“Không nên buộc 100% dự án phải mua bảo lãnh bán nhà”

Theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/7 tới đây, một trong những điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, thu tiền theo tiến độ là doanh nghiệp phải mua bảo lãnh trách nhiệm cho người mua nhà. Trao đổi với PV, ông Đực cho rằng đây là cách làm hay, tuy nhiên nên cho bên bán và bên mua tự lựa chọn.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành

Phải bảo lãnh, giá nhà sẽ tăng

PV: Sắp tới, các doanh nghiệp bất động sản muốn bán nhà đều phải thực hiện nghĩa vụ đảm bảo tài sản cho người mua nhà bằng việc phải mua bảo lãnh. Ông có thể nói rõ hơn về mục đích của quy định này?

Ông Nguyễn Văn Đực: Trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi lần này có một quy định mới là các doanh nghiệp bán nhà hình thành trong tương lai phải mua bảo lãnh cho người mua nhà. Điều này xuất phát từ thực tế trong thời gian qua có rất nhiều chủ đầu tư tiềm lực tài chính yếu, tiền ít nhưng lại xây dựng một lúc nhiều dự án, phải đi vay ngân hàng hoặc huy động vốn góp từ khách hàng. Tuy nhiên, khi tiền đã thu rồi nhà vẫn không xây khiến người mua gặp rất nhiều rủi ro.

Quy định này đưa ra là để bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người mua nhà, tránh rủi ro. Trong trường hợp chủ đầu tư không xây dựng đúng tiến độ, hoặc vì bất cứ lí do nào đó mà không thể tiếp tục dự án thì ngân hàng sẽ trả lại tiền đã góp theo tiến độ dự án cho khách hàng.

PV: Khi quy định này được áp dụng, người mua nhà sẽ an toàn hơn về tài sản. Tuy nhiên, cũng có ý kiến lo ngại việc này sẽ dẫn đến giá nhà tăng lên. Ông nghĩ sao về điều này?

Ông Nguyễn Văn Đực: Theo tôi, lo ngại này là có cơ sở. Sắp tới giá nhà trên thị trường sẽ có chiều hướng tăng. Dù chưa thể khẳng định bao nhiêu nhưng mức tăng không dưới 5%.

Thực tế, ngân hàng bảo lãnh nhưng cũng phải có một mức phí nhất định, không thể bằng 0 được và doanh nghiệp sẽ phải trả cho ngân hàng một khoản phí như là phí vay. Khoản phí này chắc chắn chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán.

Tuy nhiên, dù cho mức phí bảo lãnh có cao thì doanh nghiệp cũng sẽ có những cách tính để cân bằng. Bằng chứng là thời gian 1 tháng gần đây, trước 1/7 có rất nhiều dự án bung hàng ra bán trước thời điểm này để né phí bảo lãnh. Đó là sự đón đầu của cả người bán lẫn người mua.

Doanh nghiệp nhỏ có nguy cơ không bán được hàng

PV: Thường thì ngân hàng tài trợ sẽ nhận luôn bảo lãnh dự án cho doanh nghiệp nhưng nếu không tài trợ thì liệu họ có bảo lãnh cho doanh nghiệp đó hay không?

Ông Nguyễn Văn Đực: Điều này khó. Bởi vì, trong tình hình hiện nay có nhiều doanh nghiệp khó khăn, do vậy không phải ngân hàng nào cũng dễ dàng đi bảo lãnh nếu họ không tin tưởng vào nguồn tài chính của doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp nhỏ. Hoặc những doanh nghiệp “cô đơn” này nếu được nhận bảo lãnh thì phí bảo lãnh sẽ cao hơn, có thể trên 5%. Mức phí này quá cao nhưng nếu khoảng 2% thì không ai làm. Vì ngay chỉ chuyện môi giới cũng đã mất 2%.

Cho nên hình thành một thế là nếu doanh nghiệp nào lớn, có mối quan hệ tốt với ngân hàng thì sẽ được vay nhiều vốn để đầu tư xây dựng và được ưu đãi trong việc bảo lãnh. Chẳng hạn như hiện nay Novaland đang bùng nổ, triển khai 1 lúc hơn 20 dự án. Thế thì tiền ở đâu ra, chắc chắn họ phải có ngân hàng hỗ trợ.

Việc doanh nghiệp bắt tay với ngân hàng trong cam kết bảo lãnh bán hàng sẽ hình thành nên một chuỗi liên kết có lợi cho nhiều bên. Song không phải ngân hàng nào cũng có thể dễ dàng nhận bảo lãnh nếu đó là doanh nghiệp “lạ” mà họ không tài trợ. Điều này khiến các doanh nghiệp nhỏ trở nên khó khăn hơn trong việc bán hàng. Thậm chí là không bán được nhà nếu không có ngân hàng bảo lãnh.

Nếu buộc phải mua bảo lãnh, các doanh nghiệp nhỏ có thể không bán được hàng. Ảnh:TT

PV: Như ông nói thì các ngân hàng cũng rất cẩn thận khi nhận bảo lãnh cho dự án?

Ông Nguyễn Văn Đực: Đúng, họ sẽ cân nhắc sẽ bảo lãnh cho dự án nào. Và khi đã nhận bảo lãnh rồi, họ phải có cách kiểm soát dòng tiền. Ví dụ buộc người dân phải nộp tiền trực tiếp tại ngân hàng thông qua tài khoản chung được mở và mọi hoạt động rút ra phải có phiếu thu. Hoặc họ phải được chủ đầu tư báo cáo hàng tuần, tháng về tiến độ thi công, số tiền thu chi.

PV: Vậy, nếu các dự án không được ngân hàng nào bảo lãnh thì có còn cơ hội tiếp tục bán hàng sau khi luật có hiệu lực không hay là sẽ “chết”?

Ông Nguyễn Văn Đực: Sẽ chết là cái chắc vì sẽ không bán được hàng. Hoặc lúc đó chỉ còn nước phải đi vay ngân hàng để xây cho nhanh thì may ra bán được.

Tuy vậy, nói thẳng ra mỗi doanh nghiệp dù nhỏ dù to đều có dựa vào ngân hàng, cũng có cách chứ không phải không có. Như trường hợp ngân hàng này đã tài trợ cho họ rồi thì buộc phóng lao phải theo lao chứ không thì ngân hàng cũng chết.

Nên cho doanh nghiệp tự lựa chọn

PV: Từ những phân tích trên, ông đánh giá như thế nào về quy định này?

Ông Nguyễn Văn Đực: Tôi cho rằng đây là một cách làm hay.

Mới đây, Công ty Novaland có tổ chức sự kiện kí kết hợp tác với ngân hàng bảo lãnh cho người mua nhà tại một số dự án mà tập đoàn đầu tư. Tôi cho rằng đây là một cách đón đầu rất thông minh. Bởi vì sự kiện đó đã đập tan sự nghi ngờ của người mua, khiến họ có lí do để tin tưởng hơn vào doanh nghiệp.

Mặt khác, việc này hình thành nên chuỗi liên kết giữa ngân hàng và doanh nghiệp. Ngân hàng nhận bảo lãnh cho dự án và khi đó rất có thể phí bảo lãnh sẽ bằng 0 vì họ đã nắm rõ sức khỏe tài chính của chủ đầu tư. Lúc này giá nhà tăng theo phí bảo lãnh sẽ được kiềm chế hơn.

PV: Nếu nói như thế thì đây sẽ là lựa chọn tốt nhất cho tất cả doanh nghiệp?

Ông Nguyễn Văn Đực: Quy định này đặt ra là để bảo đảm tính an toàn trong việc mua bán nhà. Tuy nhiên, khái niệm an toàn của tôi lại khác. Tức là người mua và người bán tự thỏa thuận với nhau. Hãy để cho họ được lựa chọn.

Cũng như trước đây, chúng ta đặt ra sàn giao dịch và cho rằng nó an toàn hơn nhưng thực tế không hiệu quả mà chỉ làm tăng thêm gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp. Sau này quy định bị bỏ nhưng phải qua 5-6 năm chúng ta mới nhận ra cái sai.

Việc bảo lãnh này cũng vậy. Không nên nhất thiết mỗi sản phẩm giao dịch đều phải qua bảo lãnh. Bảo lãnh chỉ cần khi hai bên không tin tưởng nhau, còn khi đã tin thì không cần nữa. Do đó, nên khuyến khích chứ không nên ép buộc.

Tất cả mọi chuyện đều có rủi ro nhưng không phải chỉ 5% rủi ro mà bắt 95% còn lại phải làm theo là không đúng. Ngăn chặn rủi ro này thì chuyện khác sẽ xuất hiện, chẳng hạn như bây giờ giá nhà sẽ tăng.

PV: Vậy theo ông có cách nào khác để quản lí dòng tiền của người mua mà không cần bảo lãnh?

Ông Nguyễn Văn Đực: Thực ra có nhiều cách quản lí dòng tiền để tránh rủi ro cho người mua mà không cần bảo lãnh. Trước đây do quản lí lỏng lẻo nên mới xảy ra chuyện cho vay tràn lan. Chủ đầu tư cầm tiền vay và vốn góp của khách hàng nhưng cuối cùng có nhiều trường hợp tiền đã thu hết mà nhà chưa xây hoặc làm xong vẫn nợ ngân hàng. Rõ ràng vấn đề là do quản lí chứ không phải chuyện bảo lãnh hay không bảo lãnh. Tuy nhiên, nếu có bảo lãnh thì các ngân hàng nên xét kĩ sức khỏe tài chính của doanh nghiệp cũng như tính thanh khoản của dự án. Còn người mua nhà cũng nên tìm những dự án tốt, chủ đầu tư uy tín để tránh rủi ro.

PV: Cảm ơn ông đã trả lời phỏng vấn.