Lạm phát giảm, bất động sản sẽ ấm dần

Theo Cục Thống kê Hà Nội cho biết, CPI tháng 7/2012 tại Hà Nội đã giảm 0,29% so với tháng trước và tăng 2,27% so với đầu năm và tăng 4,64% so với cùng kỳ năm 2011. CPI tháng 7 tại Tp.HCM giảm tới 0,57% so với tháng trước, tăng 1,47% so với đầu năm và 4,3% so với cùng kỳ năm trước. Như vậy, gần như chắc chắn lạm phát cả nước sẽ có tháng giảm thứ 2 liên tiếp.

Việc giảm mạnh của lạm phát là do tổng hợp của rất nhiều yếu tố khác nhau. Đầu tiên dễ nhận thấy nhất là do giá cả hàng hóa thế giới giảm như dầu thô, lương thực. Điều này thể hiện rõ qua chỉ số giá 2 nhóm hàng giao thông và nhóm hàng nhà ở và vật liệu xây dựng đều giảm 2 - 3%. Tuy nhiên, nguyên nhân chính khiến cho lạm phát Việt Nam giảm mạnh là do tiêu dùng sụt giảm và tăng trưởng tín dụng thấp. Với việc sức mua suy giảm, hàng tồn kho tăng mạnh đồng nghĩa với việc giá rất khó tăng. Ngoài ra, tín dụng tính đến ngày 30/06/2012 mới chỉ tăng 0,76% cho thấy nền kinh tế có vẻ đang thiếu tiền.

Lạm phát, tiền tệ và thị trường bất động sản

Nguồn: IMF,GSO & Cafeland tổng hợp

Lạm phát là chỉ số vĩ mô quan trọng, như vậy liệu lạm phát có mối liên hệ nào với thị trường bất động sản hay không? Để trả lời câu hỏi này ta tìm những yếu tố chung giữa 2 vấn đề này. Yếu tố chung quan trọng nhất chính là lạm phát và thị trường bất động sản chịu tác động của cung tiền và sự kỳ vọng của các nhà đầu tư vào triển vọng của nền kinh tế.

Nếu tăng trưởng cung tiền lớn thì đồng nghĩa với việc một dòng tiền lớn sẽ đổ vào khu vực phi sản xuất và đẩy thị trường bất động sản tăng mạnh. Sự kỳ vọng của người dân và nhà đầu tư vào tăng trưởng cũng sẽ khiến cho dòng tiền nước ngoài đổ nhiều vào Việt Nam và tình trạng đầu cơ cũng sẽ tăng mạnh dẫn đến bất động sản tăng giá. Cũng tương tự như vậy đối với lạm phát khi tăng trưởng cung tiền lớn đồng nghĩa với việc nền kinh tế sẽ dư thừa tiền và giá cả hàng hóa tăng. Khi sự kỳ vọng về một tương lai tươi sáng của nền kinh tế thì họ cũng sẽ chi tiêu nhiều, cầu hàng hóa tăng dẫn đến giá tăng.

Nhìn lại quá khứ ta thấy thời kỳ sốt giá nhà đất năm 2000 -2011 là do hệ quả tăng trưởng tín dụng trước đó quá lớn. Cụ thể tăng trưởng tín dụng năm 2009 lên đến 45%,còn năm 2000 lên đến 36%. Đợt sốt giá nhà đất năm 2007-2008 cũng đi cùng với hiện tượng tăng trưởng tín dụng rất cao. Không những vậy, đợt tăng này còn hỗ trợ rất lớn bởi dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào trong nước và kỳ vọng tăng trưởng kinh tế của người dân. Tất nhiên, trong giai đoạn này chúng ta cũng chứng kiến lạm phát bùng nổ. Đợt sốt giá nhà đất gần đây nhất tại Hà Nội năm 2010 cũng được hỗ trợ rất lớn bởi các chính sách kích cầu năm 2009. Tất nhiên, kèm theo đó là lạm phát tăng mạnh trong năm 2010 và 2011.

Tuy nhiên, có trường hợp ngoại lệ là năm 2000-2011 dù giá nhà đất lên cơn sốt và tín dụng tăng rất mạnh nhưng lạm phát lại ở mức rất thấp. Nguyên nhân của việc lạm phát tăng thấp trong giai đoạn này là khó khăn của kinh tế thế giới khiến giá cả hàng hóa sụt giảm mạnh. Bên cạnh đó sự suy yếu của kinh tế trong nước cũng khiến cho nhu cầu sụt giảm. Tuy nhiên, đến năm 2004 thì lạm phát lại tăng khá mạnh.

Như vậy, rõ ràng về phương diện lý thuyết và thực tế chúng ta thấy có những liên hệ giữa lạm phát và bất động sản. Đây không phải là mối quan hệ nhân quả nhưng nó cũng diễn ra bởi một nguyên nhân khác. Điều đó có nghĩa là xem xét biến động của lạm phát cho chúng ta cách nhìn về tương lai của thị trường bất động sản.

Lạm phát tháng 6 và tháng 7 đều tăng trưởng âm, như vậy xu thế lạm phát giảm là khá rõ ràng. Tín dụng tính đến 30/06 mới chỉ tăng được 0,76% so với đầu năm và tăng 6% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy tín dụng đã bi co hẹp rất mạnh nên thị trường bất động sản khó khăn là một điều tất yếu. Tuy nhiên, việc giảm mạnh của lạm phát cũng sẽ khiến NHNN tăng cung tiền để hạ lãi suất cho vay và tạo thanh khoản cho nền kinh tế. Như vậy, một khi tiền được bơm ra nhiều ra nền kinh tế đồng nghĩa một phần trong số đó sẽ chảy vào bất động sản và làm thị trường này ấm trở lại. Dù vậy, chúng ta khó kỳ vọng giá nhà đất sẽ tăng nhiều khi mà tăng trưởng tín dụng khó lấy lại thời “hoàng kim” như những đợt sốt giá nhà đất trước đây.