với các vấn đề liên quan tới thanh khoản, tín dụng, trái phiếu, giải pháp cho doanh nghiệp hiện nay là gì, thưa Luật sư? Luật sư tư vấn cho doanh nghiệp như thế nào để vượt qua giai đoạn này?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Trong quá khứ, khi thị trường bất động sản gặp khủng hoảng, kinh nghiệm từ chủ đầu tư từng vượt qua và phát triển mạnh mẽ sau giai đoạn khó khăn cho biết thời điểm này, các doanh nghiệp cần thực hiện tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung hóa nguồn lực, định vị lại phân khúc thị trường, đặc biệt tập trung cải thiện chất lượng sản phẩm. Đây là những biện pháp mà doanh nghiệp có thể áp dụng hiện nay.

Các doanh nghiệp nên tích cực đầu tư ứng dụng công nghệ nhằm phục vụ cho việc bán hàng, hoạt động hậu mãi, cho thuê, kết nối người dùng cuối và dịch vụ liên quan đến quản lý, vận hành, hỗ trợ tăng giá trị cho bất động sản. Ngoài ra cũng hết chú ý vào việc hoàn thiện sản phẩm sắp bàn giao, hướng đến phát triển dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường.

Bởi tính chất đặc thù của bất động sản, yếu tố quan trọng nhất vẫn là củng cố lòng tin khách hàng, thông qua chất lượng và tính hữu dụng của sản phẩm.

Tối ưu hóa nguồn lực xây dựng kế hoạch phát triển bài bản giúp chủ động nguồn vốn, thay vì ngồi chờ nguồn vốn tín dụng khơi thông, bằng cách tăng vốn chủ sở hữu nhằm tăng cường nội lực của doanh nghiệp thông qua việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản hùng mạnh (M&A).

Những sáng kiến nào của doanh nghiệp mà Luật sư đánh giá cao?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Theo báo cáo từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam tiếp tục tăng trong năm 2022 và tiếp tục tăng trong năm 2023, với mức tăng 16,2% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 15,4 tỷ USD.

Điều này cho thấy Việt Nam vẫn là một trong những thị trường tiềm năng để đầu tư trong khu vực Châu Á - Thái Bình Dương.

Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI, với trên 3,5 tỷ USD, chiếm 18,7% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Giải pháp tốt nhất cho doanh nghiệp lúc này chính là M&A hợp tác với các nhà đầu tư FDI tập trung vào các dự án tiềm năng khả thi để sản phẩm đến được tay người tiêu dùng thay vì dàn trải các dự án như thời kỳ trước.

Một trong những giải pháp giúp khơi thông dòng tiền được khuyến nghị là doanh nghiệp bất động sản nên chuyển nhượng dự án. Theo Luật sư, giải pháp này có dễ thực hiện?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Thay vì phụ thuộc vào nguồn vốn từ vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản trong nước đang có xu hướng "bắt tay" cùng với các đối tác quốc tế. Có những yếu tố khiến thị trường bất động sản hiện nay chưa thể “ấm” lên.

Tuy vậy, bối cảnh hiện tại cũng mở ra những cơ hội M&A, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Thực tế cho thấy, M&A bất động sản luôn nằm trong nhóm ngành có giá trị thương vụ lớn và nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tìm cách khơi thông nguồn vốn cũng chính là yếu tố quan trọng để hồi phục thị trường.

Xu hướng M&A sẽ tiếp tục tăng tốc trong thời gian tới. Bởi các công ty bất động sản lớn vẫn đang triển khai các chiến lược nhằm tiếp tục tìm kiếm và thâu tóm các quỹ đất chuẩn bị cho giai đoạn tiếp theo. Cùng với đó doanh nghiệp quốc tế thay đổi chiến lược trong các thương vụ M&A, từ “mua đứt, bán đoạn” sang hợp tác cùng phát triển.

Thị trường M&A tại Việt Nam sở hữu nhiều ưu thế so với các quốc gia trong khu vực, song vẫn tiềm ẩn nhiều thách thức cho nhà đầu tư ngoại quốc. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc đàm phán để tìm được mức giá phù hợp giữa hai bên.

Chưa kể, đa số doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh. Bởi theo mô hình này, họ nắm chủ yếu quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam hỗ trợ về mặt pháp lý của dự án.

Tuy nhiên, do sự khác biệt trong tập quán kinh doanh, cũng như hệ thống luật pháp, việc đàm phán giữa hai bên trở nên mất thời gian, đôi khi dẫn đến những mâu thuẫn ở giai đoạn hậu M&A.

Chính vì vậy, xu hướng liên kết cùng doanh nghiệp nội trong phát triển dự án, tạo nên những giá trị cộng hưởng là lựa chọn tối ưu của khối ngoại ở thời điểm hiện tại.

Tuy nhiên, trong thời gian tới, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam sẽ cần đạt mức độ minh bạch cao hơn, dự án bài bản đảm bảo khung pháp lý vững vàng hơn nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

Khi quá trình xem xét pháp lý được hoàn thành thì kỳ vọng tăng trưởng nguồn cung có thể đáp ứng nhu cầu, thị trường sẽ minh bạch và hiệu quả hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo Luật sư, bài học cho doanh nghiệp khi gặp khó khăn về nguồn vốn là gì?

Luật sư Nguyên Thanh Hà: Trong những năm vừa qua, doanh nghiệp đã không ngừng phát triển cả về số lượng và chất lượng, là thành phần kinh tế cực kỳ quan trọng trong toàn nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được, các doanh nghiệp vẫn còn một số hạn chế nhất định như: trình độ công nghệ lạc hậu, mô hình quản trị doanh nghiệp còn yếu, năng suất lao động thấp, kém minh bạch về thông tin,...

Những nhược điểm này phần nào đã hạn chế khả năng tiếp cận những nguồn vốn trên thị trường tài chính của các doanh nghiệp: phát hành chứng khoán, tìm kiếm nguồn vốn từ đối tác chiến lược, thu hút vốn từ các quỹ đầu tư...

Theo số liệu thống kê, kênh tín dụng ngân hàng hiện vẫn là kênh cung ứng vốn chủ yếu, đặc biệt là nguồn vốn trung và dài hạn đáp ứng nhu cầu đầu tư mở rộng kinh doanh. Điều này, một mặt, sẽ gây cản trở cho quá trình phát triển bền vững của các doanh nghiệp, mặt khác, cũng gây ra những áp lực về thanh khoản cho hệ thống các tổ chức tín dụng.

Do đó, chính các doanh nghiệp cần tích cực việc minh bạch thông tin cho các doanh nghiệp, áp dụng mô hình quản trị của các công ty đại chúng nhằm tăng cường kênh huy động vốn khác trên thị trường tài chính, qua đó giúp các doanh nghiệp vừa giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay của các tổ chức tín dụng vừa tạo ra cơ hội hợp tác với các tổ chức quốc tế.

Hơn nữa, các doanh nghiệp sớm hoàn thiện cơ chế quản lý, kế hoạch kinh doanh, tài chính, đầu tư công nghệ, nâng cao trình độ quản lý để tăng khả năng cạnh tranh của sản phẩm. Lựa chọn các phương án kinh doanh hiệu quả, tập trung vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh chủ chốt, có thế mạnh, có khả năng tạo ra dòng tiền bền vững không đầu tư dàn trải, mạo hiểm; thực hiện nghiêm túc chế độ kế toán cho doanh nghiệp.

Đặc biệt, các doanh nghiệp cũng cần quan tâm đến công tác phân tích, lập kế hoạch, chiến lược kinh doanh, tăng cường quản lý tài chính… vừa chủ động tìm kiếm, nắm bắt, hiện thực hóa cơ hội, đồng thời củng cố các điều kiện để tiếp cận các nguồn vốn vay.

Các doanh nghiệp cũng cần đổi mới hệ thống quản trị nội bộ. Minh bạch vấn đề tài chính để sử dụng hiệu quản nguồn lực, giảm thiểu chi phí, rủi ro cho cả doanh nghiệp và ngân hàng, tạo lòng tin trên thị trường... Chủ động trong việc xây dựng dự án, phương thức đầu tư phù hợp với năng lực về vốn, công nghệ và con người. Tích cực tham gia các hiệp hội doanh nghiệp để tiếp cận thông tin về các chính sách, chương trình hỗ trợ đối với doanh nghiệp của Chính phủ, Nhà nước cũng như các tổ chức tín dụng.